Cumpărarea proprietății în Germania

Cumpărarea unei proprietăți în Germania este un proces lent și puternic formalizat, iar aceasta este în mare parte o veste bună pentru dumneavoastră. Aproape nimic nu poate merge prost în liniște. Un notar neutru înregistrează contractul, un registru public decide cine deține ce, iar banii nu circulă până când registrul nu vă protejează. Prețul acestei siguranțe este o listă lungă de pași, un set de termeni germani fără echivalent în engleză și costuri de achiziție care pot adăuga aproximativ o zecime la preț înainte de a deține ceva. Acest capitol analizează ce necesită de fapt cumpărarea unei proprietăți în Germania: cât plătiți pe lângă preț, ce face notarul și de ce nu puteți sări peste unul, cum se transferă de fapt proprietatea, ce se schimbă atunci când cumpărați un apartament în loc de o casă și care părți ale acestui proces sunt mai dificile pentru că sunteți străin. De asemenea, menționează părțile care nu sunt mai dificile, începând cu cea de care oamenii se îngrijorează cel mai mult.

Cumpărarea de proprietăți în Germania nu are restricții de naționalitate

Cea mai frecventă concepție greșită despre cumpărarea de proprietăți în Germania este că străinii au nevoie de permisiune, permis de ședere sau pașaport german. Aceștia nu au nevoie. Legea germană nu impune nicio restricție de naționalitate pentru achiziționarea de proprietăți imobiliare. Nu există o procedură de aprobare pentru cumpărătorii străini, niciun registru al naționalităților permise, nicio perioadă minimă de ședere în țară și nicio regulă legată de Aufenthaltstitel, permisul de ședere. Un turist care nu a locuit niciodată în Germania poate cumpăra un apartament în München. La fel poate și un cetățean non-UE cu permis temporar, un student sau cineva care locuiește permanent într-o altă țară și nu a pus niciodată piciorul în clădire.

Aceasta nu este o lacună sau o omisiune. Rezultă din modul în care este construită legea. Grunderwerbsteuergesetz, legea privind impozitul pe transferul de proprietăți, impozitează tranzacția și nu întreabă cine sunteți. Bürgerliches Gesetzbuch, codul civil al Germaniei, stabilește modul în care terenurile sunt cumpărate și vândute fără a face distincție între germani și străini. Grundbuch, registrul funciar, înregistrează un nume și o dată de naștere. Niciunul dintre aceste instrumente nu conține un test de naționalitate, motiv pentru care nu există nicio regulă de consultat: restricția pur și simplu nu există.

Ceea ce este diferit pentru străini nu este dreptul de a cumpăra, ci calea practică de cumpărare. Finanțarea este locul unde se află fricțiunile, și sunt fricțiuni reale, nu imaginare. Orice altceva - notarul, registrul, taxele, regulile comunitare - se aplică exact în aceeași formă ca și unui cumpărător german. Dacă cineva îți spune că ai nevoie de un permis special, fie confundă Germania cu o țară care restricționează proprietatea străină, fie îți vinde ceva.

Cum arată piața în 2026

Piața germană a petrecut anii 2022 și 2023 corecționându-se după creșterea ratelor dobânzilor și, de atunci, s-a stabilizat într-o creștere lentă, în loc de o revenire. Statistisches Bundesamt a raportat la 25 iunie 2026 că prețurile proprietăților rezidențiale în primul trimestru al anului 2026 au fost cu 1.4% mai mari decât cu un an în urmă și cu 0.3% mai mari decât în ​​trimestrul precedent. Aceasta este o piață în mișcare, dar la limită. Oricine își face bugetul pornind de la presupunerea că o achiziție va fi salvată de o apreciere rapidă își face bugetul pe speranță.

Partea mai utilă a acestui comunicat este locul în care nu se observă creșterea. Prețurile pentru Eigentumswohnungen, apartamentele ocupate de proprietari, au crescut cu 3.6% față de anul precedent în districtele rurale slab populate și cu 2.9% în orașele mari din afara celor mai mari șapte metropole. În aceste șapte orașe - Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt pe Main, Stuttgart și Düsseldorf - apartamentele au crescut doar cu 0.3%. În districtele rurale dens populate, acestea au scăzut cu 0.4%. Orașele scumpe nu sunt zona în care se manifestă mișcarea. Vechea poveste conform căreia München și Frankfurt trag întreaga piață în sus este demodată; în ultimul an, periferia s-a mișcat, iar centrul nu.

Acest lucru contează pentru modul în care interpretați orice preț care vă este cotat. Germania nu are o piață națională unică și o medie națională semnificativă. O proprietate este evaluată în funcție de terenul său, districtul său, strada sa și Bodenrichtwert-ul său, valoarea oficială orientativă a terenului pe care o publică comisiile municipale de evaluare și pe care oricine o poate consulta gratuit. Înainte de a accepta că un preț cerut este normal, verificați Gutachterausschuss, comitetul independent de evaluare pentru zonă, care publică datele tranzacțiilor locale. Acesta este cel mai apropiat lucru de un punct de referință obiectiv pe care îl veți obține și este public.

Rețineți, de asemenea, că indicele prețurilor locuințelor din Destatis a fost actualizat la 2025 în iunie 2026, lucru pe care biroul de statistică îl face aproximativ la fiecare zece ani. Dacă comparați o cifră a indicelui pe care o găsiți astăzi cu una citată într-un articol din 2024, este posibil să comparați doi ani de bază diferiți și să ajungeți la o concluzie absurdă. Verificați anul de bază înainte de a avea încredere într-o comparație.

