Dreptul Proprietății și Imobiliare
22 min de citit
Acest capitol vă ajută să vă dați seama dacă aveți nevoie de un avocat specializat în drepturi imobiliare în Germania, cum să găsiți unul cu adevărat calificat, cum va arăta factura și care dintre problemele dumneavoastră pot fi rezolvate la o fracțiune din preț de către cineva care nu este deloc avocat. Se află în secțiunea „Găsirea unui avocat” din acest ghid și este despre angajare, nu despre legea în sine.
Această distincție este importantă, deoarece legislația germană privind proprietatea este vastă, iar acest ghid o acoperă deja în altă parte. Dacă doriți să știți ce înregistrează Grundbuch (registrul funciar), de ce vă protejează Auflassungsvormerkung (notificarea prioritară), ce costă Grunderwerbsteuer (taxa pe transferul de proprietate) în landul dumneavoastră federal sau cum se adună Kaufnebenkosten (costurile auxiliare de achiziție), citiți Cumpărarea proprietății în GermaniaDacă doriți să știți ce poate deduce un proprietar din garanția dumneavoastră (Kaution), cât timp trebuie să dați preaviz sau unde se aplică Mietpreisbremse (frâna de chirie), citiți Găsirea de cazareAceste capitole răspund la întrebările juridice. Acesta răspunde la o altă întrebare: pe cine plătiți și când.
Există o neînțelegere care îi costă pe cumpărătorii străini mai mulți bani decât toate celelalte la un loc și merită să scrieți primele o sută de cuvinte decât să o ascundeți. Notarul care semnează tranzacția nu este avocatul dumneavoastră. Nu este de partea dumneavoastră. Nici nu este de partea vânzătorului. Aproape fiecare cumpărător vorbitor de limbă engleză presupune contrariul, deoarece cel mai apropiat lucru de un notar în Statele Unite, Regatul Unit, Irlanda sau Australia este un avocat sau un avocat specializat în încheierea tranzacției, iar acești oameni lucrează pentru un singur client. Biroul german este construit pe principiul opus, iar tot restul din acest capitol decurge din acesta.
Notarul nu este proprietatea ta. Avocat
Legea federală care reglementează profesia notarială, Bundesnotarordnung, spune acest lucru într-o singură propoziție. Conform articolului 14 alineatul (1) BNotO, notarul „hat nicht eine Partei zu vertreten, subder die Beteiligten unabhängig und unparteiisch zu betreuen”: el nu trebuie să reprezinte o singură parte, ci să se ocupe de toți participanții în mod independent și imparțial. Aceasta nu este o descriere a unui stil neutru. Este o interdicție. Un notar care v-ar reprezenta și-ar încălca îndatoririle oficiale, iar articolul 14 alineatul (3) BNotO merge mai departe și îi impune să evite chiar și aparența de parțialitate.
Ceea ce vă datorează notarul este, în schimb, instrucțiuni. Articolul 17(1) din Beurkundungsgesetz, legea privind notarizarea, îi impune acestuia să stabilească ce doresc de fapt părțile, să clarifice faptele, să le instruiască cu privire la semnificația juridică a tranzacției și să înregistreze declarațiile lor în mod clar și lipsit de ambiguitate. De asemenea, îi spune să se asigure că participanții fără experiență și fără experiență nu sunt dezavantajați. Aceasta este o protecție reală și valoroasă și este mai mult decât vă oferă o încheiere contractuală conform dreptului comun. Dar citiți ce este: o obligație de a vă explica amândurora tranzacția cu exactitate. Nu este o obligație de a vă obține o ofertă mai bună.
Consecința practică este partea pe care oamenii omit-o. Notarul îți va spune ce înseamnă o clauză. Nu îți va spune că clauza este dăunătoare pentru tine și că ar trebui să refuzi să o semnezi până când nu se schimbă. Nu îți va spune că prețul este prea mare. Nu îl va urmări pe vânzător pentru reparația care ți-a fost promisă verbal. Nu va negocia data predării, instalațiile, răspunderea pentru un defect menționat de cineva la vizionare sau graficul de plată. Dacă vânzătorul a redactat contractul prin intermediul notarului său preferat și acesta este înclinat în favoarea sa, imparțialitatea notarului înseamnă tocmai că nu îl va îndrepta pentru tine. Ți-l va citi corect, iar apoi îl veți semna amândoi.
