Drepturile și responsabilitățile chiriașului

Acest capitol este despre sfârșitul unui contract de închiriere. Acoperă drepturile și responsabilitățile dumneavoastră ca chiriaș în momentul în care acestea sunt efectiv testate: când doriți să plecați, când proprietarul vă dorește să plecați și când banii sunt numărați la ușă. Tot ce se întâmplă înainte de acest moment este acoperit în altă parte pe acest site. Găsirea unui apartament, verificarea contractului, plafonul Kaution și Mietpreisbremse aparțin... Găsirea de cazare. Creșterea chiriei, Nebenkostenabrechnung, Mietminderung și subînchirierea aparțin Mai multe despre închirierea în GermaniaCeea ce urmează este partea pe care aproape nimeni nu o citește până nu e prea târziu și este partea în care oamenii pierd sume de patru cifre.

Legea germană privind închirierea este neobișnuit de protectoare față de chiriași, dar protecția este procedurală. Se bazează pe termene limită, formulare și pe ceea ce spune o scrisoare. Un proprietar care vrea să pleci trebuie să facă corect mai multe lucruri specifice, iar dacă nu o face, concedierea sa eșuează. Un chiriaș care vrea să plece trebuie să facă corect un lucru specific, iar dacă nu o face, plătește chirie pentru luni în care nu locuiește acolo. Nicio parte nu primește credit pentru bunele intenții. Vestea bună este că majoritatea acestor reguli sunt obligatorii: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB, Codul Civil German) declară în repetate rânduri că orice acord care deviază în dezavantajul chiriașului este nul, ceea ce înseamnă că o clauză poate fi tipărită în contractul dvs., semnată de dvs. și totuși lipsită de valoare legală. A ști care dintre ele este tot jocul.

Cum se încheie de fapt o închiriere

Un contract de închiriere rezidențială obișnuit în Germania este pe durată nedeterminată. Nu expiră. Se încheie în exact trei moduri și merită să fim precisi în privința lor, deoarece aici încep multe confuzii. Primul este un Kündigung, o reziliere unilaterală de către o parte. Al doilea este un Aufhebungsvertrag, un acord reciproc de reziliere anticipată, care necesită ambele semnături și pe care proprietarul nu este niciodată obligat să îl acorde. Al treilea este expirarea unui termen fix valabil în temeiul §575 BGB, ceea ce este mai rar decât cred oamenii, deoarece proprietarul trebuie să fi menționat unul dintre cele trei motive legale în scris la semnarea contractului. Dacă nu a făcut-o, „termenul fix” este pur și simplu un contract de închiriere pe durată nedeterminată. Această capcană este acoperită de Găsirea de cazare.

Important este că acestea sunt singurele căi de acces. Mutarea nu încheie un contract de închiriere. Predarea cheilor nu încheie un contract de închiriere. Faptul că îi spui proprietarului, într-o conversație amicală, că pleci în iunie nu încheie un contract de închiriere. Până când nu a fost emis un Kündigung valid și nu a expirat perioada de preaviz, contractul este în vigoare și chiria este datorată. Acest lucru pare evident scris și este încă cea mai frecventă modalitate prin care străinii pierd bani în Germania: ei tratează plecarea ca pe un act, iar Germania o tratează ca pe un document.

Veți auzi și despre Nachmieter, un chiriaș înlocuitor. Mitul este că trebuie să găsiți pe cineva care să plece mai devreme sau că găsirea unuia vă dă dreptul să plecați mai devreme. Niciunul dintre aceste lucruri nu este, în general, adevărat. Pentru un Kündigung obișnuit cu perioada de preaviz obișnuită, nu datorați nimănui un înlocuitor. Oferirea de chiriași înlocuitori potriviți este o poziție de negociere atunci când doriți să plecați mai devreme decât permite perioada de preaviz, iar un proprietar care refuză trei candidați solvabili ar putea considera o instanță mai puțin înțelegătoare ulterior, dar nu este un drept pe care îl puteți exercita pur și simplu. Nu vă bazați planurile de mutare pe asta.

Dezabonează-te singur: Trei luni, indiferent de cât timp ai locuit acolo

Perioada de preaviz este stabilită de §573c(1) BGB. Un Kündigung care sosește până în a treia zi lucrătoare a unei luni calendaristice intră în vigoare la sfârșitul lunii următoare celei următoare. În practică, aceasta este de trei luni. Dacă scrisoarea dumneavoastră ajunge la proprietar pe 2 martie, contractul de închiriere se încheie pe 31 mai. Dacă ajunge la acesta pe 5 martie, ați pierdut a treia zi lucrătoare și cronometrul începe abia în aprilie, așadar contractul de închiriere se încheie pe 30 iunie și tocmai ați plătit o lună suplimentară de chirie pentru trimiterea unei scrisori cu trei zile întârziere.

Iată partea care îi surprinde pe oameni și merită citită de două ori. Cele trei luni ale tale nu se prelungesc niciodată. §573c(1) teza 2 spune că perioada de preaviz se prelungește cu câte trei luni după cinci și după opt ani de la predarea locuinței și spune acest lucru în mod expres despre Kündigungsfrist „für den Vermieter”, pentru proprietar. Faimoasa scară de trei, șase și nouă luni este numai a lui. După doisprezece ani în același apartament, proprietarul are nevoie de nouă luni pentru a te scoate afară, iar tu ai nevoie de încă trei luni pentru a pleca. Versiunea live a acestui capitol, la fel ca majoritatea ghidurilor pentru expatriați, prezenta scara ca fiind aplicabilă ambelor părți. Nu este așa.

Nici contractul dumneavoastră nu îl poate prelungi. §573c(4) BGB prevede că un acord care se abate de la paragraful 1 în detrimentul chiriașului este nul. O clauză care vă obligă la șase luni sau la o perioadă minimă de doi ani cu un preaviz ulterior de șase luni nu este o înțelegere fermă pe care ați încheiat-o; este literă moartă. Este posibil să fiți citat în continuare de un proprietar sau de un administrator de proprietăți cu deplină încredere, deoarece mulți dintre ei nu au citit niciodată §573c(4). Rețineți asimetria: o clauză care vă oferă o perioadă mai scurtă sau proprietarului una mai lungă nu este în detrimentul dumneavoastră și poate fi valabilă. Citiți direcția de deplasare înainte de a decide că o clauză este nulă.

