LocuimIn.de
Cum În Germania

Găsirea de cazare

45 min de citit

Găsirea de cazare

Găsirea unei locuințe este sarcina care decide cum va decurge restul primului tău an în Germania. Adresa ta nu este doar locul unde dormi. Este ceea ce îți permite să te înregistrezi la autorități, iar înregistrarea este cea care îți deblochează codul fiscal, contul bancar, documentele de asigurare de sănătate și programarea pentru permisul de ședere. Nimic altceva nu se mișcă până când acest lucru nu se schimbă. Acest capitol te prezintă piața germană de închirieri așa cum funcționează ea de fapt în 2026: unde să cauți, ce testează de fapt o Besichtigung (programare de vizionare), ce întrebări are voie un proprietar să ți le pună și pe care ai dreptul să le lași fără răspuns, cum se calculează chiria, care sunt regulile privind garanția, ce clauze dintr-un contract standard nu sunt valabile și ce trebuie făcut atunci când căutarea în sine este otrăvită de discriminare.

Două lucruri merită menționate de la început. În primul rând, legislația germană privind închirierile este cu adevărat protectoare, iar o mare parte din această protecție este obligatorie: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB, Codul Civil) afirmă în repetate rânduri că un acord care deviază în dezavantajul chiriașului este nul, ceea ce înseamnă că o clauză din contractul dumneavoastră poate fi tipărită, semnată și totuși lipsită de valoare legală. Știind care dintre acestea valorează bani reali. În al doilea rând, protecția începe în ziua în care semnați contractul. Înainte de asta, în timpul căutării, vă aflați în cea mai slabă poziție pe care o veți ocupa vreodată, concurând cu zeci de aplicanți pe o piață cu un deficit structural. Acest capitol este organizat în jurul acestei asimetrii.

Cum arată de fapt piața imobiliară din Germania

Germania este o țară a chiriașilor. Închirierea nu este o etapă temporară înainte de cumpărare; este un mod normal, permanent și respectabil de a trăi, și de aceea legislația în domeniul acesteia este atât de dezvoltată. Consecința pentru dumneavoastră este că locuințele de închiriat sunt opțiunea implicită, iar concurența pentru acestea este reală, în special în München, Berlin, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart și Köln. În orașele mai mici și în zonele rurale, imaginea se inversează și este posibil să găsiți proprietari care concurează pentru dumneavoastră. Locul în care căutați contează mai mult decât orice alt factor.

Majoritatea locuințelor de închiriat sunt Wohnungen (apartamente sau apartamente) în clădiri cu mai multe unități. Veți observa rapid distincția dintre Altbau (literalmente clădire veche, de obicei clădire de dinainte de 1949) și Neubau (clădire nouă). Apartamentele Altbau au tavane înalte, ferestre înalte, stuc și caracter, adesea o izolație mai subțire și facturi mai mari la încălzire. Apartamentele Neubau au performanțe energetice mai bune, lifturi și băi moderne, farmec mai redus și adesea o transmisie mai mare a zgomotului. Häuser (case) există mai ales în suburbii, orașe mici și zone rurale, de la freistehende Einfamilienhäuser (case unifamiliale detașate) la Reihenhäuser (case terasate) și Doppelhaushälften (jumătăți semi-detașate).

Două convenții îi derutează pe nou-veniți. Prima este numărarea camerelor: un „3-Zimmer-Wohnung” înseamnă trei camere în total, inclusiv camera de zi, dar fără a lua în considerare bucătăria sau baia. Așadar, un apartament cu trei camere este aproximativ ceea ce un vorbitor de limba engleză ar numi un apartament cu două dormitoare. A doua este că o mare parte din apartamentele de închiriat în Germania nu au deloc bucătărie. Un anunț care spune „ohne Einbauküche” înseamnă că fostul chiriaș și-a scos apartamentul și trebuie să cumpărați și să instalați unul, apoi să îl vindeți sau să îl eliminați când plecați. În cazul în care este inclusă o bucătărie, anunțul spune „EBK” sau „Einbauküche vorhanden” și este un argument de vânzare real în valoare de mii de euro. De asemenea, fiți atenți la „Wohnfläche” (suprafața de locuit), care este cifra de la care se calculează totul și care este măsurată sub Wohnflächenverordnung, balcoanele fiind de obicei numărate doar la un sfert sau jumătate.

Apoi, există WG, prescurtare de la Wohngemeinschaft: un apartament comun în care fiecare persoană are o cameră privată și împarte bucătăria și baia. WG-urile nu sunt doar pentru studenții din Germania. Profesioniștii cu vârste cuprinse între douăzeci și treizeci de ani locuiesc în mod obișnuit în ele, iar pentru un nou-venit, un WG este adesea cea mai rapidă cale de a intra într-un oraș, deoarece chiriașii existenți te aleg personal, mai degrabă decât o companie de administrare care te aleg pe hârtie. Într-un WG, ești de obicei un Untermieter (subchiriaș) al Hauptmieter-ului (chiriașului principal), ceea ce contează pentru înregistrarea ta și este discutat mai târziu în acest capitol.

Kaltmiete, Warmmiete și Capcana Nebenkosten

Fiecare anunț de închiriere din Germania citează cel puțin două cifre, iar confundarea lor este cea mai frecventă greșeală bugetară pe care o fac noii veniți. Kaltmiete (chiria rece) este chiria de bază pentru spațiul în sine și nimic altceva. Nebenkosten (costurile suplimentare), numite și Betriebskosten (costuri de funcționare), sunt costurile de funcționare ale clădirii pe care proprietarul are voie să ți le transfere. Warmmiete (chiria caldă) este Kaltmiete plus Nebenkosten și este numărul care iese efectiv din contul tău bancar în fiecare lună. Când un proprietar te întreabă dacă îți permiți apartamentul, se referă la Warmmiete. Când legea plafonează garanția la trei luni de chirie, se referă la Kaltmiete. Citește fiecare anunț de două ori pentru a vedea ce număr este afișat.

Ceea ce poate fi inclus în Nebenkosten nu este o chestiune de gust. Articolul 556 din BGB permite părților să convină ca chiriașul să suporte Betriebskosten, iar Betriebskostenverordnung (BetrKV, Ordonanța privind costurile de exploatare) stabilește apoi un catalog închis cu următoarele costuri: impozitul pe proprietate, apă și apă uzată, încălzire și apă caldă, lift, curățenia străzilor și colectarea deșeurilor, curățenia clădirii, întreținerea grădinii, iluminat, coșul de fum, asigurarea clădirii, îngrijitorul, antena sau cablul comunal, spălătoria comunală și o categorie reziduală de alte costuri de exploatare care trebuie menționate în contract. Două lucruri lipsesc în mod evident din acest catalog: costurile de administrare sau gestionare ale proprietarului și reparațiile și întreținerea. Dacă oricare dintre acestea apare în Nebenkostenabrechnung (declarația anuală a costurilor suplimentare), nu își are locul acolo.

Nebenkosten-urile pe care le plătiți lunar sunt în mod normal o Vorauszahlung (plată în avans), o estimare stabilită o dată pe an în funcție de consumul real. Aceasta produce fie o Nachzahlung (plată restantă), fie un Guthaben (credit). Articolul 556(2) din BGB prevede că aceste plăți în avans pot fi convenite doar „in angemessener Höhe”, la un nivel rezonabil, iar această regulă există datorită unui truc specific: citarea unei cifre mici pentru Nebenkosten face ca Warmmiete să pară competitivă, iar deficitul apare douăsprezece luni mai târziu sub forma unei cereri de patru cifre. Dacă Nebenkosten-urile promovate pentru un apartament par mult inferioare apartamentelor comparabile de aceeași dimensiune, solicitați să vedeți ultima declarație înainte de a semna.

Declarația anuală este guvernată de un termen limită care merită memorat. Conform articolului 556(3) din BGB, proprietarul trebuie să vă livreze declarația cel târziu la sfârșitul celei de-a douăsprezecea luni de la încheierea perioadei de facturare. Dacă nu respectați acest termen limită, proprietarul nu mai poate solicita nicio plată restantă, cu excepția cazului în care poate demonstra că întârzierea nu a fost din vina sa. Partea dumneavoastră are un termen limită similar: obiecțiile la declarație trebuie formulate în termen de douăsprezece luni de la primirea acesteia. De asemenea, aveți dreptul de a inspecta chitanțele aferente, pe care proprietarul le poate furniza acum electronic, iar orice acord care înrăutățește aceste reguli pentru dumneavoastră este nul. Dacă o declarație pare greșită, solicitarea Belege-ului (chitanțelor) nu este un act agresiv; este un drept legal și o solicitare obișnuită.