Kaufnebenkosten: Cât costă cumpărarea unei proprietăți în Germania, pe lângă preț

Kaufnebenkosten, costurile suplimentare de achiziție, reprezintă partea din procesul de cumpărare a unei proprietăți în Germania care îi surprinde pe ceilalți din țări cu tranzacții mai ieftine. Acestea se ridică de obicei la aproximativ zece procente din prețul de achiziție, iar în cea mai proastă combinație dintre teren și agent, se pot apropia de cincisprezece. Se plătesc în numerar. Niciun creditor nu le tratează ca parte a valorii proprietății, pentru că nu sunt: ​​dacă ați plătit 400,000 de euro și 40,000 de euro din aceștia au ajuns la un birou fiscal, un notar și un agent, banca tot vede un activ de 400,000 de euro. Această diferență este motivul pentru care creditorii germani se așteaptă să scoateți Nebenkosten-urile din propriul buzunar, pe lângă orice avans.

Costurile se împart în patru elemente. Grunderwerbsteuer, taxa pe transferul proprietății, este cea mai mare și depinde în totalitate de landul federal în care se află proprietatea. Notarkosten și Grundbuchkosten, taxele notariale și ale registrului funciar, reprezintă împreună aproximativ 1.5 până la 2% din preț, aproximativ 1.0 până la 1.5% mergând la notar și aproximativ 0.5% la registru. Maklerprovision, comisionul agentului imobiliar, se aplică numai dacă este implicat un agent, iar regulile privind cine îl plătește s-au schimbat în 2020. Orice altceva - un topograf, un traducător, propriul avocat - este opțional prin lege și adesea rezonabil în practică.

Un detaliu despre onorariul notarului merită internalizat din timp, deoarece vă economisește efort irosit: onorariile nu sunt negociabile și nu sunt competitive. Acestea sunt stabilite la nivel național prin Gerichts- und Notarkostengesetz, legea privind costurile instanțelor și notarilor, iar fiecare notar din Germania percepe același tarif pentru aceeași valoare a tranzacției. Căutarea unui notar mai ieftin nu este o strategie, deoarece nu există un notar mai ieftin. Alegeți în schimb unul pentru limbă, disponibilitate și claritate. Un notar care vă va explica cu răbdare o clauză în engleză valorează mai mult decât o reducere care nu există.

Capitolul despre frați oportunități de investiții Acoperă aceeași regulă de aproximativ zece procente din perspectiva investitorului, inclusiv de ce înseamnă că o proprietate trebuie să se aprecieze semnificativ înainte ca o vânzare să atingă pragul de rentabilitate. Dacă analizați o achiziție ca pe o investiție și nu ca pe o casă, citiți acest capitol alături de acest capitol.

Grunderwerbsteuer: Cel mai mare cost suplimentar unic

Grunderwerbsteuer este o taxă pe transferul în sine, percepută o singură dată și este stabilită de fiecare Bundesland, nu de guvernul federal. Acesta este motivul pentru care același apartament de 400,000 de euro costă 14,000 de euro impozit în Bavaria și 26,000 de euro în Renania de Nord-Westfalia. Cota federală de bază este de 3.5%, iar din 2006 landurile au fost libere să își stabilească propria cotă. Cincisprezece dintre cele șaisprezece au majorat-o. Doar Bavaria încă percepe cota de bază.

Începând cu 2026, ratele sunt: ​​Bavaria 3.5%. Baden-Württemberg, Saxonia Inferioară, Renania-Palatinat, Saxonia-Anhalt și Turingia 5.0%. Bremen, Hamburg și Saxonia 5.5%. Berlin, Hessa și Mecklenburg-Pomerania de Vest 6.0%. Brandenburg, Renania de Nord-Westfalia, Saarland și Schleswig-Holstein 6.5%. Aceste rate se modifică. Bremen și-a majorat rata de la 5.0 la 5.5% la 1 iulie 2025, iar Turingia și-a redus rata de la 6.5 ​​la 5.0% la 1 ianuarie 2024. Înainte de a întocmi un buget, confirmați rata actuală cu ministerul de finanțe al landului în cauză, în loc să vă bazați pe vreo cifră tipărită într-un articol, inclusiv acesta.

Taxa se declanșează prin contractul notarial, nu prin înscrierea în registru. Notarul raportează vânzarea către Finanzamt, biroul fiscal, care apoi vă trimite un Grunderwerbsteuerbescheid, o decizie de impunere, de obicei în câteva săptămâni. Dumneavoastră o plătiți, Finanzamt emite un Unbedenklichkeitsbescheinigung, un certificat de neobiecție, iar cadastrul nu va transfera dreptul de proprietate pe numele dumneavoastră fără acel certificat. Aceasta este o cale de acces strictă. Nu puteți deveni proprietar înregistrat cât timp taxa de transfer nu este plătită.

Există scutiri în §3 GrEStG care vizează mai mulți oameni decât v-ați aștepta. O achiziție a cărei valoare impozabilă nu depășește 2,500 de euro este scutită. Un transfer între soți sau parteneri de viață înregistrați este scutit, la fel ca și un transfer către un fost soț/o fostă soție ca parte a soluționării activelor după un divorț. Iar o achiziție de la o rudă în linie directă - părinții, bunicii sau copiii dumneavoastră - este scutită în întregime. Dacă cumpărați casa părinților dumneavoastră, nu plătiți Grunderwerbsteuer pentru aceasta. Frații/surorii nu sunt în linie directă și nu se califică.