Articolul 14(4) din BNotO subliniază acest aspect într-un mod care merită să se știe dacă un agent imobiliar (Makler) își recomandă notarul. Unui notar i se interzice să intermedieze tranzacții imobiliare sau să participe la orice intermediere a documentelor pe care le autentifică notarial. Biroul este în mod deliberat izolat de la această tranzacție. Acesta este un motiv pentru a avea încredere în el și un motiv pentru a nu te aștepta ca el să lupte pentru tine, iar ambele jumătăți sunt adevărate în același timp.
De ce nu poți căuta un notar mai ieftin
Cumpărătorii străini petrec în mod obișnuit o după-amiază telefonând notarilor pentru oferte de preț. Este timp pierdut, iar înțelegerea motivului explică un aspect real al modului în care funcționează prețurile profesionale în Germania.
Articolul 17(1) BNotO obligă notarul să perceapă onorariile prevăzute de lege. Nu permite: obligă. Acesta poate reduce sau renunța la un onorariu numai în cazul în care perceperea acestuia ar fi inechitabilă din cauza unor circumstanțe extraordinare specifice cazului și chiar și atunci numai cu acordul Notarkammer, camera regională a notarilor. Acordarea de reduceri pentru a câștiga o afacere este o infracțiune profesională, nu o decizie de afaceri. Aceeași prevedere interzice partajarea onorariilor de către terți, motiv pentru care nimeni nu vă poate oferi un comision prin intermediul unui agent sau broker.
Onorariul în sine provine din Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), statutul privind costurile pentru instanțe și notari. Articolul 3(1) din GNotKG stabilește mecanismul: onorariile respectă Geschäftswert, valoarea obiectului lucrării, iar Articolul 3(2) le percepe conform programului din Anlage 1. Pentru o achiziție, Articolul 47 din GNotKG fixează această valoare la prețul de achiziție și adaugă un plafon minim: dacă prețul convenit este mai mic decât Verkehrswert (valoarea de piață), valoarea de piață prevalează. Așadar, datele de calcul nu sunt efortul notarului, vechimea sa în muncă, orașul său sau cât de ocupat este. Ci prețul dumneavoastră de achiziție, care este același număr oriunde îl luați.
Puneți aceste informații la un loc și rezultatul este că fiecare notar din Germania percepe același comision pentru aceeași tranzacție la același preț. Biroul din cartierul scump și biroul din două orașe mai încolo emit facturi identice. Acest lucru este cu adevărat diferit de lumea anglo-saxonă, unde prețurile pentru transferul de proprietăți variază cu multipli și merită să vă adaptați, decât să luptați. Alegeți un notar în funcție de disponibilitate, dacă biroul poate lucra în limba dumneavoastră și dacă răspunde la telefon. Nu alegeți în funcție de preț, deoarece nu există un preț din care să alegeți. Tabelele actuale se află în anexele GNotKG și se modifică atunci când statutul este modificat, așa că verificați-le acolo, în loc să vă bazați pe o cifră de pe un blog.
O prevedere din cadrul aceleiași secțiuni merită cunoscută, deoarece aproape nimeni nu o face. Secțiunea 17(2) BNotO prevede că unui participant care s-ar califica pentru Prozesskostenhilfe în conformitate cu regulile Zivilprozessordnung trebuie să i se acorde serviciile notariale ale notarului provizoriu gratuit sau în schimbul plății onorariilor în rate lunare. Aceasta nu este o reducere și nu este discreționară. Dacă mijloacele dumneavoastră sunt cu adevărat mici, costul notarial al unui document nu este automat un obstacol. Servicii de asistență juridică și pro bono Capitolul explică ce caută aceste teste de mijloace.