În final, observați ce nu se află de obicei în Nebenkosten: electricitatea pentru propriul apartament și internetul. Acestea sunt contracte pe care le semnați singuri cu furnizorii pe care îi alegeți. Gazul poate fi de la una la alta, în funcție de faptul că încălzirea este centrală pentru clădire sau individuală pentru apartamentul dumneavoastră.

Găsirea cazării: Unde să cauți și rutele pe care majoritatea oamenilor le omit

Portalurile mari sunt punctul de plecare evident și acolo apar majoritatea anunțurilor. ImmoScout24 este cel mai mare și are cea mai extinsă acoperire în majoritatea orașelor. Immowelt este principala alternativă. Kleinanzeigen, site-ul de anunțuri cunoscut anterior sub numele de eBay Kleinanzeigen, oferă un volum mare de anunțuri și subînchirieri de la proprietari privați și merită urmărit tocmai pentru că este mai puțin profesionalizat. Pentru apartamente și camere comune, WG-Gesucht este platforma dominantă la nivel național și este, de asemenea, utilizată pe scară largă pentru Zwischenmiete (subînchirieri temporare). Majoritatea portalurilor vă permit să salvați o căutare și să primiți alerte, iar într-o piață strânsă, acea alertă este esențială: apartamentele care sunt închiriate sunt cele la care cineva a răspuns în prima oră.

Ceea ce nou-veniții ratează în mod sistematic este că, pe piețele cele mai restrictive, portalurile sunt cel mai competitiv și mai puțin profitabil canal, deoarece ești unul dintre două sute de răspunsuri. Alte trei rute merită mai mult efort decât primesc. Prima este Wohnungsbaugenossenschaft (cooperativa de locuințe). Cumperi Genossenschaftsanteile (acțiuni cooperative), care reprezintă o investiție returnată la plecare, mai degrabă decât un comision, iar în schimb primești acces la un stoc de apartamente închiriate la chirii moderate, cu o siguranță practic permanentă a posesiunii. Listele de așteptare sunt lungi, motiv pentru care ar trebui să te alături uneia în prima lună, mai degrabă decât în ​​al treilea an. A doua este städtische Wohnungsbaugesellschaft, compania municipală de locuințe pe care o operează majoritatea orașelor mari, cu propriul portal de aplicații și propriul stoc.

A treia cale o reprezintă oamenii. Foarte multe apartamente din Germania sunt oferite înainte de a fi anunțate, prin intermediul colegilor, vecinilor, rezidenților WG și a panourilor de anunțuri. Spuneți departamentului de resurse umane al angajatorului dumneavoastră că sunteți în căutare, deoarece multe companii au contacte pentru relocări sau chiar apartamente ale companiilor. Spuneți tuturor celor pe care îi întâlniți. Uitați-vă la Schwarzes Brett (panoul de anunțuri) din supermarketuri, universități și Bürgerhäuser. Ziarele locale au încă o secțiune Wohnungsmarkt, în special în weekenduri și mai ales în afara orașelor mari, iar publicul care o citește este mai mic și mai în vârstă decât publicul portalului, ceea ce reprezintă un avantaj pentru dumneavoastră.

Fii organizat în ceea ce privește căutarea în sine. Pregătește un dosar de cerere (Bewerbungsmappe) în format PDF care să conțină tot ce un proprietar poate solicita în mod legitim, astfel încât să îl poți trimite în momentul în care apare un anunț, în loc să îl asamblezi ulterior. Dosarul respectiv face obiectul următoarelor două secțiuni, deoarece ceea ce trebuie să conțină în el este o chestiune juridică, nu o chestiune de nerăbdare.

Prevederea: Cine plătește agentul imobiliar

Dacă este implicat un agent imobiliar (Makler), regula de la 1 iunie 2015 este Bestellerprinzip, principiul ordonatorului: oricine angajează agentul, îl plătește pe agent. Acesta este prevăzut în secțiunea 2(1a) din Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG, Legea privind intermedierea locuințelor) și prevede că agentul nu poate cere, nu poate primi promisiuni sau nu poate accepta un comision de la solicitantul apartamentului, cu excepția cazului în care agentul a obținut instrucțiunile proprietarului de a oferi apartamentul respectiv exclusiv datorită mandatului de căutare pe care i l-a dat mai întâi solicitantul. În termeni simpli: dacă agentul lucrează pentru proprietar, ceea ce este cazul covârșitor de normal pentru un apartament anunțat, proprietarul plătește, iar dumneavoastră nu plătiți nimic. Orice acord care se abate de la acest principiu sau care vă impune comisionul proprietarului este nul în temeiul secțiunii 2(5).

Mai multe reguli conexe decurg din același statut și toate sunt utile. Conform articolului 2(1), un agent câștigă un comision numai dacă o închiriere are loc efectiv ca urmare a activității sale, iar contractul de intermediere în sine necesită Textform (formă text: un e-mail sau un document scris, nu este necesară semnătură). Conform articolului 2(4), plățile în avans nu pot fi solicitate, convenite sau acceptate deloc, ceea ce reprezintă un răspuns legal clar la o întreagă familie de escrocherii. Conform articolului 3, în cazul în care solicitantul datorează în mod legitim un comision, de exemplu pentru că a angajat agentul să caute în numele său, acesta trebuie exprimat ca o fracțiune sau un multiplu al chiriei lunare și nu poate depăși chiria pe două luni plus TVA, calculată la chirie, excluzând taxele de plată nebancare facturate separat. Nu se pot adăuga taxe de înregistrare, taxe de scriere sau rambursări de cheltuieli.

Așadar, dacă cineva vă arată un apartament pe care l-ați găsit la anunț și apoi vă solicită o prevedere (comision), este foarte probabil ca această solicitare să fie ilegală. Nu este nepoliticos să spuneți că înțelegeți că se aplică Bestellerprinzip și să întrebați la ce instrucțiuni acționează. Rețineți distincția față de cumpărare: atunci când cumpărați o proprietate în loc să închiriați una, se aplică un set diferit și mai recent de reguli, iar comisionul agentului este de obicei împărțit. Acest capitol este despre închiriere.

Locuințe sociale și Wohnberechtigungsschein

Germania are un stoc mare de geförderter Wohnraum (locuințe subvenționate) închiriate mult sub chiria pieței, iar accesul la acestea se face printr-un document numit Wohnberechtigungsschein (WBS, certificat de drept la locuință). Conform articolului 27 din Wohnraumförderungsgesetz (WoFG, Legea privind promovarea locuințelor), proprietarul unui astfel de apartament îl poate închiria doar cuiva care predă mai întâi un WBS. Nu există nicio soluție: fără WBS, fără apartament, indiferent cât de mult te place proprietarul.

WBS (Permis de ședere pe termen scurt) este emis la cerere de către autoritatea locală, de obicei Wohnungsamt sau Bürgeramt, și este valabil timp de un an. Două aspecte contează enorm pentru rezidenții străini și sunt înțelese greșit în general. Nu există nicio cerință de cetățenie. Articolul 27(2) impune doar să vă aflați în Germania pe o bază netemporară și să aveți dreptul legal și de fapt de a vă stabili o reședință ca centru al vieții și de a conduce o gospodărie independentă. Un permis de ședere care nu este pur pe termen scurt va satisface în mod normal această cerință. Al doilea aspect este că WBS este acordat dacă venitul gospodăriei dumneavoastră rămâne sub limita prevăzută la articolul 9(2) din WoFG sau sub orice altă limită stabilită de Bundeslandul dumneavoastră, iar aceste limite ale landului variază foarte mult. Mulți lucrători presupun că câștigă prea mult și nu aplică niciodată. Verificați cifra reală pentru landul dumneavoastră înainte de a face o presupunere.

Certificatul menționează suprafața locuinței pentru care vă calificați, în camere sau metri pătrați, așa că deschide o ușă și definește lățimea acesteia. Aplicați din timp, deoarece certificatul este valabil un an, iar listele de așteptare sunt măsurate în ani. Dacă vă aflați aproape de pragul de venit, este util să verificați și dacă sunteți eligibil pentru Wohngeld, ajutorul de stat pentru locuințe, care este un lucru separat de un WBS și este disponibil chiriașilor cu venituri mici și moderate.