O reducere legitimă merită cunoscută. Grunderwerbsteuer se aplică terenului și clădirii, nu bunurilor mobile vândute alături de acestea. Dacă prețul include o bucătărie utilată, o saună sau mobilier încorporat, acestea pot fi detaliate separat în contract la o valoare realistă și scoase din baza impozabilă. Finanzamt acceptă acest lucru atunci când valorile sunt plauzibile și bunurile sunt cu adevărat mobile și îl respinge atunci când cifrele par inventate. Nu forțați. Un preț al bucătăriei umflat excesiv într-un contract este o invitație la o analiză mai atentă a întregii tranzacții.

Maklerul și cine plătește prevederea

Un Makler este un agent imobiliar, iar Maklerprovision sau Courtage reprezintă comisionul său, de obicei între trei și aproximativ 3.6% din preț, inclusiv TVA, pentru fiecare parte. Până la sfârșitul anului 2020, era normal în mare parte a Germaniei ca un vânzător să angajeze un agent și apoi să transfere contractual întregul comision către cumpărător, care nu avea niciun cuvânt de spus în numire și nu avea nicio relație cu agentul. Această practică s-a încheiat pentru achizițiile rezidențiale.

Începând cu 23 decembrie 2020, articolele 656a până la 656d din Codul Federal de Comerț (BGB) reglementează acest aspect. Articolul 656a prevede ca un contract de achiziționare a unui apartament (Maklervertrag) pentru achiziționarea unui apartament (Wohnung) sau a unei case unifamiliale (Einfamilienhaus), a unui apartament sau a unei case unifamiliale, să fie în format text, ceea ce înseamnă că trebuie să fie cel puțin într-o formă scrisă durabilă, cum ar fi un e-mail; un acord pur verbal nu vă obligă. Articolul 656c acoperă cazul în care agentul percepe un comision de la ambele părți: acesta poate face acest lucru numai dacă ambele părți se angajează la aceeași sumă, iar dacă agentul renunță la comision pentru o parte, obligația celeilalte părți dispare și ea. Articolul 656d acoperă cazul mai frecvent în care doar vânzătorul a angajat agentul: un acord care vă obligă să plătiți sau să rambursați un comision este valabil numai dacă vânzătorul rămâne răspunzător pentru cel puțin aceeași sumă ca și dumneavoastră, iar partea dumneavoastră devine scadentă numai după ce vânzătorul și-a plătit efectiv partea și a dovedit acest lucru.

În termeni simpli: pentru o achiziție normală de locuințe, vi se poate percepe cel mult jumătate din comision, niciodată mai mult decât plătește vânzătorul și niciodată înainte ca vânzătorul să fi plătit. Dacă un contract vă cere să suportați întregul comision pentru un apartament sau o casă, clauza respectivă nu se aplică. Dacă vi se cere să plătiți înainte ca vânzătorul să fi plătit și să fi prezentat dovada, nici acel moment nu se aplică.

Limitele domeniului de aplicare contează, iar agenții le cunosc chiar și atunci când cumpărătorii nu le cunosc. §656b restricționează aceste protecții la cazurile în care cumpărătorul acționează în calitate de Verbraucher, un consumator, și în care obiectul este un Wohnung sau o Einfamilienhaus. Un teren construibil fără casă, o proprietate comercială și o Mehrfamilienhaus, o clădire de apartamente cu mai multe unități, toate sunt excluse din categoria proprietății. Dacă cumpărați o clădire cu trei unități ca investiție, vechea clauză „toate contra cost” se aplică în continuare și întregul comision poate ajunge la dumneavoastră. Citiți pe care dintre acestea le cumpărați de fapt înainte de a presupune că sunteți protejat.

Regulile echivalente pentru închiriere funcționează diferit și sunt tratate în capitolul despre găsirea de cazare, unde Bestellerprinzip pentru închirieri înseamnă că partea care a angajat agentul plătește integral comisionul, fără nicio împărțire a acestuia. Nu transferați regula închirierii la o achiziție sau regula achiziției înapoi la o închiriere. Sunt legi diferite cu logică diferită.

Notarul nu este opțional

Iată regula care guvernează întreaga tranzacție. §311b(1) BGB: un contract prin care o parte se angajează să transfere sau să dobândească dreptul de proprietate asupra unui teren necesită o înregistrare notarială, notarielle Beurkundung. Un contract de cumpărare care nu este autentificat notarial este nul. Nu este slab, nu este riscant, nu este doar greu de aplicat - nimic din punct de vedere juridic. Un contract privat semnat pentru o casă germană, o strângere de mână, un lanț de e-mailuri prin care se convine asupra tuturor termenilor, un avans plătit: nimic din toate acestea nu creează nicio obligație de a vinde sau de a cumpăra. Oricare dintre părți poate pleca, iar cealaltă nu are nicio pretenție asupra proprietății.

Aceeași prevedere conține propria clauză reparatorie: un contract neautentificat notar devine valabil în întregime odată ce au avut loc Auflassung-ul și înscrierea în Grundbuch. În practică, acest lucru este teoretic, deoarece niciunul dintre acești pași nu se poate realiza oricum fără un notar. Interpretarea realistă este mai simplă. Până când nu vă aflați în biroul unui notar și contractul este înregistrat, nu aveți nicio înțelegere, indiferent de cât ați discutat, convenit sau plătit.

Notarul nu este avocatul tău. Aceasta este partea în care cumpărătorii străini greșesc cel mai des și îi costă. Un notar german este un funcționar neutru cu o funcție publică, obligat în mod egal față de ambele părți și în mod preferențial față de niciuna dintre ele. Se va asigura că contractul este solid din punct de vedere juridic, că ambele părți înțeleg ceea ce semnează și că mecanismele funcționează. Nu va negocia în locul tău, nu îți va spune că prețul este prea mare și nu te va sfătui dacă este o idee bună. Dacă vrei pe cineva de partea ta, angajezi un avocat, separat și pe cheltuiala ta. Mulți cumpărători străini o fac, iar pentru o achiziție mare într-o a doua limbă, sunt bani bine cheltuiți.

