BGH susține proprietarii în decizia privind aparatele de aer condiționat

O dispută de lungă durată privind un aparat de aer condiționat de balcon s-a încheiat cu o victorie semnificativă pentru proprietarii de apartamente din Germania. În decizia sa privind aparatele de aer condiționat din 17 iulie 2026, în cazul V ZR 162/25, Bundesgerichtshof (BGH), cea mai înaltă instanță civilă din Germania, a decis că proprietarul unui apartament poate, în principiu, solicita ca asociația de proprietari să aprobe instalarea unui aparat de aer condiționat split pe balcon. Condiția: ceilalți proprietari din clădire nu trebuie să fie dezavantajați dincolo de ceea ce este inevitabil atunci când oamenii locuiesc sub același acoperiș.

Decizia vine în mijlocul unei alte veri fierbinți din Germania și este probabil să dea naștere la mii de conflicte similare în blocurile de apartamente. Aerul condiționat este încă rar în locuințele germane, iar solicitările de instalare a acestuia au fost adesea respinse la adunările proprietarilor. Acest echilibru de putere s-a schimbat acum.

O dispută de la balconul din Berlin ajunge la Karlsruhe

Cazul a început la Berlin. Un cuplu care deține un apartament într-o clădire mai mare le-a cerut celorlalți proprietari, la o întâlnire din decembrie 2023, permisiunea de a monta pe balconul lor o unitate split, un sistem cu un compresor exterior conectat la un dispozitiv interior. Propunerea nu a întrunit majoritatea, așa că cuplul a mers în instanță cu un Beschlussersetzungsklage, un proces prin care solicită unui judecător să înlocuiască o hotărâre respinsă a asociației de proprietari cu una de aprobare.

Instanța locală, Amtsgericht Pankow, a respins acțiunea. Instanța regională, Landgericht Berlin II, a adoptat o opinie contrară și a acordat aprobarea, condiționând-o de anumite condiții privind tipul de dispozitiv și modul de operare al acestuia. Conform comunicatului de presă al BGH, al cincilea senat civil a confirmat acum acest rezultat în esență, soluționând problema pentru întreaga țară.

Ce spune de fapt hotărârea privind aerul condiționat

Conform legii germane privind condominiile, Wohnungseigentumsgesetz sau WEG, orice modificare structurală a părților comune ale unei clădiri necesită o rezoluție din partea proprietarilor. Aparatele de aer condiționat nu se află pe lista măsurilor privilegiate pe care proprietarii le pot solicita întotdeauna, cum ar fi punctele de încărcare pentru mașinile electrice. Însă paragraful 20 al legii oferă fiecărui proprietar dreptul la aprobare dacă modificarea nu afectează alți proprietari dincolo de nivelul inevitabil al unei vieți comune ordonate.

Esența hotărârii privind climatizarea constă în modul în care se măsoară această afectare. Judecătorii au precizat că, în etapa de aprobare, contează doar efectele directe ale construcției în sine, de exemplu aspectul vizual al unității pe fațadă. În cazul Berlinului, nu s-a invocat nicio perturbare vizuală relevantă. Serviciul de știri juridice beck-aktuell a menționat înainte de verdict că acest caz a fost perceput pe scară largă ca un test al modului în care poate fi împins confortul climatic împotriva rezistenței vecinilor.

Temerile legate de zgomot nu pot bloca aprobarea

Cel mai contestat punct a fost zgomotul. Vecinii care se opuneau unității au susținut că compresorul bâzâia în nopțile de vară. BGH nu a acceptat acest lucru ca motiv pentru a refuza permisiunea. Temele privind zgomotele viitoare provenite de la funcționarea dispozitivului nu pot, în general, opri instalarea, deoarece cât de zgomotos este cu adevărat un aparat de aer condiționat depinde în principal de modul în care proprietarul îl folosește ulterior.

În schimb, instanța a indicat o a doua linie de apărare. Dacă unitatea, odată ce funcționează, produce zgomot dincolo de ceea ce permit standardele comunității, vecinii afectați își păstrează căile de atac în temeiul Legii privind funcționarea clădirilor (WEG) și al codului civil. În practică, instanțele ar dispune de obicei restricții privind orele de funcționare, mai degrabă decât îndepărtarea dispozitivului. Asociația de proprietari poate, de asemenea, stabili reguli de utilizare pentru clădire, de exemplu, ore de liniște pe timp de noapte.

Hotărâre privind aerul condiționat: Limitele rămân în vigoare

Hotărârea privind aparatele de aer condiționat nu este o licență. Dispozitivul aprobat trebuie să fie certificat pentru piața germană, iar amplasarea sa pe balcon nu trebuie să creeze probleme altora. Condițiile impuse de tribunalul regional din Berlin, care acoperă modelul și modul de funcționare, rămân în vigoare. Un proprietar care ignoră regulile privind zgomotul poate fi dat în judecată de vecini ulterior.

De asemenea, merită subliniat pe cine ajută hotărârea. Aceasta se aplică persoanelor care dețin apartamentul în cadrul unei asociații de proprietari. Chiriașii se află într-o poziție diferită: au nevoie de permisiunea proprietarului pentru orice instalație fixă, iar un proprietar care deține un apartament într-o clădire comună trebuie, la rândul său, să obțină aprobarea asociației. Noua jurisprudență facilitează acest al doilea pas, ceea ce îmbunătățește indirect șansele chiriașilor care solicită răcire, dar nu le creează nicio revendicare directă.

Ce înseamnă asta pentru expatriații din Germania

Pentru rezidenții internaționali care au cumpărat proprietăți aici, calea este acum mai clară. Puneți o propunere concretă pe ordinea de zi a următoarei adunări a proprietarilor, inclusiv modelul exact, amplasarea acestuia și programul de funcționare planificat. Dacă adunarea spune nu, o cerere de achiziție imobiliară (Beschlussersetzungsklage) are șanse realiste de succes, cu condiția ca impactul vizual să fie modest. Cei care încă își caută o casă pot găsi elementele de bază ale proprietății în ghidul nostru despre... cumpărarea de proprietăți în Germania.

Chiriașii ar trebui să își ceară în scris proprietarul și pot preciza că mediul juridic s-a schimbat; unitățile portabile fără nicio instalație fixă ​​rămân o opțiune care nu necesită nicio autorizație. Având în vedere că valurile de căldură devin o parte obișnuită a verii germane, așa cum arată raportul nostru despre căldură și furtuni în Germania a arătat că problema cine are dreptul să își răcească locuința nu mai este un subiect juridic de nișă. Oricine instalează o unitate ar trebui să o păstreze liniștită noaptea, deoarece dreptul de a instala este acum puternic, dar obligația de a fi atent în funcționare este la fel de fermă.