Beichtigung-ul și ce testează de fapt

Besichtigung-ul este programarea pentru vizionare, iar într-o piață strânsă ia una din două forme. Massenbesichtigung (vizionare în masă) este un interval de douăzeci de minute în care patruzeci de persoane se îndreaptă într-un apartament și nu este atât o vizionare, cât un eveniment de filtrare: proprietarul sau agentul este acolo pentru a colecta dosarele de aplicație și a forma rapid impresii. Einzeltermin (programarea individuală) este o vizionare reală, de obicei un semn că piața este mai relaxată sau că ați fost deja selectat pe lista scurtă și este locul unde puteți pune întrebări.

Adu dosarul cu aplicația tipărit și gata de trimis prin e-mail. Sosește la timp, ceea ce în Germania înseamnă cu câteva minute mai devreme. Îmbracă-te ca la serviciu. Fii pregătit să te prezinți într-o propoziție: cu ce te ocupi, cine se mută și de când. Dacă ai o germană limitată, spune-o calm în germană și continuă în engleză; competența și curtoazia contează mai mult decât fluența și, după cum vei vedea imediat, o cerință strictă de cunoaștere a limbii germane este oricum discutabilă din punct de vedere legal.

Folosește vizionarea pentru a inspecta, nu doar pentru a impresiona. Verifică recepția mobilă și caută o conexiune Glasfaser (fibră optică) sau cablu, deoarece disponibilitatea internetului la o anumită adresă din Germania nu este garantată. Deschide ferestrele și caută mucegai, în special în colțurile băii și în spatele mobilei. Întreabă ce sistem de încălzire este utilizat și cere să vezi Energieausweis (certificatul energetic), pe care proprietarul trebuie să ți-l arate și care îți spune cât va costa încălzirea. Întreabă la cât a ajuns ultimul Nebenkostenabrechnung. Întreabă dacă apartamentul este predat renoviert sau unrenoviert și primește răspunsul în scris mai târziu, deoarece acest singur cuvânt îți schimbă poziția juridică în ceea ce privește decorarea. Măsoară sau cel puțin verifică suprafața podelei, deoarece Wohnfläche-ul anunțat nu este întotdeauna precis, iar un deficit de peste zece procente față de contract a fost mult timp tratat de instanțe ca un defect care îți permite să reduci chiria.

Întreabă, de asemenea, de ce a plecat chiriașul anterior și cât timp a stat. Un apartament cu fluctuație mare de locuințe într-o piață strânsă îți spune ceva. Și întreabă care era Kaltmiete-ul pentru chiriașul anterior, deoarece, așa cum explică secțiunea Mietpreisbremse de mai jos, această cifră poate fi decisivă din punct de vedere juridic, iar proprietarul poate fi obligat să o ofere oricum.

Mieterselbstauskunft: Ce poate și ce nu poate cere un proprietar

Mieterselbstauskunft este formularul de auto-dezvăluire pe care ți-l înmânează proprietarul și este momentul în care căutarea încetează să mai fie o chestiune de etichetă și începe să fie o chestiune de lege. În ianuarie 2024, Konferenz der unabhängigen Datenschutzaufsichtsbehörden (conferința autorităților independente pentru protecția datelor din Germania) a publicat un Orientierungshilfe, un document de orientare formal, care stabilește exact ce întrebări sunt legale la închirierea unei locuințe. Principiul său de bază este simplu: un proprietar poate colecta doar date care au o legătură obiectivă cu contractul de închiriere și, în propriile sale cuvinte, nu trebuie să se răspundă la întrebările ilegale. Formularul din mâna ta nu reprezintă legea. Aceste îndrumări sunt mult mai apropiate de aceasta.

Întrebările pe care îndrumările le tratează ca fiind permise sunt cele legate de identitate și de capacitatea dumneavoastră de plată. Numele și adresa dumneavoastră. Numărul de persoane care se mută și dacă sunt adulți sau copii. Profesia dumneavoastră și angajatorul dumneavoastră. Venitul dumneavoastră net și suma rămasă după angajamentele lunare regulate, deși chiar și aici puteți răspunde confirmând că depășiți un prag stabilit, în loc să numiți o cifră precisă. Dacă au fost deschise proceduri de insolvență împotriva dumneavoastră, dacă ați întocmit un Vermögensauskunft (o declarație pe proprie răspundere privind averea în cadrul procedurilor de executare silită) și dacă există titluri de evacuare împotriva dumneavoastră pentru restanțe la chirie. Dacă intenționați să dețineți animale de companie, cu excepția cazului în care acestea sunt animale mici în cuști, cum ar fi hamsteri, peruși sau pești, care nu necesită deloc permisiune. Iar pentru locuințele sociale, datele dumneavoastră WBS (Work Services Services - Serviciul de Asigurări de Locuințe).

Lista întrebărilor nepermise este mai lungă și mai utilă. Un proprietar nu vă poate întreba despre naționalitate: îndrumările afirmă categoric că întrebarea nu este necesară și, prin urmare, nu este permisă. Întrebările generale despre religie, rasă sau origine etnică sunt ilegale. Întrebările despre condamnările penale și despre anchetele penale în curs sunt ilegale, deoarece singura preocupare legitimă într-o închiriere este bonitatea dumneavoastră. Întrebările despre planurile de căsătorie, despre sarcină și despre dorința de copii sunt ilegale, deoarece aparțin nucleului vieții private; îndrumările adaugă un motiv juridic ingenios, și anume că primirea unui soț/o soție sau a propriilor copii nu necesită permisiunea unui proprietar, deoarece membrii familiei apropiate nu sunt terți. Nu se pot pune întrebări despre apartenența la un partid politic sau la o asociație de chiriași. Nici despre durata angajării, pe motivul că într-o societate mobilă nu dovedește nimic despre viitor. Nici despre motivele din spatele angajamentelor dumneavoastră lunare. Și în cazul în care un organism public vă plătește direct chiria, întrebările despre veniturile dumneavoastră nu sunt permise deloc.

Două aspecte procedurale din aceleași îndrumări merită luate în considerare. Un proprietar poate solicita să vă vadă Personalausweis-ul sau pașaportul pentru a vă verifica identitatea și poate consemna că a verificat, dar realizarea unei copii a acestuia este în mod explicit ilegală. Iar căsuțele pentru consimțământ de pe aceste formulare nu reprezintă o soluție validă: autoritățile spun că consimțământul nu este instrumentul potrivit în acest caz și că, prin urmare, consimțământul obținut prin punerea în funcție a contractului de acesta nu este dat în mod liber și, prin urmare, nu este eficient.

Din toate acestea rezultă regula practică pe care avocații germani o descriu drept Recht zur Lüge, dreptul de a minți. Deoarece întrebările ilegale nu trebuie neapărat să primească un răspuns, un răspuns neadevărat la o întrebare ilegală nu are nicio consecință: proprietarul nu poate contesta ulterior contractul sau rezilia contractul pe baza unui răspuns pe care nu a avut niciodată dreptul să îl ceară. Un răspuns neadevărat la o întrebare legală, mai ales despre veniturile sau restanțele dumneavoastră, este o cu totul altă chestiune și vă poate costa chiria. Distincția merită învățată tocmai pentru că un formular care vă întreabă despre sarcină și salariu în căsuțele alăturate vă invită să le tratați pe cele două ca fiind echivalente, iar acestea nu sunt.

În cele din urmă, datele dumneavoastră nu sunt proprietatea proprietarului și nu trebuie să le păstreze. Instrucțiunile sunt clare, cum că înregistrările solicitanților care nu primesc apartamentul trebuie, în general, șterse în termen de șase luni, această perioadă fiind legată de fereastra pentru reclamațiile antidiscriminare, și că proprietarii care păstrează liste negre cu solicitanți „problematici” sau care verifică noii solicitanți în funcție de o bază de date stocată acționează, în general, ilegal.

Schufa și problema nou-veniților

Aproape fiecare proprietar dintr-o piață concurențială va solicita dovezi ale bonității, iar în Germania aceasta înseamnă Schufa, agenția de credit dominantă a țării. Aici se confruntă noii veniți cu un zid care nu are nicio legătură cu finanțele lor: o persoană care s-a mutat în Germania acum trei luni nu are un istoric de credit german, așa că există puține sau nimic în dosarul său. Un dosar gol nu este un scor rău. Dar este o absență în care un proprietar se așteaptă la o cifră, iar într-un teanc de patruzeci de cereri, o absență pierde în fața unei cifre.

