Mai multe despre închirierea în Germania

Aproape tot ce se scrie despre închirierea în Germania este despre obținerea apartamentului. Căutarea, vizionarea, actele, garanția. Apoi primești cheile, iar sfaturile se opresc – ceea ce este regretabil, pentru că o închiriere în Germania durează de obicei ani de zile, iar anii sunt cei în care se găsesc banii. Chiria poate crește. Factura anuală poate sosi cu o cerere de câteva sute de euro. Încălzirea se poate defecta în noiembrie. Proprietarul poate anunța instalarea de schele timp de șase luni și o creștere permanentă a chiriei pentru a o acoperi. Fiecare dintre aceste situații are o regulă, iar în majoritatea lor legislația germană este semnificativ mai generoasă cu tine decât se așteaptă noii veniți.

Acest capitol este despre contractul de închiriere în curs: ce se întâmplă după ce te muți. Acoperă cele trei modalități distincte din punct de vedere legal care poate crește chiria și ce necesită fiecare, termenul limită de douăsprezece luni care guvernează factura anuală de servicii, ce trebuie să faci când se strică ceva în apartament și dreptul tău real de a subînchiria o parte din locuință. Dacă încă mai cauți un apartament sau ești pe cale să semnezi contractul, acest aspect este abordat în detaliu în capitolul nostru despre... găsirea de cazare, care se ocupă de căutare, Mieterselbstauskunft, Kaution și Mietpreisbremse. Acest capitol începe acolo unde se termină celălalt.

O temă este prezentă în toate acestea. Legea germană privind închirierile conține un număr mare de prevederi care se termină cu aceeași propoziție: un acord care se abate de la aceasta în detrimentul chiriașului este nul. Legea nu se limitează la a sugera aceste protecții. Ea interzice să fii convins să renunți la ele. Acest lucru contează, deoarece cea mai frecventă modalitate prin care chiriașii străini își pierd un drept în Germania nu este printr-un proces. Este vorba despre o scrisoare în germană pe care nu o citesc suficient de atent și un termen limită care expiră.

Închirierea în Germania: Ce se schimbă odată ce aveți cheile

Piața germană a închirierilor este construită în jurul unor contracte de închiriere pe termen lung. Majoritatea contractelor sunt „unbefristet”, adică pe durată nedeterminată, fără dată de expirare, iar arhitectura juridică presupune că veți rămâne. Această presupunere este motivul pentru care regulile privind creșterile chiriei sunt atât de detaliate: dacă un proprietar ar putea crește chiria liber, un contract pe durată nedeterminată nu ar proteja pe nimeni. Așadar, legea oferă proprietarului dumneavoastră un număr mic de căi înguste și formale către mai mulți bani, fiecare cu propriile precondiții, propriile cerințe de preaviz și propriile termene limită.

Există exact trei dintre acestea pentru o închiriere rezidențială obișnuită. Prima este o creștere până la ortsübliche Vergleichsmiete, chiria comparativă locală, conform §558 BGB. A doua este Modernisierungsumlage, transferul costurilor de modernizare, conform §559 BGB. A treia este o creștere a Betriebskosten, costurile de funcționare ale clădirii, conform §560 BGB. Acestea funcționează complet diferit. Confundarea lor este cea mai costisitoare greșeală pe care o face un chiriaș, deoarece apărarea împotriva uneia este inutilă împotriva alteia.

Cel mai important punct structural și cel care îi surprinde cel mai mult pe oameni: o creștere conform articolului 558 nu ți se întâmplă. Este o cerere. Proprietarul îți cere Zustimmung-ul, consimțământul tău, iar fără acesta chiria nu se modifică. El poate merge în instanță pentru a obține o hotărâre judecătorească care să înlocuiască consimțământul tău, dar nu poate pur și simplu să declare o nouă chirie și să înceapă să o colecteze. O creștere conform articolului 559 pentru modernizare și o creștere conform articolului 560 pentru Betriebskosten, în schimb, funcționează prin declarație: ele intră în vigoare fără acordul tău dacă sunt corecte din punct de vedere formal. Cunoașterea scrisorii pe care o ai în mână îți spune dacă ești întrebat sau ți se spune.

Consimțământul dumneavoastră este necesar în cazul Contestațiilor:

Creșterea chiriei, conform §558 BGB, permite proprietarului să mărească chiria la nivelul ortsübliche Vergleichsmiete: prețul real al unor apartamente comparabile din municipalitatea dumneavoastră. „Comparabil” înseamnă similar ca tip, dimensiune, dotări și facilități, stare și locație, iar legea include în mod expres calitatea energetică în această comparație, astfel încât tehnologia de izolare și încălzire contează. Cifra este calculată pe baza chiriilor convenite sau modificate în ultimii șase ani, ceea ce înseamnă că urmărește piața recentă, mai degrabă decât o medie istorică lungă.

Trebuie îndeplinite toate trei condiții de timp. Chiria trebuie să fi rămas neschimbată timp de cincisprezece luni în momentul în care creșterea urmează să intre în vigoare. Cererea în sine poate fi făcută cel mai devreme la un an de la ultima creștere. Și se aplică Kappungsgrenze, limita de plafonare: chiria dumneavoastră nu poate crește cu mai mult de 20% în termen de trei ani, redusă la 15% în zonele pe care guvernul unui land le-a desemnat prin ordonanță ca având o piață imobiliară tensionată. Majoritatea orașelor mari germane sunt desemnate. Fiecare desemnare durează cel mult cinci ani și trebuie reînnoită, așadar răspunsul pentru orașul dumneavoastră este o întrebare legată de legislația actuală, nu un fapt permanent. Este esențial să se țină cont de faptul că creșterile în temeiul articolelor 559 și 560 nu sunt luate în considerare în cronometrul de cincisprezece luni sau în Kappungsgrenze. Acestea se desfășoară pe piste separate.