În sine, programarea pentru înregistrare este o formalitate consistentă. Notarul citește întregul contract cu voce tare, în întregime, în limba germană. Aceasta nu este o ceremonie; este o cerință legală și motivul pentru care programarea durează o oră sau mai mult. Dacă nu înțelegeți suficient de bine limba germană pentru a urmări un text legal recitat, trebuie să aduceți un interpret autorizat, iar notarul va insista asupra acestui lucru. Unele notare vor înregistra în limba engleză sau vor oferi o versiune bilingvă. Aranjați acest lucru în avans, în loc să descoperiți problema la programare. De asemenea, aveți dreptul să primiți proiectul de contract cu cel puțin două săptămâni înainte de programare, atunci când cumpărați în calitate de consumator de la un vânzător comercial, iar solicitarea acestei perioade, chiar și atunci când nu este obligatorie, este complet normală și întotdeauna rezonabilă.

Auflassung, Auflassungsvormerkung și cum se mișcă de fapt proprietatea

Legea germană separă promisiunea de transfer și, odată ce vezi acest lucru, întreaga coregrafie a unei achiziții capătă sens. Contractul de cumpărare notarial este Verpflichtungsgeschäft, obligația: îl angajează pe vânzător să transfere și pe tine să plătești. Nu te face proprietar. Auflassung este Einigung, acordul separat dintre vânzător și cumpărător conform căruia dreptul de proprietate va fi transferat efectiv și este în mod normal înregistrat în aceeași numire ca și contractul. Nici măcar asta nu te face proprietar. Dreptul de proprietate se transferă numai atunci când Grundbuchamt, oficiul cadastral, îți înscrie numele în Grundbuch. Registrul, nu contractul, este cel care te face proprietar.

Acest lucru creează un pericol evident. Între contract și încheierea contractului există de obicei câteva săptămâni sau luni, timp în care vânzătorul este încă proprietarul înregistrat și ar putea, în principiu, să vândă altcuiva, să ipotece proprietatea sau să-i pună pe creditori să o sechestreze. Instrumentul care acoperă această lacună este Auflassungsvormerkung, o notificare de transfer prioritar înregistrată în registru la scurt timp după contract. Aceasta vă rezervă poziția. Odată ce este în vigoare, orice cesiune ulterioară care intră în conflict cu creanța dumneavoastră este ineficientă împotriva dumneavoastră. Este cea mai importantă protecție pe care o primiți ca și cumpărător și de aceea succesiunea unei achiziții germane este ceea ce este.

Coregrafia plății rezultă din aceasta. Nu plătiți la semnătură. Notarul vă trimite o Fälligkeitsmitteilung, o notificare că prețul de achiziție este scadent, și numai după ce este completată o listă de verificare specifică: Auflassungsvormerkung este înregistrată, orice ipoteci sau drepturi existente ale terților în registru au fost lichidate sau eliberate, iar orice Vorkaufsrecht municipal, dreptul de preempțiune pe care îl dețin unele municipalități, a fost renunțat sau a expirat. Abia atunci transferați banii, de obicei direct vânzătorului. Un Notaranderkonto, un cont escrow deținut de notar, există, dar este utilizat acum doar acolo unde tranzacția are nevoie cu adevărat de el, deoarece mecanismul Vormerkung îndeplinește deja funcția de protecție într-o vânzare normală.

Înainte de orice dintre acestea, citiți Grundbuch-ul. Notarul va obține un extras, iar dumneavoastră ar trebui să îl solicitați și să îl parcurgeți. Are trei secțiuni, iar fiecare dintre ele poate conține o surpriză neplăcută. Abteilung I enumeră proprietarul, ceea ce vă spune dacă persoana care vinde are într-adevăr dreptul de a vinde. Abteilung II enumeră Lasten und Beschränkungen, sarcini și restricții: un Wegerecht, un drept de trecere care permite unui vecin să traverseze terenul; un Nießbrauch sau Wohnrecht, un uzufruct sau drept de rezidență pe viață care poate permite unui proprietar anterior sau unei rude să locuiască în proprietate pentru tot restul vieții; un Erbbaurecht, un contract de închiriere a terenului în care dețineți clădirea, dar nu și terenul de sub ea. Abteilung III enumeră Grundschulden și Hypotheken, garanțiile care garantează împrumuturile. Niciuna dintre acestea nu este vizibilă la o vizionare. Toate călătoresc odată cu proprietatea.

Cumpărarea unui apartament înseamnă cumpărarea unei locuințe într-o comunitate

Dacă cumperi un Eigentumswohnung, un apartament în proprietate absolută, nu cumperi pur și simplu camere. Cumperi un Sondereigentum, proprietatea exclusivă asupra interiorului apartamentului tău, plus o cotă-parte din Gemeinschaftseigentum, proprietatea comună: acoperișul, fațada, casa scării, sistemul de încălzire, terenul. Această cotă-parte te face membru al Wohnungseigentümergemeinschaft, comunitatea de proprietari, de obicei prescurtată WEG. Calitatea de membru nu este opțională, nu se poate renunța și vine odată cu apartamentul, indiferent dacă dorești sau nu.