Înțelegerea documentului Schufa solicitat ajută mai mult decât v-ați aștepta. Datenkopie, conform articolului 15 din GDPR, reprezintă dreptul dumneavoastră legal la o copie gratuită a tot ceea ce se deține despre dumneavoastră și este documentul potrivit pentru verificarea erorilor în dosarul dumneavoastră. Nu este documentul potrivit pentru a fi înmânat unui proprietar, iar autoritățile pentru protecția datelor spun acest lucru direct: proprietarii pot să nu îl solicite, deoarece dezvăluie mult mai multe despre finanțele dumneavoastră decât este necesar pentru evaluarea unui contract de închiriere. Ceea ce este potrivit este un Bonitätsauskunft special conceput, un raport de bonitate conceput pentru a fi arătat proprietarilor, care conține doar rezumatul relevant. Acesta este un produs plătit. Îl comandați singur și îl prezentați singur; un proprietar care interoghează direct o agenție de credit despre dumneavoastră este permis doar în circumstanțe restrânse și deloc după ce ați furnizat deja dovezi adecvate.

O cerere pe care o puteți refuza pur și simplu este Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, un certificat de la fostul proprietar care confirmă că nu ați rămas cu restanțe la chirie. Bundesgerichtshof (BGH, Curtea Federală de Justiție) a decis în 2009 că un fost proprietar nu are nicio obligație de a elibera un astfel de certificat, iar autoritățile pentru protecția datelor trag concluzia evidentă: din moment ce nu poate fi obținut de drept, nu vi se poate cere. Dacă aveți unul, folosiți-l neapărat. Dacă nu aveți, spuneți că fostul proprietar nu este obligat să furnizeze unul și oferiți în schimb extrase de cont bancare care să arate chiria plătită.

Deci, ce oferiți când dosarul dumneavoastră Schufa este subțire? Oferiți ceea ce răspunde de fapt la întrebarea pe care ți-o pune proprietarul, și anume dacă chiria va ajunge. Un Arbeitsvertrag (contract de muncă) care să arate salariul dumneavoastră și, în mod ideal, că acesta este unbefristet (permanent). Ultimele trei Gehaltsabrechnungen (fișe de salariu). Extrase de cont bancar din țara dumneavoastră de origine care să arate chiria plătită la timp, cu liniile irelevante ciupite. O Bürgschaft (garanție) de la un angajator, o rudă sau un prieten rezident în Germania, care este adesea cel mai eficient document pe care un nou-venit îl poate prezenta. O scrisoare de la angajatorul dumneavoastră care să vă confirme poziția, care are greutate pe o piață în care stabilitatea angajatorului este interpretată ca stabilitate a chiriașului. Ceea ce nu puteți face este să cumpărați soluția cu un avans mai mare, deoarece, așa cum explică secțiunea următoare, avansul este plafonat prin lege, iar plafonul nu este negociabil. Capitolul nostru despre... credite și împrumuturi în Germania explică scorul Schufa în sine, cum este construit fișierul și cum se corectează erorile din acesta.

Discriminarea pe piața închirierilor este reală și ilegală

Nu este util să ne prefacem contrariul: candidații cu nume cu conotații străine primesc mai puține invitații la vizionare decât candidații identici cu nume cu conotații germane, un model demonstrat în mod repetat în studii de testare controlate. Dacă sunteți ignorat, este posibil ca problema să nu fie chiar dumneavoastră. Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG, Legea generală privind egalitatea de tratament) interzice acest lucru și merită să știm exact ce acoperă, deoarece versiunea exactă este mai utilă decât sloganul.

Articolul 19(1) din AGG interzice discriminarea pe motive de rasă, origine etnică, sex, religie, dizabilitate, vârstă și identitate sexuală în ceea ce legea numește Massengeschäfte, tranzacții în masă care au loc de obicei fără a ține cont de persoană într-un număr mare de cazuri comparabile. Articolul 19(2) merge mai departe pentru rasă și origine etnică, interzicând această discriminare și în alte raporturi de drept civil. Motivul pentru care această distincție este importantă este articolul 19(5), care prevede că închirierea de locuințe rezidențiale nu este, în general, un Massengeschäft în care proprietarul închiriază cel mult 50 de locuințe în total. Citiți aceste prevederi împreună și regula propriu-zisă reiese: împotriva unui proprietar privat mic, protecțiile care acoperă religia, sexul, vârsta, dizabilitatea și identitatea sexuală nu se aplică în mare parte, în timp ce protecția împotriva discriminării rasiale și etnice se aplică indiferent de numărul de apartamente deținute de proprietar. Antidiskriminaierungsstelle des Bundes (Agenția Federală Antidiscriminare) afirmă acest lucru în același mod. Împotriva unei mari companii de locuințe, se aplică lista completă.

Există o excepție pe care ar trebui să o cunoașteți, deoarece proprietarii o invocă uneori. Secțiunea 19(3) permite un tratament diferențiat în închiriere atunci când aceasta servește la crearea și menținerea unor structuri de rezidenți social stabile și a unor modele de așezare echilibrate. Aceasta este o prevedere reală, dar nu este un cec în alb: îndrumările autorităților pentru protecția datelor menționează că necesită un concept coerent și documentat de politică locativă în spate, nu o preferință privată a proprietarului. Un proprietar care pur și simplu preferă să nu închirieze străinilor nu este acoperit de aceasta.

Dacă ești discriminat, AGG îți oferă o cale de urmat, iar două caracteristici ale acesteia decid dacă aceasta funcționează. Prima este secțiunea 22, care schimbă sarcina probei: odată ce dovedești indicii care sugerează discriminare pe un motiv protejat, cealaltă parte trebuie să demonstreze că nu a avut loc nicio încălcare. De aceea este importantă strângerea de dovezi și de ce testarea funcționează. Dacă bănuiești că o listare îți este reținută, faptul că cineva cu nume german se interesează de același apartament la scurt timp după aceea și documentarea ambelor răspunsuri transformă un sentiment în indicii. Păstrează fiecare e-mail, notează fiecare apel telefonic cu data și ora sa și fă capturi de ecran ale anunțurilor care rămân online după ce ți s-a spus că au fost luate. Cu toate acestea, nu fabrica documente; propriile îndrumări ale Agenției Antidiscriminare avertizează că falsificarea documentelor este o chestiune penală și sfătuiește împotriva depunerii de documente fictive la testare.

A doua caracteristică decisivă este secțiunea 21(5): cererile trebuie formulate în termen de două luni. Acesta este un termen scurt și motivul pentru care multe plângeri valide eșuează. În acest interval, puteți solicita încetarea discriminării, puteți da în judecată o ordonanță judecătorească atunci când vă temeți că va fi mai mult, puteți solicita daune și compensații bănești pentru încălcarea drepturilor dumneavoastră legate de personalitate. Ceea ce, în general, nu puteți face este să obligați proprietarul să vă ofere acel apartament. Sumele nu sunt banale: Agenția Antidiscriminare documentează un caz din Berlin în care o instanță a acordat 30,000 de euro, câte 15,000 fiecăruia dintre cei doi reclamanți, în care un proprietar a majorat selectiv chiriile pentru gospodăriile turcești, arabe și musulmane, instanța menționând în mod expres că suma ar trebui să aibă un efect descurajant. Aceeași sursă consemnează un caz în care cerința unui proprietar ca solicitanții să vorbească limba germană a fost tratată ca o probabilă discriminare indirectă pe motive de origine, pe motivul că ar exclude fiecare persoană nou-venită de pe piața imobiliară.

Practic, nu începeți cu un proces. Contactați Antidiskriminaierungsstelle des Bundes la antidiskriminaierungsstelle.de, care oferă consiliere gratuită, sau un Antidiskriminaierungsberatungsstelle local. Multe orașe au, de asemenea, un serviciu de consiliere „Fair mieten” special pentru locuințe. Din cauza termenului de două luni, faceți acest apel în prima săptămână, nu după ce ați terminat de insistat.

Citirea Mietvertrag-ului înainte de a semna

Mietvertrag-ul (contractul de închiriere) este de obicei un formular standard, iar formularele standard din Germania sunt supuse unui control judiciar strict, ceea ce înseamnă că un număr surprinzător de clauze în circulație sunt nule. Începeți cu divizarea de bază. Un unbefristeter Mietvertrag (contract pe durată nedeterminată) este cazul normal și continuă până când cineva îl rezilează. Un befristeter Mietvertrag (contract pe durată determinată) se încheie automat la o anumită dată.