Nu există un Sonderkündigungsrecht general, niciun drept special de reziliere anticipată, pentru situațiile pe care străinii le presupun cel mai adesea că trebuie să se califice. Un loc de muncă într-o altă țară nu creează unul. Un transfer la Hamburg nu creează unul. Încheierea unui permis de ședere nu creează unul. Încheierea unei relații nu creează una. Legea germană vă oferă o ieșire scurtă, fixă ​​și necondiționată și consideră că este o afacere echitabilă; nu adaugă motive pe deasupra. Drepturile speciale restrânse care există se aplică lucrurilor pe care le face proprietarul, cum ar fi un anunț de modernizare sau o creștere a chiriei, iar acestea aparțin... Mai multe despre închirierea în GermaniaDacă plecați din Germania peste șase săptămâni, opțiunile dumneavoastră sunt un Aufhebungsvertrag (decontare) acceptat de proprietar, un Nachmieter (decontare) acceptat de acesta sau chirie pe trei luni.

Certificatul dumneavoastră de cunoaștere trebuie să fie pe hârtie și semnat de mână

§568(1) BGB are o singură propoziție: „Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form” (Încetarea contractului de închiriere necesită forma scrisă). Această sintagmă nu este un limbaj liber. §126(1) BGB definește schriftliche Form ca fiind un document semnat de emitentul de mână proprie, cu numele său. O semnătură desenată cu mouse-ul nu este asta. Un PDF scanat al unei scrisori semnate nu este asta, deoarece ceea ce ajunge pe cealaltă parte nu este documentul semnat. Un e-mail nu este asta. Un mesaj în portalul chiriașului proprietarului nu este asta. Un mesaj WhatsApp nu este, în mod evident, asta.

Există o singură trapă de ieșire electronică și aproape nimeni nu o are. §126(3) BGB permite înlocuirea formei scrise cu formularul electronic, iar §126a definește acest lucru ca adăugarea numelui dumneavoastră pe documentul electronic și semnarea acestuia cu o semnătură electronică calificată, o semnătură electronică calificată în conformitate cu normele UE, pe care o obțineți de la un furnizor de servicii de încredere certificat și care nu este același lucru cu DocuSign, un câmp de semnătură PDF sau aplicația băncii dumneavoastră. Dacă aveți una, folosiți-o. Dacă nu sunteți sigur că aveți una, înseamnă că nu aveți una și aveți nevoie de hârtie și un pix.

Acest lucru îi prinde pe oameni în mod constant, iar motivul este că eșecul este silențios. Trimiți e-mailul, proprietarul nu răspunde, trec trei luni, te muți și abia atunci descoperi că contractul de închiriere nu s-a încheiat niciodată și că chiria s-a acumulat. Înțelegeți mecanismele corect de la prima încercare. Toți cei numiți ca și chiriași în contract trebuie să semneze Kündigung-ul, nu doar cel care pleacă, deoarece o închiriere comună poate fi reziliată doar de comun acord. Adresați-l fiecărei persoane numite ca proprietar, inclusiv tuturor moștenitorilor dacă proprietarul a decedat. Dacă semnați în numele cuiva, atașați Vollmacht-ul original, împuternicirea, deoarece §174 BGB permite destinatarului să respingă o declarație făcută de un reprezentant fără unul, și o va face.

Apoi, gândiți-vă la dovadă, care este o problemă separată de formă. Poșta recomandată nu este o cerință legală, indiferent ce spunea vechea versiune a acestui capitol; este o dovadă. Cea mai bună opțiune ieftină este Einwurf-Einschreiben, unde poștașul fotografiază livrarea în cutia poștală și obțineți o înregistrare datată. Übergabe-Einschreiben clasic, care necesită o semnătură la primire, poate funcționa de fapt împotriva dumneavoastră: dacă nu este nimeni acasă, nu se livrează nimic, iar o chitanță de ridicare nu este Zugang. Cea mai fiabilă metodă este totuși înmânarea scrisorii în fața unui martor care o citește mai întâi și poate spune ulterior ce era în plic sau aruncarea ei în cutia poștală a proprietarului sub privirile martorului respectiv.

Zugang: Ceasul pornește când scrisoarea ajunge în geanta ta de serviciu

Aceasta este secțiunea pe care trebuie să o citiți dacă nu ați citit nimic altceva. Conform §130(1) BGB, o declarație făcută unei persoane care nu este prezentă produce efecte în momentul în care ajunge la acesta, „in dem Zeitpunkt, in welchem ​​sie ihm zugeht”. Zugang, primirea, înseamnă că scrisoarea a ajuns în sfera dumneavoastră de control într-un moment în care, în mod normal, v-ați putea aștepta să luați cunoștință de ea. Briefkasten, cutia dumneavoastră poștală, este sfera dumneavoastră de control. În momentul în care o scrisoare Kündigung este trimisă în ea la o oră normală de livrare, aceasta a ajuns legal la dumneavoastră.

Nu contează că ați fost în vacanță. Nu contează că ați fost într-o călătorie de afaceri în Singapore timp de șase săptămâni. Nu contează că nu ați deschis niciodată plicul, sau că l-ați deschis și nu ați putut citi limba germană, sau că ați presupus că ceva tipărit pe hârtie de birou germană era publicitate. Nu contează că i-ați spus deja proprietarului să vă trimită un e-mail în schimb. Niciuna dintre acestea nu este o apărare și niciuna nu oprește un termen limită. Termenele limită pentru a contesta o reziliere, pentru a reacționa la o cerere de evacuare și pentru întreaga arhitectură descrisă mai jos pornesc de la Zugang, nu din înțelegere.