Cererea trebuie să fie, de asemenea, motivată, nu doar afirmată. §558a BGB impune forma textuală (în scris, deși nu este necesară semnătura - un e-mail poate fi suficient) și o justificare extrasă dintr-o listă închisă: Mietspiegel, o Mietdatenbank, un raport motivat al unui expert numit public și autorizat sau chiriile unor apartamente comparabile, caz în care este suficientă menționarea a trei apartamente. Există un detaliu care merită știut aici. Dacă orașul dumneavoastră are un qualifizierter Mietspiegel – un indice oficial al chiriilor întocmit conform unui standard statistic recunoscut – și acesta conține cifre pentru un apartament ca al dumneavoastră, proprietarul dumneavoastră trebuie să menționeze aceste cifre chiar dacă își bazează cererea pe cu totul altceva. O cerere care citează trei vecini aleși cu grijă, ignorând un qualifizierter Mietspiegel care acoperă apartamentul dumneavoastră, este deficitară din punct de vedere formal.

Apoi începe să curgă cronometrul prevăzut la §558b din Codul Civil German (BGB), iar aici se pierd drepturile. Aveți termen până la sfârșitul celei de-a doua luni calendaristice de la primirea cererii. Dacă sunteți de acord, chiria mai mare se datorează de la începutul celei de-a treia luni calendaristice de la primire. Dacă nu sunteți de acord în acest interval, proprietarul vă poate da în judecată pentru consimțământ, iar acesta trebuie să depună acțiunea respectivă în termen de încă trei luni. Tăcerea nu înseamnă consimțământ - dar tăcerea invită la un proces, iar dacă cererea a fost justificată, probabil o veți pierde și veți plăti cheltuielile de judecată. Cel mai util mod este să verificați dacă cererea este corectă din punct de vedere formal și dacă cifra este într-adevăr susținută de Mietspiegel și să răspundeți în scris în ambele cazuri. Consimțământul parțial este posibil: dacă cererea depășește Vergleichsmiete, puteți consimți la partea justificabilă și puteți refuza restul.

Modernisierung sau Instandhaltung: distincția care decide cine plătește

Înainte de a putea evalua o creștere a chiriei pentru modernizare, trebuie să înțelegeți o distincție care nu are un echivalent real în multe țări și care decide cine plătește pentru lucrări. Legea germană separă Erhaltungsmaßnahmen de Modernisierungsmaßnahmen: întreținerea de modernizare.

„Erhaltung”, prevăzută de §555a BGB, înseamnă Instandhaltung și Instandsetzung: menținerea clădirii în starea în care ar trebui să fie și repararea acesteia atunci când nu este. O centrală termică defectă, un acoperiș cu scurgeri, rame de ferestre putrede, un lift defect. Aceasta este obligația proprietarului și nu justifică niciodată o creștere a chiriei - plătiți deja pentru un apartament funcțional. Trebuie să tolerați lucrările și acestea trebuie anunțate din timp, cu excepția cazului în care sunt minore sau cu adevărat urgente. Iar §555a(3) vă oferă ceva ce oamenii rareori pretind: cheltuielile pe care trebuie să le suportați din cauza lucrărilor de întreținere trebuie rambursate de proprietar într-o sumă rezonabilă și, la cerere, acesta trebuie să plătească un avans în loc să vă oblige să plătiți banii în avans.”

Modernizarea, definită în §555b BGB, este o listă închisă de îmbunătățiri: lucrări care economisesc durabil energie finală (modernizare energetică), instalarea unui sistem de încălzire care îndeplinește cerințele §71 din Gebäudeenergiegesetz, economii durabile de energie primară neregenerabilă sau protecție climatică durabilă, reducerea durabilă a consumului de apă, o creștere durabilă a valorii de utilizare (Gebrauchswert) a apartamentului, o primă conexiune prin fibră optică la o rețea de foarte mare capacitate, îmbunătățirea durabilă a condițiilor generale de locuit, lucrări impuse proprietarului din circumstanțe pentru care nu este responsabil și crearea de noi spații de locuit. Dacă lucrările nu se află pe această listă, nu sunt considerate Modernizare și nu pot fi supuse unei majorări conform §559.

Proiectele reale de construcții combină cele două, iar proprietarii au un stimulent evident să eticheteze totul drept modernizare. Legea anticipează exact acest lucru. §559(2) BGB prevede că, în afara calculului, costurile care ar fi fost necesare pentru întreținere nu se iau în considerare drept costuri de modernizare și trebuie estimate, ținând cont în mod corespunzător de cât de uzate erau deja componentele înlocuite. Înlocuirea ferestrelor cu geam simplu, vechi de patruzeci de ani, aflate la sfârșitul duratei de viață, cu unele moderne, izolate, nu reprezintă 100% modernizare: o mare parte din aceste cheltuieli au reprezentat întreținerea pe care proprietarul v-o datora indiferent de situație, iar doar partea de îmbunătățire poate fi transferată. Această deducere, Instandhaltungsanteil, este cel mai adesea greșită situație în care o creștere a costurilor de modernizare este considerată a fi un factor negativ și este primul lucru pe care îl va căuta un consilier Mieterverein.