În acest caz, sfatul inițial oferit de majoritatea ghidurilor este greșit, iar articolul 575 din Codul Federal de Inchiriere (BGB) merită citit cu atenție. Un proprietar nu poate pur și simplu să aleagă să ofere o perioadă fixă. O perioadă fixă ​​este valabilă numai dacă, în momentul semnării și în scris, proprietarul menționează unul dintre cele trei motive legale: că dorește proprietatea pentru sine, familia sa sau gospodăria sa; că intenționează să o demoleze, să o modifice substanțial sau să o repare într-un mod pe care o închiriere continuă l-ar împiedica serios; sau că intenționează să o închirieze cuiva obligat să furnizeze servicii. Dacă nu este menționat în scris un astfel de motiv, legea prevede că închirierea este considerată pur și simplu încheiată pe o perioadă nedeterminată. Cu alte cuvinte, o perioadă fixă ​​neexplicată nu scurtează contractul de închiriere; pur și simplu nu este valabilă. Dacă există o perioadă fixă ​​reală, puteți solicita cu patru luni înainte de expirare ca proprietarul să confirme în termen de o lună dacă motivul se aplică în continuare, iar dacă acesta a dispărut, puteți solicita o prelungire pe o perioadă nedeterminată.

Perioadele de preaviz sunt la fel de greșit descrise în majoritatea ghidurilor. Conform secțiunii 573c din BGB, preavizul dat până în a treia zi lucrătoare a unei luni intră în vigoare la sfârșitul lunii următoare celei următoare, adică cele trei luni obișnuite. Perioada proprietarului, nu a dumneavoastră, se prelungește odată cu contractul de închiriere: se prelungește cu trei luni după cinci ani și cu încă trei după opt, rezultând trei, șase și nouă luni. Perioada dumneavoastră rămâne la trei luni pentru întreaga perioadă de închiriere. Iar secțiunea 573c(4) face nul orice acord care se abate de la aceasta în dezavantajul dumneavoastră, astfel încât o clauză care pretinde să vă oblige la un preaviz de șase sau doisprezece luni într-un contract de închiriere obișnuit pe termen nelimitat nu este valabilă. Rezilierea în sine trebuie să fie făcută în scris în temeiul secțiunii 568 din BGB, adică o scrisoare pe hârtie semnată; un e-mail nu o îndeplinește. Poșta recomandată nu este o cerință legală, ci doar o dovadă sensibilă. Separat, secțiunea 550 prevede că un contract de închiriere pe o perioadă mai mare de un an care nu este în formă scrisă este considerat pe termen nelimitat, deși nu poate fi reziliat înainte de un an de la predare.

Capacitatea proprietarului de a vă rezilia contractul este puternic restricționată și necesită, în mod normal, un berechtigtes Interesse (interes legitim), cel mai frecvent fiind Eigenbedarf, nevoia proprietarului de a avea apartamentul pentru sine sau pentru familia apropiată. Eigenbedarf trebuie să fie motivat în mod specific și poate fi contestat, iar dacă se dovedește a fi fabricat, proprietarul poate fi răspunzător pentru daune. Acesta este nucleul protecției chiriașilor din Germania și motivul pentru care merită să păstrezi un contract de închiriere în Germania.

Fiți atenți la trei familii de clauze. Staffelmiete (chiria treptată), în temeiul secțiunii 557a din BGB, stabilește creșterile în avans; fiecare treaptă trebuie exprimată în euro și nu ca procent, fiecare nivel trebuie să fie valabil cel puțin un an, creșterile obișnuite ale chiriei comparabile locale sunt excluse pe durata acesteia, iar dreptul dumneavoastră de a rezilia contractul poate fi exclus pentru cel mult patru ani. Indexmiete (chiria indexată), în temeiul secțiunii 557b, leagă chiria de indicele prețurilor de consum publicat de Statistisches Bundesamt; trebuie să fie valabil și pe durata unui an, creșterile obișnuite sunt excluse, iar fiecare modificare trebuie declarată în format Textform, indicând mișcarea indicelui și suma. Creșterile obișnuite ale chiriei la ortsübliche Vergleichsmiete (chiria comparabilă locală) se aplică în temeiul secțiunii 558: chiria trebuie să fi rămas neschimbată timp de cincisprezece luni, iar Kappungsgrenze (limita de plafonare) permite un maxim de 20% pe parcursul a trei ani, redus la 15% în zonele pe care Landul le-a desemnat ca fiind restricționate. Majoritatea ghidurilor citează cifra 20 și omit cifra 15, care este cifra care se aplică exact în orașele în care este cel mai probabil să citiți acest text.

Cauțiunea: Trei luni și dreptul dumneavoastră de a plăti în trei tranșe

Garanția (Kaution) este reglementată de articolul 551 din Codul Federal de Inchiriere (BGB), iar aproape fiecare descriere populară a acesteia este subtil greșită. Legea prevede că garanția poate fi de cel mult trei ori chiria lunară, excluzând Betriebskosten-ul prezentat ca sumă forfetară sau plată în avans. Decurg două lucruri. În primul rând, trei luni reprezintă un plafon, nu un standard: un proprietar poate cere mai puțin și nimic nu îl îndreptățește să ceară mai mult, indiferent cât de subțire este dosarul dumneavoastră Schufa sau cât de mult doriți pentru apartament. În al doilea rând, multiplicatorul se aplică la Kaltmiete (Independența la Garanție), nu la Warmmiete (Independența la Garanție), așadar un proprietar care calculează de trei ori chiria lunară vă percepe o taxă exagerată.

Apoi apare prevederea de care noii veniți, cel mai adesea, nu știu că au. Secțiunea 551(2) vă oferă dreptul de a plăti depozitul în trei rate lunare egale. Prima se plătește la începutul contractului de închiriere, iar celelalte două se plătesc odată cu următoarele două rate de chirie. Acesta este dreptul dumneavoastră, nu o concesie de negociere: o clauză contractuală care impune plata integrală în avans este o abatere în dezavantajul dumneavoastră, iar secțiunea 551(4) anulează orice astfel de abatere. Având în vedere că plătiți simultan pentru o mutare, adesea cumpărați o bucătărie și, eventual, plătiți în continuare chirie în altă parte, distribuirea depozitului pe trei luni valorează bani reali exact în momentul în care aveți cel mai puțin.

Obligațiile proprietarului sunt la fel de concrete. Conform articolului 551(3), banii trebuie depuși la o bancă la rata dobânzii obișnuită pentru economii, cu un preaviz de trei luni sau într-o altă formă, dacă sunteți de acord cu una, și în ambele cazuri trebuie păstrați separat de activele proprietarului. Această separare este cea care vă protejează depozitul în cazul în care proprietarul intră în insolvență. Veniturile vă aparțin și măresc depozitul. Căminele de studenți și tineri sunt scutite de obligația de a plăti dobânzi. Dacă proprietarul vă solicită să transferați depozitul în contul său curent obișnuit, acesta descrie un aranjament pe care statutul nu îl permite.

O alternativă care merită cunoscută este Mietkautionsbürgschaft, o garanție a depozitelor de la o bancă sau un asigurător: plătești o primă anuală mică, iar aceștia garantează suma, astfel încât banii tăi rămân la tine. Costă bani pe care nu îi primești niciodată înapoi, iar proprietarul trebuie să fie de acord să-i accepte, dar pentru un nou-venit care se confruntă cu un depozit, o bucătărie și o mutare în aceeași lună, uneori este diferența dintre a lua sau nu apartamentul.

La sfârșitul contractului de închiriere, depozitul este returnat după ce proprietarul a avut la dispoziție o perioadă rezonabilă pentru a verifica apartamentul și a soluționa creanțele restante. Nu există o perioadă legală pentru această perioadă, iar instanțele au acceptat între trei și șase luni, chiar mai mult în cazul în care o cerere de despăgubire nefondată (Nebenkostenabrechnung) justifică reținerea unei părți proporționale. Ceea ce proprietarul nu are dreptul să facă este să păstreze garanția pentru uzura normală, care este ceea ce este acoperit din chirie.

Frână de frână: ce limitează și unde

Mietpreisbremse (frâna de chirie) limitează suma pe care un proprietar o poate percepe unui nou chiriaș. Conform articolului 556d din BGB, într-o zonă cu o piață imobiliară tensionată, chiria la începutul contractului de închiriere poate depăși ortsübliche Vergleichsmiete cu cel mult 10%. Chiria locală comparabilă este în mod normal evidențiată de Mietspiegel, indicele oficial al chiriilor publicat de majoritatea orașelor.