Pentru un străin, aceasta este o asimetrie cu adevărat periculoasă, deoarece sistemul poștal german este principalul canal legal, iar instinctele tale îți spun probabil că lucrurile importante ajung electronic. Două obiceiuri rezolvă majoritatea problemelor. În primul rând, dacă vei pleca mai mult de câteva zile, roagă pe cineva să-ți golească cutia poștală și să fotografieze orice pare oficial și asigură-te că numele tău este pe cutia poștală și pe sonerie, astfel încât livrarea să nu fie contestată. În al doilea rând, deschide poșta germană în ziua în care sosește și traduce-o în aceeași zi. Dacă scrisoarea se dovedește a fi un Kündigung, nu ți-ai pierdut timpul de reacție, iar timpul de reacție este singurul lucru cu adevărat rar aici.

Drepturile chiriașului în cazul în care proprietarul dă o notificare: Interesul neatins

Poziția proprietarului este mult mai slabă decât a dumneavoastră, iar aici își câștigă reputația legea germană privind închirierea. §573(1) BGB: „Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.” (Proprietarul poate rezilia contractul doar dacă are un interes legitim în încheierea contractului de închiriere. Nu poate pur și simplu să decidă că ar prefera pe altcineva. Aceeași propoziție adaugă că rezilierea în scopul creșterii chiriei este exclusă complet, ceea ce închide cea mai evidentă soluție de ocazie.

§573(2) prezintă apoi cele trei interese legitime principale. Numărul unu este acela că chiriașul și-a încălcat în mod culpabil și nu nesemnificativ obligațiile contractuale: întârzieri persistente la plată, perturbări grave repetate, daune. Numărul doi este Eigenbedarf (Proprietatea locuinței), care are propria secțiune mai jos. Numărul trei, Verwertungskündigung (Proprietatea chiriei), se referă la cazul în care continuarea contractului de închiriere împiedică proprietarul să utilizeze proprietatea într-un mod economic rezonabil și i-ar cauza un dezavantaj semnificativ. A treia este mult mai restrânsă decât pare, deoarece legea prevede în mod expres că posibilitatea de a obține o chirie mai mare de la altcineva nu se ia în considerare și prevede în mod expres că proprietarul nu se poate baza pe dorința de a vinde apartamentul după ce l-a transformat în Wohnungseigentum, apartamente deținute individual. Aceste excluderi elimină cele două lucruri pe care un proprietar le-ar dori cel mai plauzibil.

Acum prevederea care decide cele mai multe dispute. §573(3) BGB: "Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind." Motivele trebuie menționate chiar în scrisoarea de reziliere, iar alte motive sunt luate în considerare numai dacă au apărut ulterior. Citește asta din nou, pentru că înseamnă ceea ce pare să însemne. Dacă scrisoarea nu spune altceva decât „hiermit kündigen wir das Mietverhältnis”, proprietarul nu poate vindeca în instanță explicând că fiica lui are nevoie de apartament. Ar trebui să trimită un nou Kündigung, începând cu o nouă perioadă de preaviz. O scrisoare vagă nu este o pacoste de clarificat; este o reziliere defectuoasă, iar sarcina de a dovedi temeiul revine lui pe tot parcursul.

Perioada sa de preaviz este cea care crește. Conform articolului 573c(1) teza 2, aceasta se prelungește cu trei luni după cinci ani și din nou după opt ani de la predarea apartamentului, rezultând astfel cele obișnuite trei, șase și nouă luni. Iar articolul 573(4) face obligatorie întreaga prevedere a articolului 573: un acord care se abate în detrimentul dumneavoastră este nul. O clauză prin care ați acceptat în prealabil că proprietarul poate rezilia contractul din orice motiv sau ați renunțat la cerința unui „berechtigtes Interesse” nu are nicio valoare.

Eigenbedarf: Cine contează ca membru al familiei și ce trebuie să spună scrisoarea

„Eigenbedarf” (proprietatea proprietății) se referă la §573(2) Nr.2 BGB și este de departe cel mai frecvent motiv pentru care un chiriaș german este dat afară dintr-un apartament pe care dorea să-l păstreze. Formularea este restrictivă: proprietarul are nevoie de camere ca locuință „für sich, seine Familienangehörigen oder Anexhörige seines Haushalts” (pentru sine, membrii familiei sale sau membrii gospodăriei sale). Trei categorii și doar trei. Nu poate revendica „Eigenbedarf” (proprietatea proprietății) pentru un prieten, un partener de afaceri sau un chiriaș pe care îl preferă.

Cine este considerat un Familienangehöriger nu este o chestiune de sentiment, iar Bundesgerichtshof (BGH, Curtea Federală de Justiție) a stabilit acest criteriu după un criteriu extern. În hotărârea sa din 27 ianuarie 2010 (VIII ZR 159/09), instanța a decis că nepoatele și nepoatele proprietarului sunt membri ai familiei în sensul articolului 573 alineatul (2) nr. 2 tocmai datorită legăturii lor strânse și a trasat limita din regulile privind refuzul de a depune mărturie din motive personale din articolul 383 din Codul de procedură penală și articolul 52 din Codul de procedură penală. Oricine căruia dreptul procedural îi acordă acest privilegiu doar pe baza legăturii de rudenie, fără a dovedi o legătură strânsă reală, se află în interiorul cercului. La 10 iulie 2024 (VIII ZR 276/23), BGH a aplicat același test pentru a exclude un văr: o rudă mai îndepărtată care nu are dreptul de a refuza probele „gehört deshalb selbst im Falle einer engen persönlichen Verbundenheit nicht zu dem von den vorbezeichneten Personen to the privilegied circle” chiar și acolo unde legătura personală este strânsă. Deci soții, părinții, copiii, bunicii, nepoții, frații, nepotele și nepoții sunt înăuntru. Verii sunt plecați, indiferent cât de mult îi plac proprietarului. Categoria separată a Angehörige seines Haushalts se referă la persoanele care locuiesc efectiv în gospodăria proprietarului, cum ar fi un partener pe termen lung sau un îngrijitor care locuiește, și necesită ca gospodăria să fie reală.

Și aici scrisoarea trebuie să aibă un rol. Conform articolului 573(3), un Eigenbedarf Kündigung trebuie să numească persoana care se va muta în apartament și să explice de ce are nevoie de acest apartament anume. „Eigenbedarf”, ca simplu cuvânt, nu este un motiv; este o etichetă. O scrisoare care nu identifică beneficiarul și nevoia este defectuoasă, iar defectul nu poate fi reparat ulterior în cadrul procedurii.