Anunțul, accidentul dumneavoastră și dreptul dumneavoastră de a pleca

Modernizarea nu poate începe fără avertisment. §555c BGB prevede că anunțul de modernizare, Modernisierungsankündigung, trebuie să fie trimis în format text cu cel puțin trei luni înainte de începerea lucrărilor. Acesta trebuie să precizeze natura și amploarea probabilă a lucrărilor, aspectele esențiale ale acestora, începutul și durata probabilă, valoarea creșterii preconizate a chiriei, dacă este planificată una, și costurile de exploatare (Betriebskosten) probabile în viitor. Acest ultim aspect este important și este adesea trecut cu vederea: o modernizare modifică frecvent costurile de funcționare, precum și chiria, iar dumneavoastră aveți dreptul să cunoașteți în avans cifra preconizată. De asemenea, proprietarul ar trebui să indice formularul și termenul limită pentru obiecția privind dificultățile financiare.

În general, trebuie să tolerați lucrări de modernizare conform §555d BGB. Există însă două rute de evacuare separate, ambele având termene limită de la anunț, așa că este nevoie de atenție în săptămâna în care sosește lucrarea, nu în luna în care apare schela.

Prima este Härteeinwand, obiecția privind dificultatea locativă. Dacă lucrările ar reprezenta o dificultate pentru dumneavoastră, familia dumneavoastră sau un membru al gospodăriei dumneavoastră, care nu poate fi justificată nici măcar prin cântărirea intereselor legitime ale proprietarului, a intereselor altor chiriași și a pretențiilor de economisire a energiei și protecție a climei, obligația de a tolera dispare. Trebuie să notificați motivele de dificultate locativă în format Textform până la sfârșitul lunii următoare primirii anunțului. Două protecții există în jurul acestui termen limită. Acesta începe să curgă doar dacă anunțul a respectat efectiv §555c - un anunț defect nu vă pornește cronometrul. Iar în conformitate cu §555d(5), dacă proprietarul nu v-a informat despre formularul și termenul limită pentru o obiecție privind dificultatea locativă, notificarea dumneavoastră nu este obligată de niciuna dintre ele. Rețineți că creșterea preconizată a chiriei și viitoarele Betriebskosten sunt excluse în mod expres din exercițiul de echilibrare privind obligația de a tolera; dificultățile financiare sunt tratate separat, în etapa creșterii chiriei, în conformitate cu §559(4) BGB, care exclude creșterea în cazul în care ar reprezenta o dificultate nejustificată, chiar și ținând cont de costurile de funcționare viitoare preconizate. Deci există două argumente legate de dificultăți, care vizează două lucruri diferite: faptul că nu ți se va face lucrarea și faptul că nu o vei plăti.

A doua cale este §555e BGB, Sonderkündigungsrecht sau dreptul special de reziliere. Odată ce anunțul ajunge la dumneavoastră, puteți rezilia contractul de închiriere în mod extraordinar, cu efect de la sfârșitul lunii următoare celei următoare, și trebuie să declarați această reziliere până la sfârșitul lunii următoare primirii anunțului. Dacă apare un anunț care spune că imobilul va fi învelit în schele timp de opt luni și că chiria dumneavoastră va crește permanent ulterior, aveți o fereastră scurtă și definită în care să decideți să plecați cu un preaviz favorabil. Dacă o ratați, reveniți la perioadele de preaviz obișnuite.

Rezumatul modernizării: Opt procente și plafonul

Dacă lucrările au reprezentat într-adevăr modernizare și au fost anunțate corespunzător, §559 BGB permite proprietarului să majoreze chiria anuală cu 8% din costurile aferente apartamentului. Rețineți că această cifră a fost redusă de la 11%, iar articolele și sfaturile mai vechi încă circulă cu vechea cifră. De asemenea, rețineți că este vorba de 8% din costul pe an, permanent - nu de 8% din chirie și nu de o suprataxă temporară până la achitarea lucrărilor. Chiria rămâne pur și simplu la noul nivel odată ce costurile au fost recuperate.

Deoarece un procent permanent din cheltuielile mari pentru construcții poate produce o creștere care împiedică o gospodărie să își părăsească locuința, §559(3a) BGB adaugă un plafon fix. În termen de șase ani, și fără a lua în considerare creșterile în temeiul §558 sau §560, chiria lunară nu poate crește cu mai mult de 3 euro pe metru pătrat de spațiu locuibil prin modernizare. Dacă chiria lunară înainte de creștere este sub 7 euro pe metru pătrat, limita este de 2 euro pe metru pătrat. Există o limită suplimentară, mai strictă, pentru încălzire: în cazul în care măsura constă în instalarea unui sistem de încălzire și îndeplinește, de asemenea, cerințele §555b nr. 1 sau nr. 1a, chiria poate crește cu maximum 0.50 euro pe metru pătrat în termen de șase ani în acest sens. Pentru un apartament de 80 de metri pătrați, plafonul general înseamnă că modernizarea nu poate adăuga mai mult de 240 de euro pe lună pe o perioadă de șase ani, indiferent de prețurile percepute de constructori.