Când chiar ai nevoie de propriul tău Anwalt
Dacă notarul este imparțial și onorariul său este fix, întrebarea evidentă este cine este parțial și când ar trebui să plătiți pentru unul. Un avocat lucrează doar pentru dumneavoastră și vă va pleda punctul de vedere. Există cinci situații în care angajarea unuia este o cheltuială bună și foarte multe în care nu este așa.
Prima și cea mai valoroasă este revizuirea proiectului de Kaufvertrag (contract de cumpărare) înainte de Notartermin, programarea pentru autentificarea notarială. Acesta este momentul în care totul este încă modificabil și nimic nu este angajat. O oră din timpul unui specialist petrecut cu un proiect valorează mai mult decât o săptămână din timpul aceluiași specialist petrecut după ce l-ați semnat, deoarece un contract de proprietate notarial este foarte greu de anulat. Dacă cumpărați un singur sfat juridic în întreaga dvs. viață imobiliară în Germania, cumpărați-l pe acesta.
A doua problemă o reprezintă defectele. Dacă intrați în posesie și descoperiți un Sachmangel (defect material) care nu a fost dezvăluit, vă aflați într-un litigiu cu un vânzător privat care, de obicei, a exclus răspunderea în contract și care nu are niciun interes să vă ajute. Sarcina notarului se încheie la semnare. Aceasta este o problemă a avocatului și este una în care regulile germane privind ce anume o clauză de excludere supraviețuiește sunt suficient de subtile încât auto-ajutorarea merge prost.
A treia este Wohnungseigentümergemeinschaft, comunitatea de proprietari la care vă alăturați automat atunci când cumpărați un apartament, în loc de o casă. Disputele de aici se referă la Beschlüsse (rezoluții), Verwalter (agent administrator), Erhaltungsrücklage (rezerva de întreținere) și cine plătește pentru acoperiș. Acestea sunt procedurale, bazate pe termene limită și neiertătoare pentru o dată ratată. Ce este comunitatea și cum funcționează este prezentat în Cumpărarea proprietății în GermaniaCe trebuie făcut când ceva nu merge bine este un avocat.
A patra variantă este cumpărarea de la un Bauträger (dezvoltator imobiliar) și nu de la un vânzător privat. Cumperi ceva ce nu există încă, cu un grafic de plată, cu risc de construcție, perioade de garanție și date de finalizare, de la o contraparte profesionistă al cărei contract a fost redactat de avocații acesteia. Aceasta este cea mai puțin simetrică tranzacție în domeniul imobiliar rezidențial german și cea în care nereprezentarea unei persoane fizice este cel mai puțin justificabilă.
Al cincilea este moștenirea proprietății sau deținerea de proprietăți care vor fi moștenite. Legea succesorală germană nu este legea cu care ați crescut, ea interacționează cu Grundbuch-ul în moduri care îi surprind pe oameni, iar succesiunile transfrontaliere ridică întrebări la care notarul nu este obligat în mod specific să răspundă. Acest subiect este tratat în Legea familiei, căsătoriei și divorțului.
În afară de aceste cinci, răspunsul sincer este adesea că nu aveți nevoie de un avocat. O creștere a chiriei, o declarație de plată a taxelor de serviciu (Nebenkostenabrechnung) care pare greșită, un depozit care nu a fost returnat, copacul vecinului: acestea sunt probleme reale cu răspunsuri mai ieftine, iar restul acestui capitol este despre aceste răspunsuri.
Perioada de revizuire de două săptămâni și cele două limite ale acesteia
Articolul 17 alineatul (2a) nr. 2 din Legea privind procedurile judiciare este dispoziția care permite revizuirea prealabilă și merită citită cu atenție, nu în forma simplificată în care apare de obicei.
Se prevede că, pentru contractele de consum care fac obiectul cerinței de notarizare conform articolului 311b alineatul (1) punctul 1 din Codul Federal de Reglementare a Bunului Consumator (BGB), notarul public autorizat va pune la dispoziția consumatorului textul intenționat al tranzacției și că, de regulă, cu două săptămâni înainte de notarizare, acest lucru se va face „în mod regulat, cu două săptămâni înainte de notarizare”. Scopul este înscris chiar în dispoziția respectivă, și anume ca respectivul consumator să aibă suficiente oportunități de a se implica în prealabil în obiectul notarizării. În cazul în care termenul de două săptămâni este redus, motivele vor fi consemnate în Niederschrift (registrul notarial). Articolul 311b din BGB, dispoziția care face obligatorie notarizarea, este explicată în Cumpărarea proprietății în Germania.