Apoi, există Vortäuschung, un „Eigenbedarf” fals: proprietarul susține că fiul său se mută, dumneavoastră plecați, iar apartamentul este reînchiriat două luni mai târziu la o chirie mult mai mare. Aceasta nu este o problemă teoretică, iar legea nu o tratează cu ușurință. În hotărârea sa din 29 martie 2017 (VIII ZR 44/16), BGH a decis că, în cazul în care proprietarul nu își dă seama de nevoia declarată după ce chiriașul s-a mutat, acesta are o secundäre Darlegungslast, o sarcină secundară de explicație, cu privire la motivul pentru care nevoia a dispărut, deoarece nerealizarea în sine ridică suspiciunea că a fost pretextuală, și trebuie să prezinte în mod plauzibil și coerent ce s-a schimbat. Dacă nu poate, este răspunzător pentru daune, iar daunele sunt reale: costurile dumneavoastră de mutare, firma de mutări, comisionul brokerului și diferența dintre chiria veche și chiria mai mare pe care o plătiți acum, calculată de obicei pe o perioadă de ani. De aceea, ar trebui să fii atent la ce se întâmplă cu apartamentul după ce pleci, să păstrezi scrisoarea de concediere și să notezi data la care apare orice anunț nou.

Un lucru s-a schimbat împotriva chiriașilor și ar trebui să știți acest lucru, în loc să vă bazați pe regula mai veche. Conform Anbietpflicht (Legea privind angajarea), un proprietar care reziliază contractul pentru Eigenbedarf (Act propriu) trebuie să vă ofere un apartament comparabil care devine vacant în aceeași clădire în perioada de preaviz. Această obligație există încă, dar în hotărârea sa din 14 decembrie 2016 (VIII ZR 232/15), BGH a decis că încălcarea acesteia nu mai face ca Kündigung să fie ineficientă; poate cel mult să întemeieze o cerere de despăgubire pentru încălcarea unei obligații secundare. Multe ghiduri spun în continuare că rezilierea contractului nu mai este valabilă. Din 2016, nu mai este cazul.

Casa cu două familii unde proprietarul nu are nevoie de niciun motiv

Există o lacună importantă în toate acestea, iar străinii ajung acolo mai des decât în ​​medie, deoarece apartamentul de deasupra propriei case a proprietarului este exact genul de loc care este închiriat unui nou-venit printr-un contact personal. §573a(1) BGB: în cazul în care locuința se află într-o clădire cu cel mult două locuințe, iar proprietarul locuiește personal în clădire, acesta poate rezilia contractul „fără a avea un interes legitim în baza articolului 573”, fără a fi nevoie de un interes legitim. Fără motiv propriu, fără încălcare a contractului, fără niciun motiv de niciun fel. În schimb, perioada de preaviz se prelungește cu încă trei luni, astfel încât contractul său devine de șase, nouă și doisprezece luni.

§573a(2) extinde aceeași cale mai ușoară și pentru camerele din apartamentul proprietarului, ceea ce reprezintă situația clasică a chiriașului. Două limite merită respectate. În primul rând, §573a(3) impune ca scrisoarea să menționeze că rezilierea se bazează pe §573a(1) sau (2); dacă proprietarul nu specifică acest lucru, nu a folosit calea mai ușoară și are din nou nevoie de un motiv conform §573. În al doilea rând, §573a(4) face ca legea să fie obligatorie în favoarea dumneavoastră, iar Widerspruch-ul descris mai jos se aplică în continuare, deoarece §573a elimină cerința motivului și nu restul protecției dumneavoastră. Înainte de a semna pentru un apartament într-o casă cu două familii unde proprietarul locuiește la parter, înțelegeți că acceptați o poziție mult mai slabă decât un chiriaș dintr-un bloc normal.

Fristlose Kündigung pentru închiriere restante

Toate cele de mai sus reprezintă o reziliere obișnuită cu preaviz. Rezilierea fără preaviz, încheie contractul de închiriere imediat la primirea acestuia, iar pentru chiriași înseamnă aproape întotdeauna restanțe la chirie. §543(2) teza 1 Nr.3 BGB stabilește două criterii declanșatoare. Conform punctului (a), aveți restanțe la două scadențe consecutive cu chiria sau o parte semnificativă a acesteia. Conform punctului (b), pe o perioadă care se întinde pe mai mult de două scadențe, aveți restanțe cu o sumă care atinge valoarea chiriei pe două luni. §569(3) Nr.1 ​​atenuează apoi punctul (a): partea neplătită este „nesemnificativă” doar dacă depășește valoarea chiriei pe o lună. Așadar, o singură lună pierdută nu este suficientă; aproximativ o lună plus ceva, pe parcursul a două luni consecutive, este suficientă.

Două caracteristici fac din acesta cel mai precis instrument din carte. În primul rând, §543(3) Nr.3 elimină cerința normală a unui Abmahnung, un avertisment formal, pentru restanțele la chirie. Scrisoarea poate sosi fără niciun avertisment. În al doilea rând, există un factor declanșator separat de care majoritatea oamenilor nu au auzit niciodată: §569(2a) BGB stabilește restanțe la Kaution în sine, depozitul, ajungând la două luni de chirie ca un wichtiger Grund independent, din nou fără a fi nevoie de avertisment, cu porțiunea Betriebskosten exclusă din calcul. Dacă ați fost de acord să plătiți depozitul în cele trei rate la care vă dă dreptul §551 BGB și apoi ați oprit discret după prima, sunteți expus într-un mod pe care probabil nu îl realizați.

Acum, scăparea pe care majoritatea oamenilor o ratează, și vine înainte de cea faimoasă. §543(2) teza 2: „În defectul plății 1 nr. 3 se închide rezilierea dacă se oprește anterior.” Dacă proprietarul este plătit înainte de emiterea rezilierii, rezilierea este exclusă complet. Nu este vindecată, nu este slăbită. Exclusă. Banii care sosesc înainte de scrisoare valorează mai mult decât aceiași bani o săptămână mai târziu, așa că, dacă sunteți în urmă și puteți plăti, plătiți astăzi și nu așteptați să vedeți ce face. Iar §569(4) îi aplică aceeași disciplină ca §573(3) rezilierii obișnuite: temeiul juridic trebuie menționat în scrisoarea de reziliere.