Majorarea trebuie, de asemenea, declarată în mod corespunzător. §559b din Codul Federal de Bună Cuvânt (BGB) impune forma textuală, iar declarația este valabilă numai dacă calculează efectiv majorarea pe baza costurilor suportate și o explică în conformitate cu §§559 și 559a. O scrisoare care anunță o nouă chirie fără a arăta calculele aritmetice nu este o declarație validă conform §559b. Chiria mai mare se datorează apoi de la începutul celei de-a treia luni de la primirea declarației. Două lucruri amână această perioadă cu încă șase luni: dacă modernizarea nu a fost anunțată în conformitate cu §555c sau dacă majorarea reală depășește majorarea anunțată cu mai mult de 10%. Cu alte cuvinte, un proprietar care omite anunțul sau își subestimează substanțial propria estimare plătește întârzierea.

O avertizare care dăunează chiriașilor și este mai bine învățată aici decât descoperită ulterior. Conform articolului 536 alineatul (1a) din Codul Federal de Conduită (BGB), o reducere a capacității de utilizare a apartamentului nu este luată în considerare timp de trei luni dacă aceasta rezultă dintr-o modernizare energetică în temeiul articolului 555b nr. 1. În primele trei luni de lucrări de modernizare energetică, zgomotul, praful și perturbările nu reduc chiria. După trei luni, se aplică din nou regulile obișnuite de modernizare a locuințelor (Mietminderung).

Creșteri ale costurilor de funcționare și ajustarea anuală

A treia cale, §560 BGB, este cea mai discretă și mai comună. Depinde de sistemul utilizat de contractul dumneavoastră. Dacă plătiți o Betriebskostenpauschale, o sumă lunară fixă ​​pentru costurile de funcționare, proprietarul dumneavoastră poate transfera creșterile proporțional, dar numai dacă contractul permite acest lucru în mod expres și numai printr-o declarație în format Textform care numește și explică motivul. Aceasta intră în vigoare începând cu luna următoare celei următoare. O creștere retroactivă se aplică cel mult la începutul anului calendaristic precedent declarației și numai dacă proprietarul o declară în termen de trei luni de la aflarea despre creștere.

Există aici o simetrie pe care proprietarii o menționează mult mai lent. §560(3) BGB prevede că, dacă Betriebskosten scade, o rată de deducere (Pauschale) trebuie redusă în mod corespunzător din momentul reducerii, iar reducerea trebuie comunicată dumneavoastră fără întârzieri nejustificate. Acest lucru nu este opțional și nu este condiționat de solicitarea dumneavoastră. Dacă imobilul dumneavoastră a trecut la un contract de deșeuri mai ieftin sau prima de asigurare a scăzut, iar tariful fix nu s-a modificat, acesta este un defect în conformitate cu legea din partea proprietarului, nu un câștig neașteptat pe care acesta îl poate păstra.

Majoritatea contractelor utilizează însă Vorauszahlungen: plăți lunare în avans care se achită o dată pe an în funcție de costurile reale. Aici, §560(4) BGB oferă oricăreia dintre părți dreptul de a ajusta avansul lunar la un nivel rezonabil prin declarație, după ce a fost prezentat un Abrechnung (Declarație de imobilizare neterminată). Rețineți cuvântul „fie” - dacă decontul anual produce un credit mare an de an, aveți dreptul să solicitați reducerea avansului lunar, în loc să continuați să acordați proprietarului un împrumut fără dobândă. Peste toate acestea se află §560(5) BGB și principiul eficienței economice, principiul eficienței economice: proprietarul trebuie să gestioneze costurile de funcționare ale clădirii cu un respect rezonabil pentru banii dumneavoastră și nu poate pur și simplu să transfere cheltuielile pe care le-a cheltuit.

Nebenkostenabrechnung și termenul limită de douăsprezece luni

O dată pe an, sosește Nebenkostenabrechnung-ul: extrasul de cont care reconciliază plățile în avans cu costurile reale de funcționare ale clădirii, de obicei producând fie o Nachzahlung (plată restantă), fie un Guthaben (credit). Este scrisoarea de care chiriașii străini se tem cel mai mult și cea în care legea este cea mai strictă.

§556(3) BGB îi acordă proprietarului dumneavoastră douăsprezece luni de la sfârșitul perioadei de facturare pentru a vă trimite extrasul de cont. Dacă nu respectați acest termen, consecința este gravă: acestuia i se interzice să solicite o plată restantă, cu excepția cazului în care nu este responsabil pentru întârziere. Interdicția se află în mod specific în Nachforderung, așa că citiți cu atenție asimetria - o declarație întârziată care ar fi produs un credit în favoarea dumneavoastră vă datorează în continuare acel credit. Excepția este mai restrânsă decât le place proprietarilor să susțină: „nu este responsabil pentru întârziere” nu acoperă dezorganizarea obișnuită sau un administrator de proprietate care a fost ocupat. Dacă perioada dumneavoastră de facturare este anul calendaristic 2025, extrasul de cont trebuie să ajungă la dumneavoastră până la 31 decembrie 2026. La 1 ianuarie 2027, o cerere de plată restantă este, în mod normal, pur și simplu inaplicabilă, iar răspunsul corect este o scrisoare scurtă care să ateste acest lucru.