Acum, cele două limite, deoarece un cititor căruia i se spune „aveți dreptul legal la două săptămâni” și apoi nu primește două săptămâni, va trage concluzia greșită. În primul rând, aceasta este o Soll-Vorschrift. Aceasta direcționează Notarul, iar încălcarea acesteia are consecințe profesionale, dar nu anulează în sine contractul și nu vă oferă drept de veto. În al doilea rând, și mai des relevant, este acoperită de Verbraucherverträge, adică contractele dintre o companie și un consumator. Cumpărarea unei construcții noi de la un dezvoltator se încadrează în mod direct în acest sens. Cumpărarea unui apartament de la persoana privată care a locuit în el nu este un contract de consum în acest sens, iar prevederea nu se aplică în mod formal.
Nimic din toate acestea nu ar trebui să vă schimbe comportamentul, deoarece regula practică este aceeași în ambele cazuri. Solicitați proiectul în scris cât mai devreme posibil și considerați două săptămâni ca fiind intervalul standard pe care îl solicitați, indiferent cine vinde. Notarii reputați distribuie proiectele cu mult timp înainte, ca o practică firească. Dacă un vânzător, un agent sau un notar vă presează să semnați un contract imobiliar pe care l-ați primit cu câteva zile în urmă, acea presiune reprezintă informații despre tranzacție, iar răspunsul corect este să mutați programarea, mai degrabă decât să citiți mai repede. Programarea este lucrul scump de refăcut; calendarul nu.
Notartermin rulează în germană și aveți dreptul la o traducere
Nu există nicio restricție de naționalitate privind deținerea de proprietăți în Germania. Nu trebuie să fiți german, rezident sau cetățean al UE pentru a cumpăra, deoarece Cumpărarea proprietății în Germania În schimb, există o cerință lingvistică la semnare, iar acest lucru îi atrage pe cei care au presupus că, deoarece achiziția le era deschisă, și procesul ar fi posibil.
Articolul 16 din Legea privind traducerea (BeurkG) reglementează acest aspect și este mai specific decât sugerează rezumatele. Dacă un participant, conform propriei declarații sau conform convingerii notarului, nu stăpânește suficient limba germană, această constatare trebuie consemnată în Niederschrift. Odată înregistrată, subsecțiunea 2 este obligatorie: înregistrarea trebuie tradusă participantului respectiv în loc să fie citită cu voce tare. Verbul este „muß”, nu „soll”. Iar subsecțiunea 3 prevede că, dacă notarul nu traduce personal, trebuie adus un interpret și că, în cazul în care interpretul nu este, în general, jurământat în temeiul articolului 189 alineatul (2) din GVG, notarul îl va învesti în jurământ, cu excepția cazului în care toți participanții renunță la acest jurământ.
Pe lângă traducerea orală obligatorie, există un drept pe care trebuie să îl exercitați. O traducere scrisă este pregătită numai dacă participantul o solicită, caz în care este prezentată pentru revizuire și atașată la procesul-verbal. Notarul este însărcinat să vă precizeze că puteți solicita una. Solicitați-o. Un proces-verbal notarial pentru achiziționarea unei proprietăți este lung, tehnic și citit o singură dată, iar urmărirea lui prin intermediul unui interpret în timp ce decideți dacă să semnați nu este un test corect pentru nimic. Citirea textului german și a unei traduceri scrise, unul lângă altul, acasă, cu o săptămână înainte, este...
Planificați acest lucru în două moduri. În primul rând, aranjați interpretul în avans și așteptați-vă ca acesta să fie un cost real pe care nicio limită legală nu îl include și pe care bugetul dvs. de achiziții probabil nu îl include. În al doilea rând, nu rezolvați problema aducând un prieten bilingv și sperând. Cerința este structurală, nu o formalitate de care să se vorbească, iar un notar care o ia în serios protejează validitatea documentului dvs.