Schonfristzahlung: Două luni pentru a vă salva contractul de închiriere

Dacă fristlose Kündigung a sosit deja, §569(3) Nr.2 BGB vă oferă o a doua viață și este cea mai valoroasă prevedere din acest capitol. Propoziţia: „Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Mieteligeng nach fälligen und derch 6 § 4. Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.” Rezilierea devine ineficientă dacă proprietarul este mulțumit în termen de două luni de la momentul în care cererea de evacuare devine pendinte. Închirierea nu este doar salvată din prag; fristlose Kündigung încetează să aibă efect.

Citește cu atenție termenul limită, deoarece este contraintuitiv și dacă îl înțelegi greșit, vei pierde apartamentul. Cele două luni nu curg de la Kündigung. Ele curg de la Rechtshängigkeit din Räumungsanspruch, adică momentul în care acțiunea de evacuare îți este notificată de instanță. Asta înseamnă că termenul începe să curgă doar după ce proprietarul a intentat un proces, iar documentul care declanșează procesul este cel mai înfricoșător. Dacă tocmai ai primit o cerere de evacuare pentru restanțe, nu ai expirat termenul; te afli la începutul unei ferestre de două luni. Suma pe care trebuie să o achiți este chiria datorată plus §546a(1) Nutzungsentschädigung, compensația de utilizare pentru perioada de după încheierea contractului de închiriere, deci crește în fiecare lună în care stai.

Prevederea permite, de asemenea, intervenția unui organism public: este suficient ca „să se preia o investiție publică pentru plata chiriei” ca o autoritate să se angajeze să o plătească. În practică, aceasta înseamnă Jobcenter sau Sozialamt, care pot prelua și preiau în mod curent restanțele la chirie pentru a preveni lipsa de adăpost. Dacă vă aflați în această situație, mergeți la ei în ziua în care primiți notificarea și luați documentele instanței cu dumneavoastră. Angajamentul lor este valabil chiar dacă banii nu au fost încă transferați. Există o limită la §569(3) Nr.2 teza 2: nu funcționează dacă o Kündigung deja remediată în acest fel a precedat-o cu cel mult doi ani. Este vorba de o salvare unică per fereastră de doi ani, nu de un plan de plată.

Acum, întrebarea nu trebuie să greșiți. Remediază Schonfristzahlung și o ordontliche Kündigung trimisă odată cu cea fristlose? Conform legii din iulie 2026, nu. Proprietarii trimit în mod obișnuit ambele simultan: o fristlose Kündigung și, alternativ, o reziliere ordinară cu aceleași restanțe ca și în cazul încălcării contractului conform §573(2) Nr.1. Plătiți în termen de două luni, fristlose se anulează, iar rezilierea ordinară este încă în vigoare și vă încheie contractul de închiriere la sfârșitul perioadei de preaviz. BGH a decis acest lucru în hotărârea sa din 13 octombrie 2021 (VIII ZR 91/20), argumentând că mecanismul Schonfrist a fost creat pentru a preveni lipsa de adăpost, dar nu a fost niciodată inclus în regulile de reziliere ordinară atunci când acestea au fost introduse. A confirmat același rezultat la 5 octombrie 2022 (VIII ZR 307/21) și din nou la 23 octombrie 2024 (VIII ZR 106/23), care este termenul actual: o plată în cadrul ferestrei §569(3) Nr.2 sau o întreprindere a unui organism public are consecințe doar pentru prima plată (firstlose Kündigung) și nu pentru o reziliere obișnuită bazată pe aceeași neîndeplinire a obligațiilor. Acest lucru este rezolvat și reprezintă cea mai periculoasă lacună în protecție.

S-ar putea să nu rămână așa și ar trebui să știți mai degrabă starea jocului decât titlul. Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete al guvernului federal, cunoscut sub numele de Mietrecht II, ar extinde Schonfristzahlung și până la terminarea obișnuită, o dată. Însuși dosar al Bundestag-ului din prima lectură din 9 iulie 2026 spune clar: „Wenn Mietforderungen durch Nachzahlung vollständig beglichen werden, sollen Mieterinnen und Mieter künftig auch bei einer ordentlichen Kündigung wegen Wegen Zahlungenhözung beglichen werden.” Dar este un proiect de lege, nu o lege. Cabinetul l-a adoptat pe 29 aprilie 2026, a fost trimis la Bundestag sub numele Drucksache 21/6807 pe 1 iulie 2026 și, după o dezbatere de o jumătate de oră pe 9 iulie, a fost trimis comisiei, unde se află în prezent la momentul redactării. Până la adoptare, luați în considerare regulamentul BGH și nu proiectul de lege. Dacă aveți restanțe, plătiți totul și, dacă este posibil, plătiți înainte de Kündigung, deoarece §543(2) teza 2 blochează ambele rezilieri, iar Schonfristzahlung blochează doar una.

Widerspruch și Sozialklausel

Chiar și o reziliere complet valabilă nu este întotdeauna sfârșitul. §574 BGB, Sozialklausel, vă permite să vă opuneți și să solicitați ca închirierea să continue acolo unde se încheie „für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigters”, ar fi Interese nicht der rechtigters. o dificultate pentru dumneavoastră, familia dumneavoastră sau un alt membru al gospodăriei dumneavoastră care nu este justificată chiar și atunci când sunt cântărite interesele legitime ale proprietarului. Aceasta nu este o obiecție tehnică la scrisoare. Admite că rezilierea este valabilă și solicită ca închirierea să continue oricum. Aproape niciun chiriaș străin nu știe că există.

Ceea ce se consideră drept Härte se decide de la caz la caz, iar §574(2) oferă cel mai util exemplu în mod direct: există dificultăți și atunci când nu se pot obține locuințe de înlocuire adecvate în condiții rezonabile. Într-o piață în care o familie cu un venit obișnuit nu poate găsi cu adevărat un apartament comparabil, acesta nu este un punct de vedere retoric. Vârsta înaintată, boala gravă, sarcina avansată, un copil la mijlocul anului școlar absolvent, o dizabilitate legată de un apartament adaptat și o închiriere foarte lungă într-un singur loc au toate greutate. Ceea ce obțineți dacă funcționează este §574a: continuarea atât timp cât este rezonabil, în condiții modificate dacă cele vechi sunt nerezonabile pentru proprietar și dacă cei doi nu puteți fi de acord, o instanță decide dacă, pentru cât timp și în ce condiții și poate chiar dispune continuarea pe termen nelimitat în cazul în care este incert când va dispărea dificultățile.