Termenul limită este valabil în ambele sensuri, iar această jumătate este cea pe care chiriașii o uită. Trebuie să vă anunțați proprietarul despre orice Einwendungen – obiecții la declarație – în termen de douăsprezece luni de la primirea acesteia, altfel pierdeți dreptul de a le ridica, din nou, cu excepția cazului în care nu sunteți responsabil pentru întârziere. Așadar, o declarație care sosește în noiembrie și este arhivată într-un sertar pentru că este într-o germană densă reprezintă un risc real: erorile din ea devin ale dumneavoastră. Deschideți-o și, dacă nu o puteți citi, rugați-o să fie citită.

Principalul instrument de investigație este §556(4) BGB: la cerere, proprietarul trebuie să vă acorde Einsicht, inspecție, în Belege – chitanțele, facturile și contractele care stau la baza fiecărei cifre. El are dreptul să le furnizeze electronic. Acesta este un drept real și subutilizat. Nu sunteți limitat la rezumatul pe care a ales să îl trimită; puteți solicita să vedeți facturile reale, iar un proprietar care se opune inspecției în timp ce insistă că cifrele sunt corecte vă spune ceva. Solicitați în scris și solicitați înainte de a se închide termenul de obiecție de douăsprezece luni. Ceea ce poate apărea în mod legal în declarație este guvernat de Betriebskostenverordnung, iar acest temei este acoperit în capitolul nostru despre înțelegerea serviciilor de utilități, care parcurge în detaliu categoriile alocabile și cheile de alocare.

Mängel și Mietminderung: Chiria se reduce prin lege, nu prin alegere

Aceasta este cea mai utilă secțiune din acest capitol și cea mai des descrisă greșit în sfaturile în limba engleză.

Conform §536 BGB, dacă proprietatea închiriată prezintă un defect care îi elimină caracterul adecvat pentru utilizarea contractuală, sunteți scutit de plata chiriei pentru perioada în care caracterul adecvat este eliminat. Dacă caracterul adecvat este doar redus, datorați doar o chirie redusă în mod corespunzător. O afectare nesemnificativă este ignorată. Citiți cu atenție această formulare, deoarece formularea își face efectul: legea nu spune că puteți reduce chiria. Spune că datorați doar chiria redusă. Mietminderung, reducerea chiriei, se produce automat, prin efectul legii, din momentul în care există defectul. Nu o solicitați, iar proprietarul nu o acordă. Din punct de vedere legal, suma redusă este pur și simplu ceea ce este chiria actuală. Iar conform §536(4) BGB, pentru chiriile rezidențiale, orice acord care se abate de la aceasta în detrimentul dumneavoastră este nul - o clauză contractuală care exclude Mietminderung este hârtie fără valoare.

Asta sună ca o licență pentru a înceta plata. Nu este, și aici oamenii sunt afectați. Trei prevederi separate o constrâng.

În primul rând, §536c din Codul Federal de Inginerie (BGB): atunci când apare un defect în timpul contractului de închiriere, trebuie să îl raportați proprietarului în mod necondiționat, fără întârzieri nejustificate. Dacă nu faceți acest lucru, îi datorați despăgubiri pentru daunele rezultate, iar în măsura în care nu a putut remedia problema pentru că nu i-ați spus niciodată, nu puteți invoca deloc §536. Reducerea poate fi automată, dar notificarea nu este opțională. Un chiriaș care reduce în liniște chiria pentru o problemă cu mucegaiul pe care nu a raportat-o ​​niciodată nu a economisit bani; și-a creat un dosar de restanțe la chirie împotriva sa. Raportați în scris, descrieți defectul concret și păstrați dovada că a fost transmis.

În al doilea rând, §536b BGB: dacă știați despre defect atunci când ați semnat contractul, nu aveți drepturi conform §536 pentru acesta. Și dacă acceptați apartamentul știind că este defect, vă păstrați aceste drepturi numai dacă vi le rezervați la predare. Acesta este încă un motiv pentru care Übergabeprotokoll contează atât de mult la mutare.

În al treilea rând, și aceasta este capcana care costă cel mai mult: §814 BGB. Ceea ce plătești pentru a te achita de o obligație nu poate fi recuperat dacă știai că nu erai obligat să o plătești. Aplică această valoare chiriei. Dacă știi despre defect, știi că chiria este redusă legal și plătești oricum suma integrală, este posibil să nu poți recupera diferența. Chiriașii fac în mod obișnuit exact asta - raportează mucegaiul, așteaptă ca proprietarul să acționeze, continuă să plătească integral pentru a evita conflictul și apoi încearcă să recupereze șase luni de plată în exces. §814 poate respinge această cerere.

Calea sigură este un obicei german specific și ușor neobișnuit: Zahlung unter Vorbehalt, plata cu rezervare. Plătești în continuare chiria integrală, deci nu riști niciodată restanțe sau rezilierea contractului pentru neplată, dar declari în scris, de fiecare dată, că plata se face sub Vorbehalt der Rückforderung wegen des Mangels – sub rezerva revendicării din cauza defectului. Această singură propoziție păstrează pretenția pe care altfel ar distruge-o §814. Treci asta în raportul scris de defect, repetă-o în referința plății sau într-un mesaj însoțitor și păstrează evidența. Este cea mai bună dintre ambele poziții: fără risc de restanțe, fără renunțare.