Articolul 17(3) din Legea privind actele notare adaugă o lacună conexă, relevantă în mod special pentru străini. În cazul în care se aplică legea străină sau există îndoieli cu privire la aplicarea acesteia, notarul va indica acest lucru și îl va consemna în procesul-verbal. Însă același paragraf precizează clar că nu este obligat să ofere instrucțiuni cu privire la conținutul sistemelor juridice străine. Dacă căsătoria dumneavoastră a fost încheiată în străinătate, dacă un regim matrimonial străin guvernează ceea ce dețineți, dacă legea succesorală a țării dumneavoastră de origine ajunge la apartamentul dumneavoastră din Germania sau dacă o companie străină este cumpărătorul, notarul va semnala că există ceva străin în joc și se va opri aici. Această lacună este exact locul în care propriul dumneavoastră avocat își are locul și este cea mai clară ilustrare legală din întregul capitol a ceea ce face și nu face biroul notarial.
Acreditarea de căutat și cea care nu există
Avocații germani pot obține un titlu de Fachanwalt, o certificare specializată reglementată de Fachanwaltsordnung (FAO). Nu este marketing. Necesită un curs de cel puțin 120 de ore, un corp documentat de cazuri reale în domeniu și cel puțin 15 ore de educație continuă în fiecare an în fiecare specializare, dovedite Rechtsanwaltskammer fără a fi solicitat. Un avocat care își pierde titlul poate pierde. Servicii juridice pentru expats explică sistemul în întregime.
În cazul proprietăților, contează două titluri. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht acoperă dreptul locațiunilor și dreptul comunității de proprietari, care este persoana potrivită pentru o dispută privind chiria, o dispută privind garanția, o contestație privind taxa de serviciu, o evacuare sau un conflict cu Verwalter-ul dumneavoastră. Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht acoperă dreptul construcțiilor și al arhitecților, care este persoana potrivită pentru un contract de construcție (Bauträger), o construcție defectuoasă, o renovare care a mers prost sau o dispută cu un antreprenor. Pentru proprietățile moștenite, titlul relevant este Fachanwalt für Erbrecht.
Iată corecția cea mai importantă în acest capitol, o corecție la sfaturile oferite anterior pe această pagină. Nu există un „Fachanwalt für Immobilienrecht”. „Specialist în drept imobiliar” pare a fi cuvântul evident de căutat și este traducerea naturală a ceea ce doriți, dar lista de specializări a FAO este o enumerare închisă, iar „Immobilienrecht” nu se află pe ea. Dacă căutați într-un registru cu acel titlu, nu veți găsi nimic. Dacă găsiți o firmă care îl promovează, ați găsit o autodescriere nereglementată, care poate sta pe lângă o expertiză autentică sau nu și care nu vă spune nimic ce a verificat o cameră de avocatură. Căutați în schimb cele două titluri care există. Acest singur punct vă va economisi o după-amiază și, eventual, o angajare proastă.
Cum să găsești și să verifici un avocat specializat în proprietăți imobiliare
Începeți cu registrul oficial. Bundesweites Amtliches Anwaltsverzeichnis la rechtsanwaltsregister.org este gestionat de Rechtsanwaltskammern și reprezintă răspunsul autorizat la singura întrebare care are un răspuns afirmativ sau negativ: este această persoană admisă să practice. Oricine se poate numi consultant, consilier sau expert. Titlul de avocat este un titlu protejat, iar acesta este locul unde îl confirmați.
Pentru a găsi mai degrabă decât a verifica, directorul Deutscher Anwaltverein de la anwaltauskunft.de vă permite să filtrați după titlul de notar, după locație și după limba de lucru, aceasta fiind combinația de care aveți nevoie. Filtrați după Miet- und Wohnungseigentumsrecht sau Bau- und Architektenrecht, adăugați limba engleză și începeți din acea listă, în loc de un motor de căutare. Pentru un notar, portalul Bundesnotarkammer de la notar.de poartă taxa oficială Notarsuche. Întrucât taxa este identică peste tot, folosește-o pentru a găsi un birou care are capacitate și poate gestiona limba ta, acestea fiind singurele două variabile pe care le controlezi.