Consecința practică este că nu mai decideți singur. Eigentümerversammlung, adunarea proprietarilor, decide asupra proprietății comune prin vot, iar deciziile sale vă obligă chiar dacă ați votat împotriva lor sau nu ați participat. Dacă adunarea hotărăște renovarea fațadei pentru 900,000 de euro, partea dumneavoastră din aceasta reprezintă factura. Dacă se hotărăște înlocuirea sistemului de încălzire, la fel. Verwalter, administratorul profesionist de proprietăți numit de comunitate, execută aceste decizii și trimite facturile. Ponderea dumneavoastră în vot este în mod normal proporțională cu Miteigentumsanteil, cota dumneavoastră de coproprietate, astfel încât într-o clădire cu un apartament mare și mai multe apartamente mici, micii proprietari pot fi în mod obișnuit depășiți prin vot.

Hausgeld este contribuția lunară la comunitate, iar cumpărătorii străini o interpretează adesea greșit. Nu este echivalentă cu Nebenkosten-ul pe care îl plătește un chiriaș. Acesta acoperă costurile de funcționare a proprietății comune, comisionul Verwalter, asigurarea și o contribuție la rezervă. O parte din aceasta ar fi recuperabilă de la un chiriaș dacă închiriați apartamentul; o parte semnificativă - comisionul de administrare și contribuția la rezervă - nu ar fi. Dacă calculați randamentul chiriei, scădeți partea nerambursabilă, altfel randamentul dvs. este fictiv.

Rezerva este locul unde ar trebui să analizați cu atenție înainte de a cumpăra. §19(2) WEG enumeră ce include o administrare corectă: o Hausordnung, regulile casei (Nr. 1); o asigurare adecvată a proprietății comune la valoarea de înlocuire, împreună cu acoperirea răspunderii proprietarului (Nr. 3); și acumularea unei angemessene Erhaltungsrücklage, o rezervă de întreținere corespunzătoare (Nr. 4). Rețineți termenul. Cuvântul legal este Erhaltungsrücklage încă de la reforma WEG din 2020, deși aproape toată lumea, inclusiv agenții și documentele mai vechi, încă menționează Instandhaltungsrücklage. Se referă la același fond: bani pe care comunitatea îi pune deoparte pentru reparații viitoare.

O rezervă subțire este o datorie ascunsă cu numele tău pe ea. Dacă clădirea are nevoie de un acoperiș nou, iar rezerva reprezintă o fracțiune din cost, diferența provine dintr-un Sonderumlage, o taxă specială acordată proprietarilor, pe care o vei plăti indiferent de cât de recent ai ajuns. Înainte de a te angaja într-un apartament, cere procesul-verbal al Eigentümerversammlung din ultimii trei ani, planul imobiliar curent, bugetul, ultimul Jahresabrechnung, extrasul de cont anual, Teilungserklärung, actul de partaj care definește ce este al tău și ce este comun și ce permit regulile casei, precum și soldul actual al Erhaltungsrücklage. Procesele-verbale sunt cel mai revelator document din set. Decizii amânate, dispute recurente, un administrator cu care proprietarii se tot ceartă sau o reparație care a fost amânată timp de patru ani, toate apar acolo și nicăieri altundeva. Un vânzător care întârzie să le prezinte îți spune ceva.

Grundsteuer De la reforma din 2025

Grundsteuer este impozitul anual pe proprietate și nu este același lucru cu Grunderwerbsteuer-ul unic. Numele seamănă, iar confuzia este constantă. Grunderwerbsteuer îl plătiți o singură dată atunci când cumpărați. Grundsteuer îl plătiți în fiecare an, atât timp cât dețineți proprietatea.

Reforma a intrat în vigoare la 1 ianuarie 2025, după ce Bundesverfassungsgericht a declarat vechea bază de evaluare neconstituțională în 2018, deoarece se baza pe valori din 1964 în vest și 1935 în est. Fiecare proprietate din Germania a fost reevaluată. Noua factură se calculează în trei etape: Grundsteuerwert, valoarea evaluată, înmulțită cu Steuermesszahl, un factor legal, și înmulțită cu Hebesatz, multiplicatorul stabilit de municipalitate. Această ultimă cifră explică motivul pentru care două case identice din orașe vecine pot plăti sume foarte diferite și de ce municipalitatea dumneavoastră, nu Berlinul, stabilește în cele din urmă cât datorați.

Nu există o metodă națională unică. Majoritatea landurilor folosesc Bundesmodell, modelul federal, care se bazează pe valoare. Altele au mers pe propriul drum: Bavaria folosește un Flächenmodell pur, bazat pe suprafețe construite, mai degrabă decât pe valori, Saxonia Inferioară folosește un Flächen-Lage-Modell care adaugă un factor de localizare, iar Hamburg, Hesse și Baden-Württemberg aplică fiecare propriile variante. Modelul care vi se aplică depinde de locul în care se află proprietatea și schimbă factorii care determină factura.

Facturile s-au mișcat brusc în ambele direcții odată cu intrarea în vigoare a reformei, iar schimbările nu au fost aleatorii. Modelele bazate pe valoare au crescut impozitele pentru proprietățile a căror valoare reală depășise cu mult evaluarea din 1964 și au scăzut pentru altele; casele unifamiliale au fost adesea mai afectate decât apartamentele. Municipalităților li s-a spus că reforma ar trebui să fie neutră din punct de vedere al veniturilor în general și se aștepta ca acestea să își ajusteze Hebesatz-ul în consecință, dar multe nu au făcut-o sau au ajustat-o ​​într-un mod care a crescut veniturile. Dacă cumpărați o proprietate, întrebați vânzătorul care este Grundsteuerbescheid-ul actual. Nu estimați pornind de la o cifră veche și nu presupuneți că factura proprietarului anterior din 2024 vă spune ceva.