Mecanica recompensează atenția. Conform §574b(1), Widerspruch-ul trebuie să fie în format text, ceea ce reprezintă o limită mai mică decât Kündigung-ul în sine: forma text înseamnă o declarație lizibilă pe un suport durabil care vă numește, așa că un e-mail funcționează aici. Nu lăsați acest lucru să vă deranjeze, deoarece §574b(2) stabilește termenul limită: proprietarul poate refuza continuarea contractului dacă nu ați obiectat cu cel puțin două luni înainte de încheierea contractului de închiriere. Dacă o ratați, ați aruncat-o imediat. Există o plasă de siguranță și merită verificată. §568(2) spune că proprietarul trebuie să indice în timp util posibilitatea, forma și termenul limită al Widerspruch-ului, iar §574b(2) teza 2 prevede consecința dacă nu a făcut-o: puteți totuși obiecta la prima audiere a procedurii de evacuare. Așadar, primul lucru de căutat în orice scrisoare de reziliere este dacă aceasta conține acel Hinweis. Proprietarii care utilizează un șablon descărcat îl omit foarte des. Două limite, enunțate cu sinceritate: §574(1) teza 2 exclude complet Widerspruch-ul în cazul în care proprietarul avea motive pentru o primă declarație de chirie (firstlose Kündigung), deci nu reprezintă un răspuns la restanțele la chirie; iar §574(3) analizează doar motivele menționate efectiv în scrisoare, și anume §573(3) prestarea unei munci utile pentru dumneavoastră a doua oară.

Schönheitsreparaturen: Cel mai mare element de bani la Move-Out

Schönheitsreparaturen, reparații decorative, înseamnă vopsirea pereților și a tavanelor, vopsirea caloriferelor, a ușilor de interior și a interiorului ferestrelor și repararea uzurii minore. Nu este vorba de reparații structurale. Aproape fiecare contract de închiriere german conține o clauză care o impune chiriașului la mutare, iar aici se pierde de obicei cea mai mare sumă din acest capitol, deoarece chiriașii citesc clauza, o cred și fie revopsesc un apartament întreg, fie acceptă o deducere de patru cifre din garanție.

Începeți de la situația implicită. §535(1) BGB obligă proprietarul să predea locuința corespunzătoare utilizării contractuale și să o mențină în această stare. Prin urmare, decorarea este sarcina sa prin lege. Devine a dumneavoastră doar dacă o clauză validă o mută, iar clauzele standard sunt testate în temeiul §307 BGB. BGH a petrecut douăzeci de ani eliminându-le. Starre Fristen, termenele rigide de decorare care impun vopsirea la fiecare trei sau cinci ani, indiferent de starea reală a apartamentului, anulează clauza. Quotenabgeltungsklauseln, care vă obligă să plătiți o cotă-parte proporțională pentru partea neterminată a unui interval de decorare atunci când plecați, au fost declarate nule în hotărârile din 18 martie 2015, deoarece la începutul contractului de închiriere „nu se poate îndura costul său neterminat”, cota-parte care revine chiriașului nu poate fi determinată în mod fiabil.

Decisiv este BGH VIII ZR 185/14, decis în aceeași zi. Dacă apartamentul v-a fost predat nerenovat, nedecorat proaspăt, o clauză standard care vă impune reparații de frumusețe este nulă, cu excepția cazului în care proprietarul v-a oferit o compensație adecvată, o compensație pentru preluarea hainelor altcuiva. Conform faptelor din acel caz, jumătate de lună de chirie nu era suficientă. Chiar cuvintele instanței: „Die formularmässige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter ist unwirksam” („Reparațiile de frumusețe pe care proprietarul le-a predat este o compensație adecvată pentru preluarea hainelor altcuiva”). Logica este simplă odată ce o vedeți: nu puteți fi obligat să returnați un apartament într-o stare decorativă mai bună decât cea pe care v-a fost dată. Așadar, întrebarea care decide dacă datorați ceva unui zugrav nu este ceea ce prevede contractul dumneavoastră. Ci starea în care se afla apartamentul în ziua în care v-ați mutat. Asta face ca mutarea să fie „Übergabeprotokoll” („Supervizorul mutării”), acoperită de... Găsirea de cazare, valorează mai mult decât orice altă foaie de hârtie pe care o veți semna și de ce fotografiile din ziua mutării merită păstrate pe întreaga perioadă de închiriere.

Consecința este totul sau nimic, iar aceasta este partea pe care proprietarii nu o agreează. Legea germană nu permite geltungserhaltende Reduktion, reducerea unei clauze standard nule la cea mai amplă versiune care ar fi fost legală. O clauză care nu reușește nu se reduce la ceva rezonabil. Dispare, iar obligația revine în întregime proprietarului în temeiul §535(1). Nu datorați nimic pentru decorare. O precizare sinceră: hotărârile BGH din 8 iulie 2020 (VIII ZR 163/18 și VIII ZR 270/18) au statuat că, în cazul clauzei nerenovate și nule, dacă doriți să obligați proprietarul să decoreze în timpul închirierii deoarece starea s-a deteriorat substanțial, trebuie să împărțiți costul, „regelmässig eine hälftige Kostenbeteiligung”, în mod normal jumătate. Este vorba despre solicitarea de lucrări în timp ce locuiți acolo. Nu reînvie obligația de a decora la plecare.

Übergabe și Übergabeprotokoll

§546(1) BGB vă obligă să returnați locuința la sfârșitul contractului de închiriere. Returnarea înseamnă curățarea completă și golirea acesteia, cu fiecare cheie returnată, inclusiv copiile pe care le-ați decupat și inclusiv cele pe care le-ați dat unui prieten. Alegeți momentul potrivit: dacă dețineți apartamentul după data de încheiere, §546a(1) permite proprietarului să solicite chiria convenită sau rata locală pentru o proprietate comparabilă, ca despăgubire pentru întreaga perioadă de reținere a locuinței, iar §546a(2) adaugă că nu sunt excluse daune suplimentare. O predare cu întârziere nu este o problemă administrativă minoră.

