Controlul chiriilor eșuează pe măsură ce costurile locuințelor urbane cresc vertiginos

Chiriile continuă să crească în ciuda plafonării prețurilor

Cele mai mari orașe din Germania înregistrează creșteri susținute și dramatice ale chiriilor, chiar și cu mecanisme legale de control al acestora. O evaluare recentă realizată de Institutul Federal pentru Cercetare în Construcții, Afaceri Urbane și Dezvoltare Spațială (BBSR), comandată de Ministerul Construcțiilor, arată că chiriile anunțate în cele mai mari 14 orașe independente au crescut cu aproape 50% din 2015. Berlinul iese în evidență, prețurile noi ale chiriilor s-au mai mult decât dublat în această perioadă.

Alte orașe mari, precum Leipzig și Bremen, raportează, de asemenea, creșteri abrupte, chiriile crescând cu 67.7%, respectiv 57%. Dresda a înregistrat cea mai mică creștere dintre centrele urbane mari, de 28.4%. München rămâne cel mai scump oraș din punct de vedere al chiriilor, cu aproape 22 de euro pe metru pătrat, urmat de Berlin cu aproape 18 euro și Frankfurt pe Main cu aproximativ 16 euro.

Legea privind plafonarea chiriilor este prea slabă pentru a controla prețurile

Mietpreisbremse (frâna chiriei) a fost introdusă pentru a limita creșterile de prețuri pe piețele imobiliare tensionate. Conform reglementărilor actuale, noile contracte de închiriere nu ar trebui să depășească chiria comparativă locală cu mai mult de 10%. Cu toate acestea, mai multe excepții îi slăbesc efectul. Locuințele nou construite, închiriate după 2014, și proprietățile renovate extensiv sunt excluse. Proprietarii pot aplica, de asemenea, suprataxe pentru mobilare, subminând și mai mult plafonul.

Aplicarea legii este, de asemenea, descentralizată. Nu există un sistem public de monitorizare a chiriilor, iar chiriașii trebuie să depună ei înșiși plângeri dacă consideră că proprietarii percep mai mult decât este permis. Potrivit autorității pentru locuințe din Berlin, doar 7% din prețurile de închiriere verificate s-au dovedit a fi conforme cu legea, ceea ce evidențiază încălcări pe scară largă și o supraveghere ineficientă.

Caren Lay, membră a Bundestagului din partea Partidului de Stânga, care a obținut datele de la guvernul federal, a criticat restricțiile privind chiriile, considerându-le pline de lacune. Ea a avertizat că creșterile bruște ale chiriilor fac viața inaccesibilă pentru chiriașii din zonele urbane și sporesc diviziunea socială. Lay și-a exprimat, de asemenea, îngrijorarea că coaliția de guvernare, condusă de CDU și SPD, încearcă să extindă actuala lege privind restricțiile privind chiriile fără a introduce îmbunătățiri semnificative.

Opoziția față de plafonarea chiriei crește în rândul furnizorilor de locuințe

Nu toată lumea susține un control mai strict al chiriilor. Asociația Cooperativelor de Locuințe Saxone s-a opus public Mietpreisbremse-ului din regiunea sa. Președinta Mirjam Philipp a declarat că societățile cooperative de locuințe și companiile municipale gestionează împreună aproximativ 40% din fondul locativ din Saxonia, iar locuințele la prețuri accesibile sunt încă disponibile. Chiria medie pentru aceste proprietăți este de 5.62 EUR pe metru pătrat, iar chiriile noi sunt cu doar aproximativ 1 EUR mai mari.

Philipp a susținut că, în loc să se înăsprească reglementările privind chiriile, accentul ar trebui să se îndrepte către încurajarea investițiilor și reducerea barierelor birocratice. Ea a avertizat că creșterea costurilor pentru renovări ecologice, îmbunătățiri ale accesibilității, lifturi și modificări ale amenajării clădirilor îi împing pe furnizorii de locuințe la un avantaj financiar. Limitările privind ajustările chiriilor fac din ce în ce mai dificilă recuperarea acestor costuri.

Potrivit lui Philipp, regulile restrictive privind modernizarea și limitele chiriilor descurajează investițiile atât de necesare în fondul locativ urban. În opinia sa, proprietarii au nevoie de mai multă libertate de acțiune fără ca administrațiile locale să microgestioneze chiar și alegerile minore de design, cum ar fi culorile ferestrelor.

Guvernul federal propune reforme în construcții

Ca răspuns la criza locuințelor tot mai mare, cabinetul federal a lansat inițiativa „Bau-Turbo”, condusă de ministrul locuințelor, Verena Hubertz (SPD). Pachetul de reforme își propune să reducă drastic timpul necesar aprobării proiectelor de construcții. Hubertz a recunoscut că procedurile din Germania sunt prea lente și excesiv de complicate. În unele cazuri, elaborarea unui plan local de utilizare a terenurilor poate dura până la cinci ani. Conform modificărilor propuse, municipalitățile vor avea la dispoziție maximum două luni pentru a aproba noi proiecte de construcții.

Inițiativa face parte dintr-un efort de revitalizare a sectorului construcțiilor de locuințe. Deși guvernul anterior promisese să construiască 400,000 de locuințe noi anual, acest obiectiv nu a fost niciodată îndeplinit. În 2024, au fost emise doar aproximativ 215,000 de autorizații de construire la nivel național. Noua propunere urmărește să eficientizeze procesele, de la evaluările de mediu până la revizuirile reglementărilor privind zgomotul, fără a elimina garanțiile necesare.

Presiunea chiriilor determină diviziune societală

Creșterea continuă a chiriilor începe să afecteze dinamica socială mai largă. Având în vedere că există mai puține opțiuni accesibile, chiriașii din zonele urbane devin din ce în ce mai imobili. Mutarea în interiorul unui oraș - sau relocarea în altul - duce adesea la creșteri abrupte ale chiriilor, descurajând mobilitatea și adâncind inegalitatea. Potrivit lui Caren Lay, situația actuală accelerează decalajul dintre grupurile de venit și pune o presiune excesivă asupra familiilor din clasa muncitoare.

Unii experți avertizează, de asemenea, că o politică de locuințe eșuată ar putea alimenta resentimentele și frustrarea publicului. Pe măsură ce tot mai multe gospodării se luptă să găsească spații de locuit accesibile, presiunea asupra sistemului politic crește pentru a găsi soluții eficiente. Combinația dintre controlul ineficient al chiriilor, aprobările lente ale construcțiilor și creșterea costurilor pentru modernizarea durabilă a locuințelor creează o criză care afectează milioane de oameni.

Soluții pentru blocajele de reglementare

Pe măsură ce data expirării pentru Mietpreisbremse, anul 2025, se apropie dezbaterea. Criticii susțin că, fără o reformă substanțială, simpla extindere a legii nu va opri tendința ascendentă a costurilor locuințelor. Între timp, dezvoltatorii imobiliari și cooperativele de locuințe se opun politicilor care le limitează capacitatea de a investi sau de a moderniza.

Tensiunea dintre reglementări și investiții rămâne nerezolvată. În timp ce susținătorii chiriașilor solicită protecții mai puternice, furnizorii de locuințe solicită flexibilitate și stimulente. Noua reformă în domeniul construcțiilor ar putea oferi o ușurare parțială, dar fără politici cuprinzătoare în materie de locuințe și chirii, chiriașii din mediul urban din Germania se vor confrunta probabil cu dificultăți financiare continue.