Cât de mare este reducerea adecvată este o întrebare cu adevărat dificilă, iar răspunsul sincer este că depinde de gravitatea situației și de jurisprudența, care este voluminoasă și specifică fiecărui fapt. Procentele care circulă în tabelele de pe bloguri sunt decizii judecătorești privind fapte specifice, nu tarife. Acesta este exact momentul în care Mieterverein își câștigă comisionul. Și fiți conștienți de cele două excepții deja menționate: o afectare nesemnificativă nu se ia în considerare deloc, iar în conformitate cu §536(1a) BGB, primele trei luni de perturbări cauzate de o modernizare energetică nu sunt luate în considerare.

Un defect care merită verificat în prima zi, nu în al cincilea an: suprafața construită. Dacă în contractul dumneavoastră se prevede un „Wohnfläche” (amenajare locuibilă) pe care apartamentul dumneavoastră nu îl are de fapt, înseamnă că ați plătit chirie și Betriebskosten în plus pentru întreaga perioadă de închiriere, deoarece ambele sunt de obicei calculate pe metru pătrat. Spațiul locuibil este măsurat conform ordonanței de locuințe „Wohnflächenverordnung”, ceea ce nu este intuitiv - un balcon contează în mod normal doar 25%, spațiul de sub un tavan înclinat contează parțial sau deloc, în funcție de înălțime, iar o pivniță neîncălzită nu se ia în considerare. Jurisprudența germană a tratat în repetate rânduri o abatere de peste 10% în dezavantajul chiriașului drept o „Mangel”.

Subînchiriere: Cererea dumneavoastră de a subînchiria o parte din locuința dumneavoastră

§553 BGB este una dintre cele mai utile prevederi din legislația germană privind locațiunile și una dintre cele mai puțin cunoscute în rândul chiriașilor străini, ceea ce este regretabil, deoarece situațiile pentru care este concepută sunt tocmai cele pe care le produce viața de expatriat.

Dacă după încheierea contractului apare un interes legitim de a închiria o parte din locuința dumneavoastră unei terțe părți, puteți solicita permisiunea proprietarului. Cerere, nu cerere. Aceasta este o pretenție, nu o favoare. O detașare într-un alt oraș pentru un an, un partener care se mută și chiria devine inaccepabilă singur, un sejur lung de cercetare în străinătate, un loc de muncă care vă ține plecat luni de zile: acestea sunt cazurile clasice de „berechtigtes Interesse”. Interesul trebuie să fi apărut după semnarea contractului și trebuie să fie unul real, dar pragul nu este ridicat, iar instanțele germane l-au interpretat cu generozitate, inclusiv din motive financiare directe.

Proprietarul dumneavoastră poate refuza doar din motive bine definite: un motiv important în persoana subchiriașului, supraaglomerarea apartamentului sau alte circumstanțe care fac acordul nerezonabil pentru el. Nu poate refuza pentru că pur și simplu ar prefera să nu refuze. Conform articolului 553 alineatul (2) din Codul Federal de Comandă (BGB), în cazul în care închirierea este rezonabilă pentru el doar cu o creștere corespunzătoare a chiriei, acesta poate condiționa permisiunea de acordul dumneavoastră cu Untermietzuschlag-ul, o suprataxă de subînchiriere. Iar articolul 553 alineatul (3) din BGB anulează orice acord care se abate de la acesta în detrimentul dumneavoastră, astfel încât o clauză generală de interzicere a subînchirierii din contractul dumneavoastră nu anulează cererea.

Limita este importantă și este locul în care oamenii depășesc limita: §553 acoperă o parte a locuinței. Închirierea unei camere în timp ce păstrezi apartamentul ca locuință este cazul paradigmatic. Predarea întregului apartament este o prevedere diferită, §540 BGB, și aici nu ai nicio pretenție - ai nevoie de permisiune, iar singura consolare dacă proprietarul refuză este că poți rezilia contractul de închiriere în mod extraordinar, cu perioada legală de preaviz, cu excepția cazului în care refuzul se bazează pe un motiv important din persoana subchiriașului. Reține și §540(2): odată ce ai permis unei terțe persoane să utilizeze apartamentul, ești răspunzător pentru conduita acesteia, chiar dacă proprietarul tău a permis aranjamentul. Zgomotul subchiriașului tău este problema ta.

Două avertismente practice. Nu subînchiriați niciodată fără să cereți, chiar și atunci când sunteți sigur că există o creanță: subînchirierea neautorizată este un motiv clasic pentru un avertisment și, dacă persistă, pentru reziliere, iar ideea articolului 553 este că nu trebuie să vă asumați acest risc. Și solicitați în scris, numind persoana și acordul, deoarece refuzul proprietarului devine evaluabil doar odată ce există într-o formă pe care o puteți arăta cuiva.

Animale de companie, foraj și conviețuirea cu vecinii

Fricțiunile zilnice legate de chiriași în Germania sunt rareori legate de lege și, de obicei, de Hausordnung, regulile casei și de așteptări nescrise, dar ferm susținute. Ruhezeiten, orele liniștite protejate, sunt cea mai frecventă sursă de neînțelegere pentru nou-veniți și sunt acoperite în capitolul nostru despre... adaptarea culturală inițială, împreună cu convențiile sociale mai largi ale unui bloc de apartamente din Germania. Merită să citești înainte de prima ta după-amiază de duminică cu un exercițiu.