Übergabe-ul în sine este o verificare a proprietății, iar Übergabeprotokoll-ul este înregistrarea acesteia. Insistă asupra uneia chiar dacă proprietarul sugerează să o sari peste ea și nu predai niciodată cheile fără una, pentru că odată ce nu ai protocol și nu ai apartament, nu ai cum să dovedești în ce stare l-ai lăsat. Ar trebui să înregistreze starea fiecărei camere, toate citirile contoarelor cu numerele acestora, numărul și tipul cheilor și data. Fă fotografii ale tuturor lucrurilor în aceeași zi, inclusiv ale contoarelor, și păstrează-le.

Ai grijă ce semnezi la ușă. Acesta este un document și va fi citit împotriva ta. Două reguli. În primul rând, nu accepta o intrare cu care nu ești de acord doar pentru a menține o atmosferă plăcută; scrie propria ta observație lângă ea sau scrie „Zustand vom Mieter bestritten”, o condiție contestată de chiriaș, și semnează lângă aceasta. Un protocol pe care l-ați semnat amândoi este o dovadă solidă, motiv pentru care unul inexact este costisitor. În al doilea rând, nu semna nimic care recunoaște o datorie sau îți asumă răspunderea pentru un anumit articol. Înregistrarea faptului că o placă de podea este zgâriată este un fapt. Semnarea faptului că vei plăti 800 de euro pentru a înlocui podeaua este un Schuldanerkenntnis, o recunoaștere a datoriei, și tocmai ai renunțat la toate apărările pe care le aveai. Dacă apare o cifră în protocol, șterge-o înainte de a semna sau nu semnezi. Nu accepta niciodată un protocol dacă proprietarul nu te lasă să-l citești corect și nu face niciodată inspecția completă singur dacă poți aduce pe cineva.

Recuperarea precauției tale

Aici, răspunsul sincer este mai puțin concis decât cel de pe internet. Nu există un termen legal pentru returnarea garanției. Vechea versiune a acestui capitol spunea că proprietarul „are obligația legală de a vă returna depozitul de garanție” în termen de trei până la șase luni. El are obligația de a-l returna; nu există un astfel de termen în BGB. Ceea ce vă oferă legea este de fapt un mecanism, iar înțelegerea mecanismului este cea care vă recuperează banii.

Mecanismul este acesta. Depozitul garantează creanțele proprietarului care decurg din contractul de închiriere. Odată ce contractul de închiriere se încheie, acesta are dreptul la o perioadă rezonabilă pentru a verifica dacă are vreuna și pentru a reține doar ceea ce poate afirma în mod plauzibil că i se datorează. Este posibil să nu rețină întreaga sumă pentru că nu a avut timp să o verifice. Orice reține, trebuie să poată justifica, detaliat. Jurisprudența tratează, în general, aproximativ trei până la șase luni ca limită exterioară a perioadei de examinare, capătul mai lung fiind tolerat dintr-un motiv specific: Nebenkostenabrechnung, extrasul anual de cont al taxelor de serviciu, poate să nu fie încă scadent, iar proprietarul poate reține o sumă proporțională din soldul așteptat pentru partea de an în care ați locuit acolo, nu întregul depozit. Deci, în practică, cea mai mare parte a banilor ar trebui să se întoarcă în termen de aproximativ trei până la șase luni, cu o rezervă modestă, cuantificată, de Nebenkosten, păstrată mai mult timp și eliberată odată cu emiterea extrasului respectiv. Prezentați acest lucru ca mecanism, nu ca un termen limită scris în statut, pentru că nu este unul.

O prevedere mușcă tare în favoarea ta și aproape nimeni nu o folosește. §548(1) BGB: "Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält." Pretențiile proprietarului pentru modificări sau deteriorare a apartamentului, care este locul legal pentru aproape fiecare deducere pentru daune, urme, găuri și decorațiuni neterminate, expiră la șase luni după ce acesta primește apartamentul înapoi. Nu după șase luni după ce a observat. Nu după șase luni după soluționarea Nebenkosten. La șase luni de la returnarea cheilor. Dacă solicită o cerere de daune după șapte luni de la predare, răspunsul este un singur cuvânt: Verjährung. Și §548(2) este oglinda: propriile dumneavoastră drepturi privind cheltuielile sau pentru îndepărtarea instalațiilor sanitare pe care le-ați instalat expiră, de asemenea, la șase luni de la încheierea contractului de închiriere, așa că nu le păstrați nici pe acestea.

Calea practică este scurtă. Scrieți proprietarului când plecați, în germană, indicând noua adresă și datele bancare și solicitați depozitul, inclusiv dobânda acumulată, care vă aparține conform §551(3) BGB. Dacă nu primiți nimic, trimiteți un Mahnung (o declarație de depozit) stabilind un termen limită ferm de două săptămâni și precizând că veți lua măsuri legale în caz contrar. Dacă reține bani, solicitați detaliile în scris și verificați fiecare element în raport cu §548 și cu regulile Schönheitsreparaturen de mai sus înainte de a ceda ceva. Dacă refuză în continuare, sumele mici implicate fac din acesta unul dintre puținele litigii care merită cu adevărat Amtsgericht (Amtsgericht), și exact pentru asta există calitatea de membru Mieterverein (abreviere pentru locuințe).

Aplicarea drepturilor de chiriaș în instanță: Räumungsklage

Începeți cu ceea ce nu se poate întâmpla, pentru că teama aici este mai mare decât realitatea. Proprietarul nu vă poate evacua. El poate doar solicita instanței acest lucru. Nu are dreptul să schimbe încuietorile, să întrerupă curentul, să vă îndepărteze ușa sau să vă pună bunurile pe stradă, iar dacă o face, comite o interdicție legală (verbotene Eigenmacht) conform §858 BGB, ceea ce este ilegal și vă dă dreptul la a fi relocat imediat. ZPO §940a(1) închide și calea rapidă: evacuarea spațiului rezidențial prin einstweilige Verfügung, o ordonanță provizorie, este permisă numai în caz de verbotene Eigenmacht sau pentru un pericol concret pentru viață sau integritate fizică. Nu există o cale expresă legală. Dacă primiți o scrisoare prin care vi se cere să plecați până vineri, acea scrisoare nu are puterea de a vă evacua.

