Hotărâre privind comisionul brokerului BGH: Divizarea la jumătate are limite

Cea mai înaltă instanță civilă din Germania a stabilit o limită clară pentru una dintre cele mai importante protecții ale consumatorilor pe piața imobiliară. Într-o hotărâre privind comisionul brokerului, pronunțată la 16 iulie 2026, Bundesgerichtshof (BGH), Curtea Federală de Justiție, a decis că regula legală care obligă vânzătorii să suporte cel puțin jumătate din comisionul brokerului se aplică numai proprietăților care se califică în mod obiectiv drept locuințe unifamiliale. O casă cu două apartamente închiriate nu se ia în considerare, au constatat judecătorii în cazul I ZR 111/25, chiar dacă cumpărătorul spune ulterior că dorește să locuiască în ea cu familia sa ca o singură gospodărie.

Decizia contează mult dincolo de disputa individuală. Comisioanele brokerilor, cunoscute în Germania sub numele de Maklerprovision, se ridică adesea la câteva procente din prețul de achiziție, astfel încât zeci de mii de euro pot depinde de aplicarea protecției la jumătate de locuință. Pentru oricine intenționează o achiziție, hotărârea transformă o întrebare aparent tehnică, și anume ce fel de casă este aceasta, într-o problemă financiară decisivă.

Ce a decis hotărârea BGH privind comisionul brokerului

Cazul s-a axat pe articolul 656c din Codul Civil (BGB), care conține așa-numitul Halbteilungsgrundsatz, principiul împărțirii în jumătate. De la intrarea în vigoare a regulii la sfârșitul lunii decembrie 2020, un agent care lucrează pentru ambele părți ale unei vânzări care implică o casă unifamilială sau un apartament poate percepe cumpărătorului cel mult jumătate din comisionul total. Acordurile care impun mai mult de jumătate din comisionul total asupra cumpărătorului sunt invalide.

Conform comunicatului de presă al BGH, protecția depinde de caracterul obiectiv al proprietății. Judecătorii au considerat că statutul unei clădiri trebuie evaluat în momentul încheierii contractului de intermediere. Dacă circumstanțele obiective nu demonstrează că proprietatea va servi în principal nevoilor de locuință ale unei singure gospodării, cumpărătorul trebuie să dezvăluie în mod activ această intenție în acel moment. O modificare a planurilor anunțată ulterior nu poate transforma o casă cu două familii într-o locuință unifamilială în ochii legii.

O casă cu două unități în centrul disputei

Proprietatea în cauză a fost promovată ca o casă bifamilială închiriată, Zweifamilienhaus, iar ambele apartamente erau ocupate de chiriași la momentul finalizării vânzării. Abia după semnarea contractului de brokeraj, cumpărătorul i-a spus agentului că intenționează să se mute personal și să folosească clădirea ca locuință pentru o singură gospodărie. Apoi a susținut că regula împărțirii în jumătate a proprietății ar trebui să se aplice și că solicitarea de comision împotriva sa era excesivă.

Instanțele inferioare din Berlin au văzut lucrurile diferit, iar BGH le-a confirmat acum punctul de vedere. După cum relatează serviciul de știri juridice LTO, Landgericht Berlin II a dat dreptate brokerului în august 2024, Kammergericht a confirmat această hotărâre în aprilie 2025, iar Curtea Federală de Justiție a respins apelul final al cumpărătorului. Cererea brokerului de a plăti comision integral împotriva cumpărătorului rămâne valabilă.

De ce hotărârea privind comisionul brokerului se bazează pe momentul ales

Esența deciziei este momentul ales. Judecătorii au clarificat faptul că totul depinde de ceea ce agentul imobiliar a putut recunoaște la momentul încheierii contractului cu cumpărătorul. O proprietate închiriată către două gospodării separate de chiriași, comercializată ca obiect de investiție, nu este în mod obiectiv o locuință unifamilială în acel moment, indiferent de intenția privată a cumpărătorului.

Comentatorii juridici notează că hotărârea continuă o linie trasată de instanță în două decizii din martie 2025, care au tratat și domeniul de aplicare al articolului 656c. Potrivit lui beck-aktuell, mesajul practic este că, din timp, cumpărătorii care doresc protecția regulii de împărțire a proprietății trebuie să își facă vizibilă utilizarea planificată, ideal în scris, înainte de semnarea contractului de brokeraj. Tăcerea în această etapă poate costa bani reali mai târziu.

Cum protejează în mod normal cumpărătorii regula împărțirii pe jumătate

În mare parte a Germaniei este obișnuit ca vânzătorul să comisioneze agentul, în timp ce cumpărătorul este rugat să semneze un acord separat de comision în timpul procesului de vizionare. Înainte de 2020, cumpărătorii din unele regiuni plăteau în mod obișnuit întregul comision. Reforma din spatele Secțiunii 656c a fost concepută pentru a opri această practică pentru casele și apartamentele ocupate de proprietari, pe logica că partea care angajează agentul ar trebui să suporte cel puțin jumătate din cost.

Noua decizie nu slăbește această protecție pentru locuințele unifamiliale și condominiile autentice. Aceasta confirmă pur și simplu că legea nu se extinde la proprietățile de închiriat cu mai multe unități, pe care legiuitorul le-a tratat ca achiziții de investiții, mai degrabă decât ca achiziții de locuințe. Prin urmare, cumpărătorii de clădiri cu mai multe unități rămân liberi să negocieze comisionul, dar nu se pot baza pe plafonul legal.

Ce înseamnă asta pentru cumpărătorii de locuințe expatriați

Pentru străinii care cumpără în Germania, hotărârea sugerează o scurtă listă de verificare practică. În primul rând, verificați modul în care proprietatea este descrisă în anunț și în documentele cadastrale, deoarece această descriere obiectivă decide acum în mare măsură dacă se aplică protecția prin împărțire în jumătate. În al doilea rând, dacă intenționați să ocupați o clădire care este în prezent divizată sau închiriată, declarați clar această intenție înainte de a semna orice contract de brokeraj și păstrați dovada. În al treilea rând, citiți cu atenție fiecare clauză privind comisionul și comparați-o cu prețul de achiziție, deoarece comisionul este de obicei un procent. Ghidul nostru pentru cumpărarea de proprietăți în Germania explică modul în care prevederea Makler se încadrează în costul total al unei achiziții.

În cele din urmă, nu ezitați să cereți sfaturi înainte de a semna, mai degrabă decât după. Litigiile privind comisioanele, cum ar fi acesta, se desfășoară pe parcursul a trei instanțe și durează ani de zile. O scurtă consultație cu un avocat specializat în drepturi imobiliare, de exemplu prin intermediul serviciilor enumerate în prezentarea noastră generală a... servicii juridice pentru expati, este mult mai ieftin decât să litigiezi propria ta decizie privind comisionul unui broker de cinci cifre.