În ceea ce privește animalele de companie, poziția este mai nuanțată decât oricare dintre extremele pe care le veți auzi. O clauză generală care interzice toate animalele este, în general, ineficientă pentru chiriile rezidențiale. Animalele mici ținute în țarcuri - pești, hamsteri, peruși - nu au nevoie în mod normal de nicio permisiune, deoarece nu afectează apartamentul sau vecinii. Câinii și pisicile se situează la mijloc: o clauză contractuală care impune consimțământul proprietarului este comună și, în general, fezabilă, dar proprietarul trebuie să exercite o judecată reală asupra cazului individual, mai degrabă decât să refuze automat, iar o clauză care îi permite să refuze după bunul plac, de obicei, nu este valabilă. Dacă intenționați să aduceți un animal, întrebați înainte de a semna sau înainte de a-l achiziționa și obțineți răspunsul în scris.

Găurirea, montarea rafturilor și utilizarea normală a pereților fac parte din viața obișnuită și nu provoacă daune. Principiul general este că vertragsgemäßer Gebrauch, utilizarea contractuală, include transformarea apartamentului într-o locuință. Acest lucru devine controversat la mutare și la contractul de închiriere, iar acest aspect este tratat în capitolul despre... găsirea de cazare, care acoperă depozitul și clauzele Schönheitsreparaturen care eșuează atât de des.

Unde să obțineți ajutor și problema lingvistică care costă bani

Toate cele de mai sus presupun că ați observat scrisoarea, o înțelegeți și acționați în termenul limită. Pentru un chiriaș străin, această presupunere este punctul slab și merită să fiți sinceri în ceea ce privește motivul.

Un Mieterhöhungsverlangen ajunge în germana formală, citează numerele paragrafelor și conține un termen limită pe care îl puteți pierde dacă nu faceți nimic. Un Nebenkostenabrechnung este un tabel dens de substantive compuse germane, cu un număr în partea de jos. Un Modernisierungsankündigung pornește două ceasuri simultan, ambele măsurate din luna următoare primirii. Niciunul dintre aceste documente nu trebuie să fie în limba engleză și niciunul dintre ele nu va fi. Drepturile din acest capitol sunt puternice, dar aproape fiecare dintre ele este protejat de un termen limită, iar un termen limită pe care nu l-ați citit este un termen limită pe care îl ratați. Tratați orice scrisoare de la proprietarul dvs. ca fiind critică din punct de vedere al timpului până când ați stabilit că nu este. Dacă germana dvs. nu este la înălțime, faceți-o să fie tradusă în aceeași săptămână, nu în același trimestru – nu în aceeași lună.

Cel mai ieftin serviciu de asistență serioasă din Germania este Mieterverein, asociația locală a chiriașilor. Înscrie-te la una dintre ele și vei primi consultanță juridică exact pe aceste teme. Conform Deutscher Mieterbund, consultanța pentru membri este gratuită și nelimitată, „einmal oder zehnmal im Jahr” (o dată sau de zece ori pe an), fiecare asociație locală își stabilește propria taxă de membru în mod independent, iar taxa este în prezent în medie între 50 și 90 de euro - adesea cu Mietrechtsschutz, asigurarea de cheltuieli juridice pentru chiriași, inclusă. Măsurată în raport cu o singură creștere de modernizare calculată greșit sau o singură declarație de taxă de serviciu necontestată, nu este o situație dificilă. Poți găsi asociația locală prin intermediul... Asociația Chiriașilor GermaniÎnscrie-te înainte să ai o problemă: multe asociații aplică o perioadă de așteptare pentru disputele preexistente, așa că înscrierea în ziua în care sosește scrisoarea ar putea fi prea târzie pentru primirea acesteia. Asociațiile orașelor mai mari, în special cele din Berlin, München, Hamburg și Frankfurt, au adesea consilieri care lucrează în limba engleză, dar întreabă când te înscrii, în loc să presupună.

În cazul în care suma în joc este mare, în cazul în care proprietarul a numit un avocat sau în cazul în care vă confruntați cu un Zustimmungsklage, un consilier Mieterverein vă va spune să escalazați problema, și ar trebui să o faceți. Un Fachanwalt für Mietrecht, un avocat specializat în chirii, este adresa potrivită. Capitolele noastre despre dreptul proprietatii si imobiliare și pe servicii juridice pentru expati explicați cum să găsiți unul, cât costă reprezentarea și cum funcționează asigurarea de protecție juridică. Dacă aveți deja o asigurare de cheltuieli juridice pentru chiriași, verificați perioada de așteptare din polița dumneavoastră înainte de a începe o dispută.

Instrumente pentru închiriere în Germania după mutare

Werkzeu.ge este o platformă bazată pe browser cu instrumente birocratice germane, construită de Cryon UG, compania din spatele WeLiveIn.de. Are o categorie Wohnen (locuințe), iar două dintre instrumentele sale se potrivesc direct cu secțiunile de mai sus. Ambele pot fi marcate ca fiind plătite: toate cele șapte instrumente din acea categorie se află în nivelul Plus, deci necesită un abonament plătit. Nu există o versiune gratuită a acestor instrumente. Tarifele actuale de abonament sunt pe... Pagina de prețuri Werkzeu.gePlatforma este în versiune beta până la 30 noiembrie 2026, iar propriii termeni prevăd că instrumentele pot fi incomplete, iar termenii acesteia exclud și Rechtsberatung, consultanța juridică – care nu este o formalitate, ci poziția juridică reală din Germania, deoarece Rechtsdienstleistungsgesetz restricționează cine poate oferi consultanță juridică într-un caz individual. Aceste instrumente calculează și documentează. Nu oferă consultanță și nu înlocuiesc un Mieterverein sau un avocat.