Când sunați, adresați trei întrebări. Dețineți titlul de Fachanwalt și în ce domeniu? Ați mai gestionat această situație specifică în acest Bundesland, deoarece problemele legate de proprietate variază în funcție de Land mai mult decât se așteaptă noii veniți? Și cât va costa acest lucru, în ce structură? Care este răspunsul la a treia întrebare, cum stabilește Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) majoritatea onorariilor în funcție de valoarea în litigiu, mai degrabă decât pe oră, care este plafonul pentru o primă consultație, de ce cel care pierde un caz plătește avocatul câștigătorului și cum modifică Rechtsschutzversicherung (asigurarea de cheltuieli juridice) calculele aritmetice sunt toate acoperite în... Servicii juridice pentru expatsCitește-l înainte de a da telefonul, deoarece logica prețurilor nu este cea cu care ești obișnuit și este mai ușor de asimilat înainte ca un avocat să ți-o explice.
Ruta mai ieftină pe care majoritatea chiriașilor ar trebui să o aleagă mai întâi
Dacă sunteți închiriat, răspunsul la majoritatea problemelor dvs. juridice nu este un avocat. Este o Mieterverein, o asociație locală de chiriași. Plătiți o cotizație anuală, aproximativ echivalentul unei chirii lunare modeste pentru un an întreg, iar calitatea de membru include consultanță juridică privind închirierea: cineva vă citește contractul, verifică extrasul de cont, vă spune dacă creșterea chiriei este legală, redactează scrisoarea și adesea corespondează cu proprietarul în numele dvs. Majoritatea asociațiilor includ, de asemenea, o formă de acoperire a costurilor juridice pentru litigiile de închiriere după o perioadă de calificare.
Aspectele economice sunt decisive pentru problemele obișnuite. O consultație cu un singur avocat privind o Nebenkostenabrechnung poate costa mai mult decât un an de abonament, care include consiliere nelimitată pentru fiecare întrebare legată de închiriere. Asociațiile locale sunt federate sub Deutscher Mieterbund la mieterbund.de, care vă va îndruma către cel potrivit orașului dumneavoastră. Înscrieți-vă înainte să aveți o problemă, deoarece asociațiile impun perioade de așteptare exact pentru persoana care se înscrie în ziua în care sosește Kündigung-ul. Tratați-o ca pe o asigurare, nu ca pe un serviciu de urgență. Substanța a ceea ce vă vor sfătui, de la regulile Kaution la Mietpreisbremse și perioadele de preaviz, este acoperită în Găsirea de cazare.
Proprietarii și proprietarii au o imagine exactă în oglindă. Haus & Grund, la hausundgrund.de, este asociația proprietarilor și locatorilor, organizată în același mod prin filiale locale, cu același model: calitatea de membru include consiliere, șabloane de contracte și asistență pentru întrebările de rutină legate de proprietate și închiriere. Dacă ați cumpărat un apartament și acum îl închiriați sau dețineți o casă și aveți de-a face cu comunitatea de proprietari, aceasta este echivalentul dumneavoastră al Mieterverein-ului. Cele două organizații se află pe tabere opuse ale aceleiași lupte, motiv pentru care nu puteți înlocui una cu cealaltă și de aceea sfaturile oferite de fiecare sunt cu adevărat partizane într-un mod în care notarul nu este niciodată.
Litigiile între vecini și cerința de conciliere
Litigiile cu vecinii în materie de proprietate au o anumită caracteristică procedurală pe care merită să o cunoașteți înainte de a sesiza pe cineva, deoarece în unele locuri nu este permisă adresarea directă instanței.