Statutul său este lucrul pe care majoritatea ghidurilor îl greșesc acum, în ambele direcții. Regula nu se aplică automat peste tot. Se aplică doar în cazul în care guvernul landului dumneavoastră a emis o ordonanță legală (Rechtsverordnung) care desemnează zona, deci este obligatorie în centrul Münchenului și nu este obligatorie în majoritatea districtelor rurale. Aceste ordonanțe urmau să expire la sfârșitul anului 2025, iar o lege de prelungire adoptată de Bundestag, aprobată de Bundesrat la 11 iulie 2025 și în vigoare de la 23 iulie 2025, le-a prelungit cu patru ani. Legea prevede acum că o ordonanță trebuie să înceteze să aibă efect cel târziu la sfârșitul datei de 31 decembrie 2029. Așadar, Mietpreisbremse este în vigoare, iar orice pagină care vă spune că expiră în 2025 este depășită. Rețineți însă formularea exactă: 2029 este limita exterioară pentru aceste ordonanțe, iar ordonanța unui anumit land poate expira mai devreme.

Excepțiile sunt locul în care se află efectiv banii. Conform secțiunii 556e, dacă chiriașul anterior plătea deja mai mult decât suma plafonată, se poate percepe din nou o taxă mai mare, iar dacă proprietarul a modernizat în cei trei ani anteriori începerii contractului de închiriere, plafonul crește în mod corespunzător. Conform secțiunii 556f, plafonul nu se aplică deloc unei locuințe utilizate și închiriate pentru prima dată după 1 octombrie 2014, ceea ce scutește practic toate construcțiile noi, și nici secțiunea 556d, nici 556e nu se aplică primei închirieri după o modernizare completă.

Secțiunea 556g este partea care transformă această teorie într-un avantaj. În cazul în care proprietarul se bazează pe una dintre aceste excepții, acesta trebuie să vă informeze neîncrezător, în format text, înainte de a face declarația contractuală, ce excepție se aplică și care a fost chiria anterioară. Un proprietar care nu oferă această declarație nu se poate baza pe excepție deloc, iar unul care o oferă târziu se poate baza pe ea doar după doi ani. Dacă chiria este prea mare, trebuie să obiectați, ceea ce statutul numește Rüge, în format text; puteți apoi recupera plata în exces. Acționați rapid, deoarece dacă obiectați la mai mult de 30 de luni de la începerea sau încheierea contractului de închiriere, puteți recupera doar chiria scadentă după obiecția dumneavoastră. Și rețineți un detaliu care îi prinde în eroare pe cei cu chirii în trepte: în temeiul secțiunii 557a(4), Mietpreisbremse se aplică fiecărui Staffel în parte, nu doar primului, în timp ce în temeiul secțiunii 557b(4) se aplică numai chiriei inițiale a unei chirii indexate.

Ridicarea unui Rüge nu necesită un avocat și nu dă dreptul proprietarului la represalii; protecția obișnuită a chiriașilor continuă să se aplice. În practică, Mieterverein-ul local este prima instanță potrivită, atât pentru că va verifica comparația Mietspiegel pentru dvs., cât și pentru că aritmetica chiriei comparabile este cea care stabilește de fapt câștigurile sau pierderile acestor litigii.

Schönheitsreparaturen: clauzele care nu sunt valabile

Schönheitsreparaturen (reparații decorative) înseamnă vopsirea pereților și tavanelor, tratarea caloriferelor și a ușilor și ferestrelor interioare din interior: lucrări cosmetice, nu reparații structurale. Poziția implicită conform articolului 535(1) din BGB este că aceasta este sarcina proprietarului, deoarece proprietarul trebuie să predea apartamentul într-o stare corespunzătoare utilizării contractuale și să îl mențină în această stare. Proprietarii transferă lucrările către chiriași prin clauză contractuală, iar instanțele au petrecut două decenii anulând aceste clauze.

Cea mai valoroasă hotărâre pentru noii veniți a fost dată de BGH la 18 martie 2015. În cazul în care un apartament este predat nerenovat, o clauză standard care impune chiriașului reparații decorative fără o compensație adecvată este nulă, deoarece l-ar obliga pe chiriaș să îndepărteze uzura chiriașului anterior și să returneze apartamentul într-o stare mai bună decât cea în care l-a primit. În aceeași zi, instanța a decis că Quotenabgeltungsklauseln, clauzele care obligă un chiriaș care pleacă să plătească o parte din costul intervalelor de decorare încă nefinalizate, sunt în general nule, deoarece cota chiriașului nu poate fi calculată în avans în mod fiabil. Clauzele cu termene limită rigide pentru decorare care nu țin cont de starea reală a apartamentului, sunt, de mult timp, și ele nule. Atunci când o astfel de clauză expiră, aceasta expiră complet: obligația nu se reduce la o versiune rezonabilă, ci revine proprietarului în temeiul articolului 535.

BGH a adăugat o continuare pe 8 iulie 2020, care merită să fie cunoscută. Dacă vi s-a dat un apartament nerenovat și clauza este nulă, puteți solicita proprietarului să decoreze apartamentul odată ce starea acestuia s-a deteriorat substanțial față de momentul mutării, dar deoarece decorarea recentă vă oferă un apartament mai bun decât cel care vi se cuvenea prin contract, trebuie să contribuiți la cost, ceea ce, potrivit instanței, va însemna în mod normal jumătate.

Două clauze adiacente merită același scepticism. O Endrenovierungsklausel, care vă obligă să decorați la plecare, indiferent de starea locuinței sau de durata șederii, este nulă. O Kleinreparaturnklausel, care vă obligă să plătiți pentru reparații minore, poate fi valabilă, dar numai în limitele stabilite de instanțe: nu există o cifră legală, dar clauza trebuie să plafoneze atât costul unei singure reparații, cât și totalul pe an și poate acoperi doar articolele pe care le atingeți și le utilizați în mod regulat. Important este că nu trebuie să vă oblige niciodată să contribuiți la o reparație care depășește plafonul; o clauză care vă obligă să plătiți prima sută de euro dintr-o reparație de nouă sute de euro este nulă. Deoarece niciuna dintre aceste cifre nu se află într-o lege, numărul din contractul dumneavoastră nu se autovalidează, iar acesta este exact genul de clauză care merită citită de un Mieterverein.

Instrucțiunile practice care urmează sunt scurte: înregistrați cuvintele „renoviert” sau „unrenoviert” în procesul-verbal de predare-primire și fotografiați totul în ziua în care vă mutați. Faptul că apartamentul nu a fost renovat la predare este cel care decide întreaga chestiune ani mai târziu și este faptul că nimeni nu îl poate reconstitui fără dovezi.

Übergabe și Übergabeprotokoll

Übergabe este predarea, iar Übergabeprotokoll (protocolul de predare) este documentul pe care îl semnați împreună cu proprietarul în ziua respectivă. Este cea mai ieftină asigurare din legislația germană privind închirierile, iar omiterea ei este cea mai costisitoare greșeală pe care o face un nou chiriaș, deoarece este documentul care decide, ani mai târziu, dacă zgârietura de pe podea a fost a ta.

Înregistrați contoarele (Zählerstände) pentru electricitate, gaz, apă și încălzire, împreună cu numerele contorului, deoarece acestea reprezintă punctul de plecare al facturii la utilități. Înregistrați numărul de chei pe care le primiți, pentru fiecare ușă, cutie poștală și pivniță. Înregistrați fiecare defect (Mangel) pe care îl puteți găsi, oricât de mic: gresie ciobită, un blat zgâriat, o fereastră care nu se închide, o urmă pe parchet, urme de mucegai. Fotografiați fiecare defect și fotografiați apartamentul în general, cu o marcă temporală. Menționați în protocol dacă apartamentul este predat renovat sau nerenovat. Ambele părți semnează, iar dumneavoastră păstrați o copie.

Înregistrarea unui defect la predare face două lucruri simultan. Îți protejează garanția (Kaution), deoarece un defect înregistrat în prima zi nu poate fi dedus din depozitul din ultima zi. Și îți păstrează dreptul de a-l repara, deoarece, în conformitate cu secțiunea 535, proprietarul îți datorează un apartament în stare contractuală, iar în conformitate cu secțiunea 536, chiria este redusă prin efectul legii atâta timp cât un defect afectează în mod semnificativ utilizarea, orice acord contrar fiind nul într-o închiriere rezidențială. Repetă același protocol când pleci și insistă asupra acestuia chiar dacă proprietarul sugerează că nu este necesar.