Nebenkostenprüfer este cel mai potrivit pentru acest capitol. Parcurge o analiză Nebenkostenabrechnung element cu element, raportată la lista închisă din §2 a Betriebskostenverordnung, semnalează tipurile de costuri care nu sunt deloc alocate - costurile administrative, reparațiile, comisioanele bancare și asigurarea de cheltuieli juridice sunt cele mai frecvente - verifică cheia de alocare și verifică în mod specific termenul limită de douăsprezece luni prevăzut la §556(3) discutat mai sus. Poate genera un Widerspruchsschreiben, o scrisoare de obiecție. Propria pagină este sinceră cu privire la limite: cifrele comparative sunt medii naționale din Betriebskostenspiegel, mai degrabă decât valori pentru orașul dumneavoastră și nu reprezintă consultanță juridică. Folosit ca o modalitate structurată de a determina care linii merită o analiză mai atentă înainte de închiderea perioadei de obiecții, își face treaba cu adevărat.

Verificatorul de locuințe abordează problema suprafeței construite ridicată în secțiunea Mängel. Calculează suprafața locuibilă reală sub ordonanța de înălțime pentru locuințe, cameră cu cameră, aplicând factorul corect pentru fiecare tip de cameră și gestionează aritmetica tavanului înclinat în cele trei benzi de înălțime impuse de regulament. Introduci suprafața menționată în contract și în Kaltmiete, iar instrumentul arată abaterea procentuală și cât ar rezulta o reducere pe lună și pe an. Pe pagina sa se precizează clar că pragul de 10% provine din jurisprudență, că fiecare caz este diferit și că aplicarea unei reduceri este o conversație pentru un Mieterverein sau un avocat. Aceasta este cadrul corect: instrumentul produce cifrele de care ai nevoie pentru a purta această conversație.

Alte două merită cunoscute, cu o avertizare. Mieter-Suite reunește toate cele șapte instrumente Wohnen într-o singură interfață, ceea ce este util dacă vă așteptați să utilizați mai multe. Mietpreisbremse-Check este construit în jurul articolului 556d din Codul Federal de Țară (BGB), iar articolul 556d se referă la chiria la începutul unui contract de închiriere, nu la o creștere conform articolului 558 – așadar, în ciuda numelui, nu este un instrument pentru verificarea unei scrisori de creștere a chiriei. Este relevant pentru capitolul despre găsirea de cazare mai degrabă decât aceasta. Chiriile sale comparative stocate pentru 35 de orașe vă pot oferi o idee aproximativă despre nivelul local, dar propria pagină spune că acestea nu înlocuiesc Mietspiegel-ul calificativ al orașului dvs., iar pentru o cerere §558, Mietspiegel-ul este cel care contează.

Ce e de facut in continuare

Începeți cu lucrurile care nu costă nimic și acordați-vă o seară. Găsiți-vă contractul și stabiliți ce sistem Betriebskosten folosește, Pauschale sau Vorauszahlung, deoarece acesta decide care jumătate din §560 vi se aplică. Măsurați-vă apartamentul, aproximativ, și comparați-l cu suma din contract; dacă pare cu mai mult de 10% mai mic, merită să verificați cu atenție acest aspect. Verificați dacă municipalitatea dvs. are un Mietspiegel și dacă este unul calificat, deoarece acest singur fapt influențează orice Mieterhöhung viitor. Și găsiți-vă ultimul Nebenkostenabrechnung și verificați data la care a sosit în raport cu sfârșitul perioadei de facturare.

Apoi, stabilește obiceiurile care te protejează. Raportează fiecare defect în scris, prompt, și păstrează dovada - niciodată doar prin telefon. Dacă plătești chiria integrală în timp ce un defect este nerezolvat, adaugă propoziția „Vorbehalt” în scris, de fiecare dată. Trimite scrisori deschise de la proprietar în ziua în care sosesc și respectă termenul limită înainte de a le depune, deoarece, în cazul unei obiecții privind dificultățile contractuale (Modernisierungsankündigung), obiecția privind dificultatea contractului și dreptul de reziliere conform §555e expiră ambele la sfârșitul lunii următoare primirii, iar în cazul unei cereri conform §558, poziția ta se înăsprește la sfârșitul celei de-a doua luni. Dacă o scrisoare depășește cunoștințele tale de germană, traduce-o în aceeași săptămână.

În cele din urmă, alăturați-vă Mieterverein-ului local acum, cât timp nu aveți nicio dispută, ci în săptămâna în care o achiziționați. Este cel mai valoros lucru pe care un chiriaș străin din Germania îl poate face, costă mai puțin pe an decât o oră din timpul unui avocat, iar perioadele de așteptare pe care majoritatea asociațiilor le aplică pentru disputele preexistente înseamnă că funcționează doar dacă ajungeți din timp. Pentru părțile poveștii pe care acest capitol nu le acoperă, căutarea, contractul și depozitul sunt incluse. găsirea de cazareși ceea ce poate apărea în mod legal pe extrasul de cont al taxei de serviciu este în înțelegerea serviciilor de utilități.