Articolul 15a din EGZPO, legea introductivă la Zivilprozessordnung, este o dispoziție de abilitare. Nu impune nimic în sine. Aceasta prevede că un land poate prevedea prin propria legislație că o cerere este inadmisibilă până când un Gütestelle (organ de conciliere) înființat sau recunoscut de Landesjustizverwaltung nu a încercat să soluționeze litigiul prin acord. În cazul în care un land optează pentru această opțiune, categoriile pe care le poate acoperi includ cererile de vecinătate în temeiul articolelor 910, 911, 923 și 906 BGB, care, în termeni simpli, sunt ramuri care atârnă și rădăcini care invadează pământul, fructe căzute, copaci de delimitare și interferențe, cum ar fi zgomotul, mirosurile și emisiile similare. Există o excepție: nu se aplică în cazul în care interferența provine dintr-o operațiune comercială. Opțiunea se extinde, de asemenea, la cererile de despăgubire la Amtsgericht care nu depășesc 750 de euro, la cererile de despăgubire pentru onoare personală în afara presei și a radiodifuziunii și la cererile în temeiul articolului 3 din Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz.
Deoarece legea landului este cea care decide, iar aplicarea acesteia în cazul dumneavoastră depinde de locul în care locuiți, iar landurile au adăugat și eliminat această cerință de-a lungul anilor. Nu luați o listă dintr-un articol, inclusiv acesta. Întrebați Amtsgericht-ul local sau Landesjustizverwaltung-ul sau întrebați avocatul pe care urmează să îl angajați, care va ști imediat. A greși este costisitor într-un anumit fel: dacă landul dumneavoastră impune tentativa și dați în judecată fără ea, acțiunea dumneavoastră este inadmisibilă și nu ați plătit nimic.
Două detalii fac ca această veste să fie mai bună decât pare. Articolul 15a(1) impune Gütestelle să vă elibereze un certificat al unei încercări nereușite, pe care îl depuneți odată cu cererea dumneavoastră, iar dumneavoastră puteți solicita acel certificat dacă procedura nu a fost efectuată în termen de trei luni, astfel încât un vecin necooperant nu vă poate întârzia la nesfârșit. Iar Articolul 15a(4) consideră costurile Gütestelle drept costuri ale litigiului în temeiul Articolului 91 ZPO, ceea ce înseamnă că acestea respectă regula „cine pierde plătește” ca orice altceva. Concilierea este ieftină, rapidă în comparație cu litigiul și adesea pune capăt unui litigiu între vecini pe care litigiul l-ar fi făcut permanent. Vecinii sunt pentru totdeauna; hotărârile judecătorești nu sunt.
O singură excepție este scrisă pentru persoane precum cititorii acestui ghid. Ultima propoziție a articolului 15a(2) elimină întreaga cerință în cazul în care părțile nu locuiesc, nu au sediul sau un sediu în același Land. Dacă dețineți un apartament în Berlin, iar vecinul dumneavoastră locuiește în Brandenburg, cerința de conciliere nu se aplică.
Instrumente care ajută cu documentele de rutină
O parte din ceea ce înconjoară o problemă imobiliară este munca cu documente, mai degrabă decât munca juridică, iar dacă faci singur această parte înainte de a plăti pe cineva pe oră, ora plătită va fi mai scurtă. Werkzeu.ge, o colecție bazată pe browser de instrumente birocratice și de documentare germane, construită de Cryon UG, compania din spatele WeLiveIn.de, are o categorie de locuințe care vizează exact acest lucru. Rulează în browser, folosește formule fixe în loc de inteligență artificială și este găzduită în Germania.
Fiți clari în ceea ce privește scopul acestora. Termenii și condițiile Werkzeu.ge exclud Rechtsberatung (Consilierea Juridică): nu este în mod explicit consultanță juridică și nimic din conținutul său nu înlocuiește un Fachanwalt (Apel de Partajare) atunci când aveți o dispută reală. Întreaga platformă este în versiune beta până la 30 noiembrie 2026, iar termenii acesteia prevăd că instrumentele pot fi incomplete. Cel mai important pentru acest capitol este că un contract de cumpărare a unei proprietăți în Germania trebuie să fie autentificat notarial, deci niciun generator nu atinge Kaufvertrag-ul dumneavoastră. Documentul respectiv provine de la notar și numai de la notar. Aceste instrumente se află la marginile vieții proprietății, nu în centrul unei achiziții.