Configurarea utilităților după mutare

Strom (electricitate) și, acolo unde aveți contract individual, gazul sunt contracte pe care le semnați singur, iar piața germană este complet liberalizată, așa că puteți alege orice furnizor. Dacă nu faceți nimic, sunteți alimentat automat de Grundversorger (furnizorul de bază) local la tariful Grundversorgung, care este legal și fiabil și, de obicei, printre opțiunile mai scumpe. Această opțiune implicită este o plasă de siguranță, nu un plan. Portalurile de comparare precum Verivox și Check24 sunt modalitatea normală de a compara, deși sunt intermediari comerciali, iar clasamentele lor reflectă atât comisioanele, cât și prețul. Oricare ar fi alegerea dvs., trimiteți-vă Zählerstand-ul atunci când vă înregistrați, urmăriți Vertragslaufzeit (durata contractului) și Kündigungsfrist (perioada de preaviz) și rețineți că prețul principal din primul an include adesea un bonus care nu se repetă. Facturarea funcționează prin Abschlag (rate) lunar, în funcție de o estimare, stabilită o dată pe an în Jahresabrechnung.

Apa (Wasser) și apa uzată (Abwasser) nu reprezintă o piață. Stadtwerke-ul local sau compania de utilități municipală le furnizează și nu există un furnizor din care să alegeți; costul ajunge în mod normal prin Nebenkosten. Müllabfuhr (colectarea deșeurilor) funcționează în același mod, organizată de municipalitate și facturată prin Nebenkosten, cu reguli de sortare care variază în funcție de oraș și au o importanță socială mai mare decât v-ați aștepta. Încălzirea este fie centrală pentru clădire, caz în care este facturată prin Nebenkosten și alocată în mare parte în funcție de consumul măsurat, fie individuală pentru apartamentul dumneavoastră, caz în care ajunge pe propria factură de gaz sau electricitate.

Internetul este cel mai rapid. Instalarea durează de obicei câteva săptămâni, uneori mai mult dacă linia necesită reparații sau dacă contractul fostului chiriaș trebuie reziliat mai întâi, și este normal să rămâneți fără conexiune timp de o lună după mutare. Comandați-l în ziua semnării contractului, nu în ziua mutării. Termenele contractului sunt de obicei de 12 sau 24 de luni.

În cele din urmă, Rundfunkbeitrag (contribuția pentru radiodifuziune), care finanțează radiodifuziunea publică și este plătibilă de fiecare gospodărie, indiferent dacă dețineți un televizor sau vă uitați vreodată la unul. Se percepe per Wohnung și nu per persoană, așadar un apartament comun plătește o singură dată între toți, în loc de o singură dată pentru fiecare, ceea ce merită să vă puneți de acord cu colegii de apartament din timp. Conform rundfunkbeitrag.de, aceasta este în prezent de 18,36 euro pe lună. Nu trebuie să o căutați: vă găsește automat, deoarece autoritățile de înregistrare transmit noile înregistrări. Capitolul nostru despre infiintarea utilitatilor parcurge în detaliu fiecare dintre aceste contracte.

Locuințe temporare și deficitul de adresă

Majoritatea oamenilor nu găsesc un apartament permanent înainte de a sosi, iar intervalul dintre aterizare și semnare trebuie eliminat. Acest decalaj nu este doar o problemă de locuință. Este o problemă de înregistrare, deoarece Anmeldung, înregistrarea obligatorie a adresei, necesită un Wohnungsgeberbestätigung, o confirmare scrisă din partea persoanei care vă oferă cazarea, iar fără Anmeldung, codul fiscal, contul bancar și permisul de ședere sunt toate valabile. Așadar, întrebarea nu este doar unde veți dormi, ci dacă acel loc vă va oferi formularul. Capitolul nostru despre... înregistrare (Anmeldung) și documentație juridică acoperă în detaliu formularul, termenul limită de două săptămâni și problema secvențierii.

Zwischenmiete (subînchiriere temporară) este de obicei cel mai bun răspuns. Cineva pleacă pentru câteva luni și subînchiriază apartamentul mobilat, de obicei prin WG-Gesucht sau Kleinanzeigen. Este mai ieftin decât un apartament cu servicii, vine mobilat și vă permite să aflați mai multe despre cartier înainte de a vă angaja. Se aplică două precauții. Verificați dacă Hauptmieter-ul are de fapt permisiunea proprietarului de a subînchiria, în scris, deoarece o subînchiriere neautorizată vă pune în pericol pe amândoi. Conform secțiunii 553 din BGB, un chiriaș care dezvoltă un interes legitim după semnare poate solicita permisiunea de a închiria o parte din locuință unei terțe părți, iar orice acord contrar este nul, așa că o subînchiriere organizată corespunzător este de obicei posibilă; un Hauptmieter care nu s-a obosit să ceară este un semn de avertizare. Și confirmați înainte de a plăti că vă vor furniza Wohnungsgeberbestätigung-ul.

Apartamentele cu servicii hoteliere sunt unități mobilate, cu utilități, internet și adesea curățenie incluse, care pot fi rezervate pe săptămână sau lună și reprezintă opțiunea scumpă, dar fiabilă: vă vor înregistra fără nicio obiecție și puteți rezerva din străinătate înainte de a sosi. Furnizori precum City Residences, Wunderflats și Homelike sunt specializați exact în acest segment. Platformele pe termen scurt, cum ar fi Airbnb, funcționează pentru câteva zile, dar nu se potrivesc acestei situații, parțial pentru că prețurile pe noapte penalizează sejururile lungi, parțial pentru că mai multe orașe germane restricționează închirierea pe termen scurt prin regulile Zweckentfremdungsverbot și parțial pentru că multe gazde nu vor semna un Wohnungsgeberbestätigung. Hostelurile și hotelurile economice sunt în regulă pentru două săptămâni și nu vă vor înregistra. Studenții și stagiarii ar trebui să ia în considerare Studierendenwohnheime administrate de Studierendenwerk local, care sunt cea mai ieftină opțiune din țară și au liste de așteptare corespunzătoare, așa că aplicați imediat ce primiți o scrisoare de admitere. Capitolul nostru despre... soluții de locuințe temporare compară aceste opțiuni mai în detaliu.

Există o capcană legală în această categorie care merită un paragraf separat. Locuințele închiriate doar pentru uz temporar, ceea ce pretind a fi anunțurile „Wohnen auf Zeit”, sunt separate prin secțiunea 549(2) din BGB din trei organisme complete de protecție simultan: Mietpreisbremse, regulile privind creșterea chiriei și protecția împotriva rezilierii. Căminele pentru studenți și tineri sunt, în mod similar, separate prin secțiunea 549(3). Acesta este motivul pentru care apartamentele mobilate pe termen scurt pot fi promovate la chirii care ar fi în mod clar ilegale într-o închiriere obișnuită. Dacă o închiriere este într-adevăr temporară depinde de scopul real convenit, nu de eticheta pe care o pune proprietarul, iar un contract descris ca fiind temporar, dar conceput ca locuință obișnuită, nu este automat în afara protecțiilor. Dar nu semnați un contract „Wohnen auf Zeit” imaginându-vă că aveți drepturile unui chiriaș normal și, mai presus de toate, nu tratați o închiriere temporară ca pe o soluție pe termen lung.

Un lucru pe care nu trebuie să-l faci, oricât de tentant ar fi: nu te înregistrezi niciodată la o adresă la care nu locuiești de fapt. O Scheinanmeldung, o înregistrare falsă, este o infracțiune, iar plafonul pentru aceasta este de 50,000 de euro, iar oricine se oferă să-ți vândă o adresă pentru documente se oferă să te includă în ea.

Escrocheriile legate de închirieri și cum să le recunoști

O piață strânsă, cu noi veniți disperați, atrage frauda, ​​iar escrocheriile sunt suficient de stereotipate pentru a merita enumerate după formă, mai degrabă decât după poveste. Tiparul recurent este un apartament cu un preț evident sub piață, un proprietar care se află convenabil în străinătate, o explicație a motivului pentru care o vizionare este imposibilă în acest moment și o solicitare de bani înainte de a fi văzut ceva: un avans, prima lună, o „taxă de rezervare” sau un transfer pentru a dovedi că aveți fondurile, uneori deghizat într-un aranjament de escrow sau direcționat printr-o versiune falsă a unei platforme cunoscute. Cheile vor fi trimise prin poștă odată ce sosește plata. Nu sunt niciodată trimise.