Reforma a fost subiect de controverse aprinse, iar situația de la mijlocul anului 2026 merită menționată cu precizie. În deciziile publicate pe 10 decembrie 2025 (II R 25/24, II R 31/24 și II R 3/25), Bundesfinanzhof a considerat Bundesmodell-ul constituțional, respingând acțiunile depuse de proprietarii din Renania de Nord-Westfalia, Saxonia și Berlin. Modelele de land nu fuseseră încă soluționate până atunci. O plângere constituțională la Bundesverfassungsgericht a fost raportată ca fiind depusă în februarie 2026. Așadar, evaluările rămân valabile și sunt colectate, dar este posibil ca ultimul cuvânt să nu fi fost spus încă. Dacă dețineți un Grundsteuerbescheid despre care considerați că este greșit din punct de vedere al faptelor - o suprafață greșită, un tip de proprietate greșit - Einspruch-ul, obiecția formală, are un termen limită de o lună de la pronunțare, iar acest termen limită este neiertător.

Energieausweis și regulile de încălzire care se schimbă acum

Certificatul de performanță energetică, Energieausweis, este obligatoriu la vânzarea unei proprietăți, iar §80 GEG vă spune exact când trebuie să apară. Vânzătorul sau agentul trebuie să vi-l arate cel târziu la Besichtigung, vizionare. Dacă nu există vizionare, trebuie să vi se arate fără întârziere, la cerere. Iar după încheierea contractului de cumpărare, acesta trebuie să vă fie predat fără întârziere. Acesta este valabil zece ani de la emitere. Dacă nimeni nu îl prezintă, aceasta nu este o abatere administrativă minoră; este o încălcare a unei obligații legale și este un lucru rezonabil de solicitat în mod explicit.

Există două tipuri, iar diferența contează. Un Verbrauchsausweis se bazează pe consumul real al foștilor ocupanți, ceea ce înseamnă că măsoară parțial modul în care trăiau acele persoane, mai degrabă decât performanța clădirii. Un Bedarfsausweis se bazează pe o evaluare tehnică a structurii și sistemelor clădirii și este cel care vă spune ceva despre casă, mai degrabă decât despre ultimii săi chiriași. Dacă vi se oferă un Verbrauchsausweis pentru o clădire mai veche, iar cifrele par măgulitoare, tratați-l cu suspiciune până când știți dacă foștii ocupanți au ținut pur și simplu încălzirea oprită.

Regulile privind încălzirea se schimbă pe măsură ce se scrie acest capitol, iar subiectul tensionat contează. Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG, a fost adoptată de Bundestag pe 10 iulie 2026 și înlocuiește legea anterioară privind încălzirea. Cerința de 65% energie regenerabilă pentru noile sisteme de încălzire este eliminată: proprietarii aleg singuri tipul de încălzire, inclusiv gaz și petrol. Noile condiții de finanțare intră în vigoare pe 21 iulie 2026, cu o perioadă de tranziție tehnică de la 9 la 20 iulie 2026, iar structura subvențiilor este acum pe niveluri de venit, cu cele mai mari bonusuri pentru gospodăriile cu venituri mici și costuri eligibile plafonate la 28,000 de euro.

Capcana se află la celălalt capăt al timpului. Combustibilii pentru încălzire trebuie să fie complet neutri din punct de vedere climatic începând cu 2045. Un Bio-Treppe, o cerință treptată privind biocombustibilii, introduce treptat o componentă bio obligatorie pentru noile sisteme de încălzire pe gaz și petrol începând cu 2029, raportată la un minim de 10% în 2029, 15% în 2030, 30% în 2035 și 60% în 2040. Așadar, un sistem de încălzire pe combustibili fosili instalat astăzi nu este ilegal, dar combustibilul său devine din ce în ce mai scump prin proiectare, iar factura pentru aceasta ajunge pe seama oricui deține clădirea în anii 2030. Dacă cumpărați o casă cu o centrală pe gaz veche de douăzeci de ani, includeți în ofertă un înlocuitor.

Dacă intenționați să închiriați proprietatea, există un alt punct care vă vizează direct. Conform GModG, riscul de cost asociat Netzentgelte, taxele de rețea și prețul CO2 trebuie împărțite în mod egal între proprietar și chiriaș pentru încălzirea pe gaz sau petrol nou instalată începând cu 2028, astfel încât un proprietar care instalează încălzire cu combustibili fosili suportă jumătate din ceea ce ar fi altfel costul chiriașului. Bundestag-ul prezintă lucrurile din perspectiva chiriașului: chiriașii suportă doar jumătate din taxele de rețea și prețul CO2 începând cu 2028. Nu confundați această dată cu Bio-Treppe de mai sus, care începe să crească treapta de zece procente în 2029. Detaliile sunt încă stabilite prin regulament - guvernul urmează să definească regulile privind cota de gaze verzi până la 1 decembrie 2026 - așadar verificați formularea finală înainte de a vă baza pe ea. Direcția de mers, însă, nu este ambiguă: instalarea încălzirii cu combustibili fosili într-o clădire închiriată este făcută în mod deliberat neatractivă pentru proprietari.