În cadrul acestor margini, cele utile se află în Categorie de case...și toate sunt de nivel Plus. Mieter-Suite include calculele comune ale chiriei. Übergabeprotokoll-Generator produce un protocol structurat de predare-primire, care este documentul care decide argumentele privind garanția și are o valoare mai mare decât orice scrisoare pe care o scrieți ulterior. Wohnflächen-Checker vă ajută să verificați suprafața declarată, care este o sursă recurentă atât a disputelor privind chiria, cât și a dezamăgirilor legate de achiziție. Nebenkostenprüfer parcurge o declarație de taxe pentru servicii, care este cel mai frecvent lucru pe care chiriașii îl duc la un Mieterverein. Mietvertrag Creator, care se află în categoria documentelor juridice și nu în cea a locuințelor, redactează un contract de închiriere rezidențială și se adresează unui proprietar mic care închiriază un apartament.
Un instrument este gratuit fără cont și este cel mai relevant pentru proprietarul care interacționează cu autoritățile: Formular (Nivelul Gast) este o bibliotecă de formulare oficiale federale, statale și municipale, fiecare cu un link sursă, data recuperării și suma de control, completate în browser, iar intrările dvs. rămân pe dispozitiv. Acoperă lucruri precum Bauantrag (aplicația pentru construcții). Nivelul gratuit conține reclame. Nimic de pe platformă nu trimite nimic unei autorități pentru dvs.; aceasta pregătește, dvs. îl depuneți. Pentru a afla cât costă nivelurile plătite, consultați prețul curent.
Ce sa fac in continuare
Dacă doriți să cumpărați, faceți trei lucruri în ordine. Solicitați în scris proiectul Kaufvertrag și acordați-vă două săptămâni cu acesta, indiferent dacă secțiunea 17(2a) din BeurkG se aplică oficial vânzătorului dumneavoastră sau nu. Trimiteți acel proiect unui Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht dacă cumpărați de la un dezvoltator imobiliar și, în caz contrar, unui avocat cu experiență reală în achiziții, înainte de programare, nu după. Și dacă limba germană dumneavoastră nu este suficient de puternică pentru a urmări un document tehnic citit cu voce tare, anunțați acum biroul notarului și solicitați traducerea scrisă la care vă dă dreptul secțiunea 16(2) din BeurkG, în loc să descoperiți problema în cameră.
Dacă locuiți în chirie, alăturați-vă Mieterverein-ului local prin intermediul mieterbund.de luna aceasta, înainte de a avea o dispută și lăsați-l pe acesta să se ocupe de tot ce ține de rutină. Dacă dețineți și închiriați, alăturați-vă Haus & Grund din același motiv. Dacă vă aflați într-o dispută cu vecinii, întrebați Amtsgericht-ul dacă terenul dumneavoastră necesită conciliere înainte de a instrui pe cineva. Și indiferent de situația dumneavoastră, citiți Servicii juridice pentru expats înainte de primul apel, astfel încât să înțelegeți cum se calculează taxa și cine o plătește înainte ca cineva să înceapă să o calculeze.
Mai presus de toate, țineți-vă de ideea în jurul căreia este construit acest capitol. Notarul garantează că contractul pe care îl semnați este valid, înregistrat corect și explicat corespunzător amândurora. Aceasta este o protecție reală și motivul pentru care tranzacțiile imobiliare germane dau greș mai rar decât în alte părți. Ceea ce nu face notarul și este interzis de Secțiunea 14(1) BNotO este să fie de partea dumneavoastră. Dacă doriți pe cineva de partea dumneavoastră, aceea este o persoană separată, o programare separată și o factură separată, iar momentul pentru a aranja acest lucru este înainte de primirea proiectului de contract, nu după ce l-ați semnat.
Surse
Informațiile din acest capitol se bazează pe sursele și publicațiile oficiale enumerate mai jos, revizuite ultima dată în iulie 2026. Acestea sunt îndrumări generale cu scop orientativ, nu sfaturi juridice, fiscale sau medicale individuale.
Acest articol a fost tradus din engleză.