Regulile care înving toate acestea sunt simple. Nu transferați niciodată bani înainte de a vedea apartamentul personal, de a vă întâlni cu proprietarul sau agentul și de a semna un contract. Nu plătiți niciodată o garanție în numerar și nu o plătiți niciodată înainte de existența contractului. Rețineți că secțiunea 2(4) din WoVermRG interzice unui agent să ceară sau să accepte plăți în avans, așadar o solicitare de bani în avans din partea oricui se autointitulează agent nu este doar suspectă, ci și necorespunzătoare din punct de vedere legal. Nu trimiteți scanări ale pașaportului, fluturașilor de salariu sau raportului Schufa cuiva care nu v-a arătat încă un apartament. Dacă nu puteți participa personal la o vizionare, trimiteți un prieten în loc să acceptați un tur video ca înlocuitor pentru unul. Căutați invers imagini în fotografiile anunțului, deoarece fotografiile furate sunt cea mai ieftină parte a operațiunii. Și tratați urgența în sine ca semnul de avertizare care este: presiunea de a decide astăzi nu este o caracteristică a pieței, ci mecanismul fraudei.

Instrumente care ajută la găsirea cazării

O mare parte din ceea ce descrie acest capitol se termină cu aritmetică și birocrație: este această chirie într-adevăr legală, se încadrează această cerere de garanție în plafonul legal, conține această plată a garanției neînchiriate articole care îi aparțin, este suprafața pretinsă în contract. Werkzeu.ge este o platformă de instrumente bazată pe browser exact pentru acest tip de birocrație germană și este construită de Cryon UG, compania din spatele WeLiveIn.de, așa că tratați acest lucru ca pe o recomandare din partea unei părți interesate și judecați-o în funcție de dacă își face treaba. Merită să fim direcți mai întâi asupra unui lucru: majoritatea instrumentelor pentru locuințe se află în nivelul Plus plătit, nu în cel gratuit.

Cele care se potrivesc acestui capitol sunt Verificare frână de aer, care compară o chirie cerută cu chiria locală comparabilă; Kautions-Rechner, care stabilește plafonul legal al depozitului și ratele; Test de verificare a costurilor de închidere, pentru verificarea unei declarații anuale în raport cu ceea ce permite în realitate BetrKV; Generator de protocole de descărcare, care produce protocolul de predare descris mai sus; Wohnlächen-Checker, pentru testarea unei afirmații privind suprafața construită; Suită Mieter, care include mai multe dintre acestea; Creator Mietvertrag, util în principal dacă tu ești cel care închiriază o proprietate, de exemplu, subînchiriază o cameră; și Miete vs. Kauf, dacă ajungeți vreodată la punctul de a compara închirierea cu cumpărarea. Toate cele opt se află în nivelul Plus. Schufa-Selbstauskunft Instrumentul care redactează scrisoarea de solicitare în limba germană pentru istoricul dumneavoastră de credit este, de asemenea, Plus și merită repetat că Datenkopie-ul de bază de la Schufa este gratuit prin lege, chiar dacă instrumentul de redactare a scrisorii nu este.

Doi sunt liberi. Formular este utilizabil fără niciun cont și conține mii de formulare oficiale federale, statale și municipale, fiecare cu linkul sursă, data recuperării și starea, completate în browser; aici veți găsi documente Wohngeld și WBS, printre multe altele. Wohngeld-Rechner, pentru estimarea ajutorului pentru locuințe, este gratuit, dar necesită un cont gratuit. Nivelul gratuit conține reclame.

Trei limite merită enunțate clar, nu ascunse. Platforma este în versiune beta până la 30 noiembrie 2026, iar propriii termeni prevăd că instrumentele pot fi incomplete sau pot conține erori. Nu este în mod explicit consultanță juridică, ceea ce contează aici mai mult decât în ​​majoritatea capitolelor, deoarece dacă o clauză specifică din contractul dumneavoastră specific este nulă este o chestiune juridică și un calculator nu poate răspunde la ea; pentru asta există un Mieterverein sau un Fachanwalt für Mietrecht. Și pregătește și generează documente, dar nu trimite niciodată nimic în numele dumneavoastră: niciun instrument nu trimite Rüge-ul dumneavoastră proprietarului sau cererea dumneavoastră WBS către Wohnungsamt. Faceți asta singuri. Prețurile actuale sunt la... pagina de prețuri, care este singurul loc onest din care să le citez, din moment ce se schimbă.

Instrumentul care vă va economisi cei mai mulți bani, însă, nu este un software. Alăturați-vă Mieterverein-ului local, asociația chiriașilor afiliată la Deutscher Mieterbund, la mieterbund.de. Costurile de membru, de ordinul unui bilet de cinema pe lună, includ consultanță juridică privind contractul și, de obicei, Mietrechtsschutz (asigurare de cheltuieli juridice pentru litigiile de închiriere), iar aceștia vă vor citi contractul înainte de a-l semna. Pentru oricine tocmai v-a spus că jumătate din clauzele aflate în circulație sunt nule, acesta este următorul pas evident. Rețineți că majoritatea asociațiilor vă cer să fiți membru pentru o perioadă înainte de a acoperi un litigiu preexistent, așa că alăturați-vă când semnați, nu când acesta nu merge bine.

Ce e de facut in continuare

Dacă nu ați ajuns încă, rezervați o cazare temporară care vă va oferi un Wohnungsgeberbestätigung și confirmați acest lucru în scris înainte de a plăti. Înregistrați-vă pe ImmoScout24, Kleinanzeigen și WG-Gesucht cu căutările salvate și alertele activate și aplicați la o Wohnungsbaugenossenschaft și la compania municipală de locuințe în prima lună, deoarece acele cozi recompensează doar persoanele care s-au înscris devreme. Verificați limita de venit WBS pentru landul dumneavoastră federal în loc să presupuneți că câștigați prea mult.

Asamblați dosarul de aplicație într-un singur PDF: o scurtă notă de intenție, contractul de muncă, ultimele trei fluturași de salariu, pagina de identitate și un Bonitätsauskunft sau, cât timp dosarul Schufa este încă subțire, un angajament de garant și extrase de cont bancare care să ateste plata chiriei la timp. Omiteți orice nu are dreptul un proprietar să solicite. Când un formular vă întreabă despre naționalitatea, religia, sarcina sau cazierul judiciar, știți acum că aceste întrebări sunt ilegale și că nu trebuie să răspundeți la întrebările ilegale.

Când primiți o ofertă, încetiniți ritmul pentru o zi. Trimiteți contractul la un Mieterverein înainte de a semna. Comparați Kaltmiete-ul solicitat cu Mietspiegel-ul și, dacă apartamentul se află într-o zonă desemnată, verificați Mietpreisbremse-ul și dacă proprietarul v-a oferit informațiile nesolicitate conform cărora excepțiile sunt impuse. Verificați garanția în raport cu Kaltmiete-ul pe trei luni și nu uitați că aveți dreptul de a o plăti în trei rate. Căutați o clauză de termen fix fără un motiv legal scris, o perioadă de preaviz mai mare de trei luni, o clauză de reparații decorative pentru un apartament nerenovat și o clauză Kleinreparaturen fără un plafon adecvat: fiecare dintre acestea este probabil să fie nulă și fiecare este mai ușor de ridicat înainte de a semna decât după.

În ziua predării, completați formularul Übergabeprotokoll, înregistrați fiecare citire a contorului și fiecare defect, fotografiați întregul apartament și numărați cheile. Apoi, faceți Anmeldung în termen de două săptămâni, comandați internetul în aceeași săptămână și alegeți un furnizor de electricitate în loc să vă bazați pe Grundversorgung. Iar dacă căutarea în sine merge prost într-un mod care vă face să simțiți că este vorba despre numele dumneavoastră și nu despre venituri, contactați rapid Antidiskriminationsstelle des Bundes (Antidiskriminație), deoarece AGG vă oferă o cale reală și doar două luni pentru a o parcurge.

Surse

Informațiile din acest capitol se bazează pe sursele și publicațiile oficiale enumerate mai jos, revizuite ultima dată în iulie 2026. Acestea sunt îndrumări generale cu scop orientativ, nu sfaturi juridice, fiscale sau medicale individuale.

Acest articol a fost tradus din engleză.

Etichete

Articole similare