Finanțarea și locurile în care cumpărătorii străini se confruntă de fapt cu fricțiuni

Finanțarea este singurul aspect al achiziționării unei proprietăți în Germania care este cu adevărat mai dificil din cauza locului de proveniență și merită să fim sinceri în această privință. Mecanismele creditării ipotecare germane - Baufinanzierung, Zinsbindung sau perioada cu rată fixă, Tilgung sau amortizarea și Anschlussfinanzierung, finanțarea ulterioară la sfârșitul perioadei fixe - sunt abordate în detaliu în capitolul despre credite și împrumuturi în Germania, împreună cu modul în care funcționează scorul Schufa și ce se întâmplă dacă nu puteți plăti. Acest capitol nu repetă nimic din toate acestea. Citiți-l înainte de a discuta cu o bancă, deoarece vocabularul nu este opțional, iar decizia Zinsbindung, în special, este cea care va modela următorul deceniu al finanțelor dumneavoastră.

Specific pentru tine, ca și cumpărător străin, este modul în care un creditor îți citește dosarul. Creditorii germani evaluează separat proprietatea și împrumutatul, iar evaluarea împrumutatului este punctul în care naționalitatea apare indirect. Un permis de ședere cu o dată de expirare ridică întrebarea dacă vei mai fi în țară peste cinci ani. Un contract de muncă aflat încă în perioada de probă (Probezeit) este adesea tratat ca și cum nu ar exista niciun contract. Veniturile obținute în străinătate sau într-o monedă străină introduc un risc valutar pe care banca nu l-a solicitat. Un istoric de credit german scurt înseamnă că Schufa are puține avantaje. Niciuna dintre acestea nu este o regulă de naționalitate; sunt factori de risc care se întâmplă să fie corelați cu sosirea recentă.

Rezultatul practic, așa cum este raportat de brokerii de credite ipotecare care lucrează cu această piață, este că cumpărătorilor nerezidenți și din afara UE li se solicită frecvent mai mult capital propriu decât cele douăzeci la sută obișnuite, uneori considerabil mai mult, și li se solicită mai multe documente. Nu tratați un anumit procent ca o regulă generală, deoarece nu este unul; este o poziție de negociere care variază în funcție de bancă, de proprietate și de dosar. Ceea ce este fiabil este direcția: așteptați-vă să aduceți mai mulți bani proprii și mai multe documente decât un coleg german cu același salariu. De asemenea, așteptați-vă ca un creditor străin, dacă apelați la unul, să se miște mai lent decât unul german, ceea ce contează atunci când o Fälligkeitsmitteilung are un termen limită atașat.

Două lucruri reduc această fricțiune mai mult decât orice altceva. Primul este o Finanzierungsbestätigung sau Finanzierungszusage, o confirmare scrisă a finanțării de la o bancă, obținută înainte de a începe vizionarea. Aceasta vă spune bugetul real și le spune vânzătorilor că nu sunteți turist. Al doilea este pregătirea documentației din timp: fluturași de salariu, evaluări fiscale, permisul de ședere, dovada capitalului propriu și a originii acestuia și dovezi ale oricăror venituri din străinătate, traduse acolo unde este necesar. Băncile germane nu sunt ostile cumpărătorilor străini. Sunt conservatoare, iar creditorii conservatori recompensează dosarele complete.

Ce se întâmplă dacă vinzi din nou

Gândește-te la ieșire înainte de a cumpăra, mai ales dacă este posibil să nu rămâi în Germania pentru totdeauna. §23 EStG impozitează vânzările de proprietăți private în cadrul unei Spekulationsfrist de zece ani, o perioadă de speculație care începe de la achiziție până la vânzare. Vinde în acești zece ani, iar câștigul este impozabil la cota impozitului pe venit, care pentru un câștigător bun este un număr mare. Vinde după zece ani, iar câștigul este scutit de impozit.

Există două excepții în aceeași prevedere, ambele axându-se pe utilizarea rezidențială proprie. Câștigul este scutit dacă proprietatea a fost utilizată exclusiv în scopuri rezidențiale proprii între achiziție și vânzare sau dacă a fost utilizată în scopuri rezidențiale proprii în anul vânzării și în cei doi ani calendaristici precedenți. A doua variantă este mai generoasă decât pare, deoarece legea ia în considerare anii calendaristici și nu anii întregi: locuirea în proprietate din decembrie al unui an până în ianuarie, doi ani mai târziu, o poate acoperi. Există, de asemenea, o „Freigrenze” la §23(3): câștigurile totale din vânzări private sub 1,000 de euro într-un an calendaristic sunt scutite de impozit. Rețineți că aceasta este o „Freigrenze” și nu o deducere, așadar depășirea acesteia cu un euro face ca întregul câștig să fie impozabil, nu doar excesul.

Dacă închiriați proprietatea în loc să locuiți în ea, ceasul de zece ani este cel care prevalează și nu există nicio scutire rezidențială care să vă salveze. Capitolul despre oportunități de investiții acoperă Spekulationsfrist-ul din partea investitorului, alături de celelalte impozite pe capital din Germania, și este o interpretare mai bună dacă proprietatea este o decizie de randament, mai degrabă decât o locuință.

Un alt aspect merită sfatul unui profesionist, nu un paragraf într-un ghid. Dacă părăsiți Germania, situația dumneavoastră fiscală se poate schimba în moduri care nu au nicio legătură cu proprietatea în sine, inclusiv Wegzugsbesteuerung, impozitarea la ieșire, care se poate aplica anumitor proprietăți la plecare, și orice acord de evitare a dublei impuneri existent între Germania și destinația dumneavoastră. Proprietățile imobiliare germane sunt, în general, impozitate acolo unde se află, dar interacțiunea dintre o mutare, o vânzare și două sisteme fiscale este cu adevărat complicată, iar costul unei erori este ridicat. Apelați la un Steuerberater, un consultant fiscal, cu experiență transfrontalieră înainte de a vinde, nu după.

