Chiriile din Germania cresc pe măsură ce oferta se reduce

Chiriile din Germania cresc mai repede decât costul aproape oricărui alt preț, iar pentru oricine se mută în Germania în această vară, căutarea unui apartament a fost rareori mai dificilă. Două date publicate săptămâna trecută prezintă aceeași imagine din perspective diferite. Institut der deutschen Wirtschaft (IW), un institut de cercetare economică finanțat de angajatori din Köln, a raportat pe 20 iulie că chiriile anunțate la nivel național au crescut cu 4.0% în ultimul an, în timp ce firma de servicii imobiliare JLL și indicele academic Greix de la Institutul Kiel pentru Economia Mondială arată o răcire a creșterii în cele mai mari orașe. În spatele cifrelor principale se află o problemă simplă pentru chiriași: se oferă mai puține apartamente, iar cele care par să coste mai mult.

Chiriile din Germania depășesc din nou inflația

IW-Wohnindex, un indice trimestrial al locuințelor, a estimat creșterea anuală a chiriilor oferite la 4.0% pentru al doilea trimestru al anului 2026, cu o creștere de 1.3% numai în trimestru. Această creștere este cu mult peste inflația prețurilor de consum, care se situează la aproximativ 2.6%. În termeni simpli, chiriile cresc cu aproximativ dublul ritmului prețurilor generale, astfel încât o parte mai mare din veniturile gospodăriilor este absorbită de locuințe, chiar dacă salariile se luptă să țină pasul.

Presiunea este inegală în întreaga țară. Köln a înregistrat cea mai accentuată creștere, de 7.9%, urmată de Hamburg cu 5.5% și Leipzig cu 5.4%, potrivit IW. Acestea sunt chiriile oferite pentru noile proprietăți listate, cifra care contează cel mai mult pentru noii veniți, deoarece este prețul pe care îl plătiți efectiv atunci când semnați un contract nou, mai degrabă decât chiria protejată a unui chiriaș vechi.

Un număr tot mai mic de anunțuri

Povestea cea mai importantă este oferta. În Germania, în al doilea trimestru au fost anunțate cu aproape 12% mai puține apartamente de închiriat decât la începutul anului 2022, a constatat IW. În cele mai mari orașe, scăderea este mult mai abruptă. Hamburg a înregistrat o scădere a anunțurilor de închiriat cu 57%, Frankfurt cu 43% și Leipzig cu 40% de la începutul anului 2022. Mai puține anunțuri înseamnă mai mulți aplicanți per apartament, căutări mai lungi și mai multe vizionări în care zeci de candidați concurează pentru un singur apartament.

Această raritate este motorul care împinge chiriile în Germania în creștere. După cum descriu cercetătorii IW Pekka Sagner și Michael Voigtländer, piața închirierilor se confruntă cu o „cerere ridicată susținută” care întâlnește o „ofertă deficitară continuă”, o neconcordanță care împinge prețurile în sus, indiferent de orice reguli de control al chiriilor pe hârtie. Contrastul cu piața vânzărilor este izbitor: anunțurile pentru apartamente ocupate de proprietari s-au dublat aproximativ de la începutul anului 2022, oferind cumpărătorilor mult mai multe opțiuni, în principal pentru că costurile de finanțare mai mari au lăsat proprietățile pe piață mai mult timp.

Berlinul contrazice tendințele

Singura excepție clară este capitala. Berlinul este singurul oraș mare în care numărul de proprietăți de închiriat se situează acum peste nivelul de la începutul anului 2022, în creștere cu aproximativ 43%, o revenire pe care IW o atribuie efectelor secundare ale experimentelor anterioare ale orașului privind plafonarea chiriilor. O ofertă mai mare s-a tradus, pentru o dată, în prețuri mai mici pentru chiriași.

Raportul semestrial al JLL, publicat pe 21 iulie, a constatat că chiriile pentru fondul locativ existent din Berlin au scăzut de fapt cu 4.2%, ceea ce face ca Berlinul să fie singurul dintre cele opt orașe mari aflate în declin. Indicele independent Greix al Institutului Kiel, raportat de Handelsblatt pe 22 iulie, indică aceeași situație, înregistrând o mică scădere pentru Berlin față de o medie națională de plus 3.0%. Două seturi de date separate care coincid asupra inversării tendinței de creștere a Berlinului reprezintă un semnal semnificativ că intrarea în capitală este într-adevăr mai ieftină decât era acum un an.

Metrourile se răcesc, încet

Chiar și acolo unde chiriile din Germania sunt încă în creștere, ritmul se calmează. În cele opt orașe urmărite de JLL, chiriile mediane solicitate au crescut cu doar 3% în prima jumătate a anului 2026, în scădere bruscă față de 6.8% cu un an înainte. Creșterea chiriilor pentru apartamentele noi aproape a stagnat la 0.5%, comparativ cu 8.6% anterior. Creșterile frenetice din ultimii ani își pierd, deocamdată, avântul.

Diferența de preț absolută dintre orașe rămâne mare. JLL estimează că chiria mediană solicitată în cele opt zone metropolitane este de 17.98 euro pe metru pătrat. München este cel mai scump, cu 25.41 euro, în timp ce Leipzig este cel mai ieftin din grup, cu 11.19 euro. Köln, în schimb, este încă în creștere, JLL înregistrând o creștere de 6.0%, cea mai puternică dintre toate orașele pe care le acoperă. Locul în care alegeți să vă stabiliți poate schimba chiria cu mai mult de două ori pentru aceeași suprafață.

Ce înseamnă asta pentru expatriații care caută un apartament

Pentru nou-veniți, ideea practică este să vă adaptați așteptările la piața locală. În Hamburg, Frankfurt și München, pregătiți-vă pentru o căutare lungă, un dosar de aplicație complet și o concurență acerbă și bugetați pentru chirii care continuă să crească. Berlinul și metropolele care se răcesc oferă o ușurare rară în acest ciclu, așa că, dacă locul de muncă este flexibil la locație, capitala și orașele cu creștere mai lentă vă pot solicita și mai mult bugetul. Merită să citiți cum funcționează sistemul înainte de a începe vizionările; ghidul nostru despre... închiriere în Germania plimbări prin depozite, Kaltmiete versus Warmmiete și hârțogăraia pe care proprietarii o așteaptă.

Indiferent ce semnați, cunoașteți regulile care vă protejează. Legea germană privind închirierile este relativ strictă odată ce sunteți într-un contract, de la limitele creșterilor chiriei până la perioadele de preaviz, și este important să le înțelegeți înainte de a apărea litigii; consultați prezentarea noastră generală a... drepturile și responsabilitățile chiriașuluiDacă cifrele tot nu se adună, gospodăriile cu venituri mici se pot califica pentru sprijin de stat pentru costurile locuințelor, așa cum se explică în ghidul nostru despre... prestații și sprijin pentru locuințăPiața este tensionată, dar cunoașterea scăderii chiriilor în Germania și a poziției legii în favoarea dumneavoastră poate face diferența dintre o decizie pripită și una bună.