Instrumente care ajută la cumpărarea de proprietăți în Germania

Werkzeu.ge este o platformă bazată pe browser, care conține instrumente birocratice, fiscale și de gestionare a documentelor în Germania, construită de Cryon UG, compania din spatele WeLiveIn.de. Câteva dintre instrumentele sale se potrivesc cu acest capitol și este corect să spunem de la bun început că majoritatea celor care se încadrează aici se află într-un nivel plătit. Platforma este în versiune beta până la 30 noiembrie 2026, iar propriii termeni prevăd că instrumentele pot fi incomplete. Nimic din aceasta nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară și nimic din ea nu trimite nimic vreunei autorități: ea pregătește și calculează, iar dumneavoastră depuneți dosarul.

Miete vs. Kauf (În plus, plătită) compară închirierea cu cumpărarea pe o perioadă stabilită de tine, aceasta fiind întrebarea despre care este vorba, de fapt, în acest capitol și la care oamenii răspund emoțional. Credit-Tilgungsrechner (În plus, plătit) produce un program de amortizare, ceea ce este necesar pentru a vedea ce rămâne de fapt restant într-o datorie care se încheie peste zece ani. Vrăjitorul Grundsteuer-B (În plus, plătit) parcurge impozitul anual pe proprietate conform regulilor post-2025. Wohnlächen-Checker (În plus, plătit) verifică suprafața locuibilă declarată, ceea ce contează atunci când metrii pătrați ai unui anunț și Teilungserklärung nu sunt de acord.

Un instrument gratuit este util în mod direct aici. Formular (Gast, gratuit fără cont) este o bibliotecă de formulare oficiale federale, statale și municipale, fiecare cu un link sursă, o dată de recuperare și o sumă de control, completate în browser, iar intrările rămân pe dispozitiv. Pentru o achiziție, aceasta înseamnă formularele municipale și funciare aferente - un Bauantrag, o cerere de construire, dacă intenționați să modificați ceva structural și diversele formulare municipale generate de o achiziție. Rețineți că nivelul gratuit conține reclame.

Fiți atenți la ce nu există. Werkzeu.ge nu are un calculator de finanțare prin credite (Baufinanzierung), așa că nu vă va spune ce vă va împrumuta o bancă sau la ce rată. Pentru asta aveți nevoie de o bancă sau de un broker ipotecar, iar niciun instrument nu le poate înlocui pe niciuna dintre ele. Platforma este găzduită în Germania pe serverele Hetzner, folosește formule deterministe în loc de inteligență artificială și nu folosește cookie-uri de urmărire sau publicitate; datele introduse de oaspeți rămân pe dispozitiv, deși orice atinge spațiul de stocare sau Aktenschrank ajunge la server. Numele nivelurilor în interfața germană sunt Gast pentru utilizare fără cont, Kostenlos gratuit cu un cont gratuit, apoi Plus și Pro. Pentru a afla cât costă fiecare nivel astăzi, consultați... prețul curent mai degrabă decât orice cifră citată într-un articol.

Ce sa fac in continuare

Începeți cu terenul, nu cu proprietatea. Căutați rata actuală a dobânzii Grunderwerbsteuer pentru landul federal pe care îl cumpărați, pe site-ul ministerului de finanțe al landului respectiv, și adăugați-o la aproximativ 2% pentru Notar și Grundbuch și orice comision aplicabil. Acest total este ceea ce trebuie să aveți în numerar pe lângă avans și stabilește bugetul real înainte de a analiza o singură listare. Apoi, obțineți un Finanzierungsbestätigung în scris, astfel încât să negociați pornind de la o cifră reală, mai degrabă decât de la una optimistă.

Când găsiți o proprietate, cereți documente înainte de a cere orice altceva. Grundbuchauszug-ul, toate cele trei secțiuni. Energieausweis-ul și, de preferință, un Bedarfsausweis. Grundsteuerbescheid-ul actual. Pentru un apartament, Teilungserklärung-ul, procesul-verbal al Eigentümerversammlung-ului din ultimii trei ani, Wirtschaftsplan-ul, ultimul Jahresabrechnung și restul Erhaltungsrücklage-ului. Pentru o clădire mai veche, un Gutachter, un topograf, pe cheltuiala dumneavoastră, înainte de a vă angaja, nu ulterior. Fiecare dintre acestea este mai ieftină decât problema pe care o dezvăluie.

Apoi insistă asupra timpului necesar. Cereți schița de contract cu cel puțin două săptămâni înainte de programarea notarului și folosiți aceste două săptămâni. Citiți-o cu un avocat dacă limba germană nu vă permite și aranjați un interpret autorizat sau o înregistrare bilingvă în avans, nu la ușă. Confirmați că Auflassungsvormerkung este în contract și înțelegeți că nu plătiți nimic până când nu se specifică acest lucru de către notarul public. Procesul în limba germană este lent, deoarece este conceput pentru a vă împiedica să faceți o greșeală ireversibilă în grabă. Să fie lent.

În cele din urmă, citește îndeaproape acest capitol înainte de a te angaja. Capitolul despre credite și împrumuturi în Germania acoperă deciziile de finanțare a clădirilor care vă vor costa sau vă vor economisi cei mai mulți bani în următorul deceniu. Oportunități de investiții acoperă partea fiscală dacă este vorba de o investiție. Și elementele de bază ale asigurării de locuință acoperă asigurarea pentru locuințe (Wohngebäudeversicherung), asigurarea pentru clădiri pe care un creditor o va solicita înainte de a elibera un singur euro și pe care va trebui să o contractați înainte de finalizare, nu după aceasta.