Ceea ce trebuie să facă în schimb este să depună o cerere de evacuare (Räumungsklage) la Amtsgericht. Conform §23 Nr.2a GVG, litigiile privind închirierea locuinței ajung la Amtsgericht indiferent de suma în joc, iar această competență este exclusivă, ceea ce înseamnă, de asemenea, că nu există o instanță de judecată în primă instanță și, în principiu, puteți să vă prezentați fără avocat. Nu luați asta ca pe un sfat. Înmânarea cererii este Rechtshängigkeit, care declanșează termenul de două luni conform §569(3) Nr.2, astfel încât ziua în care sunteți înmânat este ziua de acțiune, nu ziua de panică. Trebuie să răspundeți instanței în termenul menționat în documente, care este scurt și absolut; dacă nu faceți acest lucru, se poate emite o hotărâre judecătorească în lipsă (Versäumnisurteil) împotriva dumneavoastră fără a se verifica dacă rezilierea a fost valabilă.

Costul este motivul pentru care nu doriți să gestionați acest proces singur. Conform articolului 41(2) din GKG, costul unei acțiuni în evacuare este egal cu chiria pe un an, așadar un apartament cu un preț de 1,200 de euro pe lună produce o valoare a litigiului de 14,400 de euro, iar procedura civilă germană obligă persoana care pierde să plătească costurile legale ale ambelor părți pentru această valoare. O mică clemență este prevăzută la articolul 41(3): în cazul în care acțiunea în evacuare și o acțiune de continuare conform articolelor 574-574b sunt soluționate în același caz, valorile nu se adună, astfel încât creșterea Widerspruch-ului în cadrul procedurii nu dublează expunerea. Restul aritmeticii, grila de taxe RVG și regula „cine pierde plătește” sunt stabilite în Servicii juridice pentru expats, ceea ce explică și ruta ajutorului de stat și ideea că §12 BerHG înseamnă că Bremen și Hamburg administrează birouri publice de consiliere juridică în loc de Beratungshilfe, în timp ce Berlinul vă permite să alegeți între cele două.

Dacă o hotărâre judecătorească este împotriva dumneavoastră, tot nu este valabilă. ZPO §721 permite instanței să acorde un Räumungsfrist, o perioadă de mutare, la cererea dumneavoastră sau din proprie inițiativă, iar §721(5) o limitează la un an în total de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești. Solicitați-o înainte de încheierea ședinței de judecată, deoarece acesta este termenul limită prevăzut la §721(1) și este dreptul cel mai frecvent pierdut în întregul proces. Dincolo de aceasta, §765a conferă instanței de executare competența de a suspenda sau de a ridica o evacuare în cazul în care, evaluând pe deplin nevoia de protecție a proprietarului, circumstanțe cu totul excepționale o fac o dificultate incompatibilă cu bunele moravuri, iar în cazurile de evacuare §765a(3) impune ca cererea să fie depusă cel târziu cu două săptămâni înainte de data stabilită pentru evacuare. Acestea sunt restrictive, dar sunt reale și motivul pentru care un Räumung durează multe luni. Pentru apartamentul în sine și pentru cum să găsiți și să verificați un avocat care se ocupă efectiv de închirieri, consultați Dreptul Proprietății și Imobiliare.

Mieterverein este ruta ieftină, dar ai nevoie de ea înainte de probleme

Mieterverein, asociația locală a chiriașilor, este răspunsul la aproape tot ce se întâmplă în acest capitol și este răspunsul pe care majoritatea străinilor îl află cu aproximativ o lună mai târziu. Pentru o taxă anuală de aproximativ o sută de euro, în funcție de asociație și adesea redusă în cazul unui venit mic, primești consultanță nelimitată cu privire la chiriașie de la oameni care nu fac nimic altceva, îți citesc scrisorile, îți verifică Nebenkostenabrechnung-ul, îți scriu proprietarului pe antet, iar majoritatea asociațiilor includ o Mietrechtsschutz, asigurare pentru cheltuieli de judecată, prin intermediul Deutscher Mieterbund. Comparativ cu tariful orar al unui avocat, aceasta nu este nici pe departe apropiată.

Captura este momentul și este neiertător. Luați ca exemplu DMB Mieterverein München, deoarece termenii variază între asociații și trebuie să vă verificați pe ai dvs.: „Zu Beginn gilt eine dreimonatige Wartezeit. Innerhalb dieser und vor Versicherungsbeginn eingetretene Versicherungsfälle sind nicht versichert.” Există o perioadă de așteptare de trei luni la început și cazurile apărute în interiorul acestuia nu sunt acoperite. Și asocierea este explicită cu privire la momentul în care se consideră că a apărut un caz: „Der Versicherungsfall ist nicht erst der Beginn der gerichtlichen Auseinandersetzung: Er gilt in dem Zeitpunkt als eingetreten, in dem der oder die Versicherte, der*die Gegner*in *in Drugonnent*in Dr. haben soll, gegen Rechtspflichten oder Rechtsvorschriften zu verstossen.” Evenimentul asigurat datează din momentul în care a început presupusa încălcare, nu din momentul în care vă adresați instanței. Deci, alăturarea săptămânii tale Kündigung nu îți cumpără acoperire pentru acel Kündigung. O Rechtsschutzversicherung comercială funcționează în același mod și din același motiv.

Concluzia este inconfortabilă, dar simplă. Aceasta este o asigurare, iar asigurarea cumpărată după incendiu nu plătește. Înscrie-te în prima lună în apartament, când nu ai nicio problemă și taxa pare a fi bani degeaba. Exact atunci merită să cumperi o asigurare. Sfaturile privind o întrebare nouă sunt, în general, disponibile imediat unui nou membru; asigurarea pentru litigii are perioadă de așteptare și efect retroactiv. Dacă ești deja implicat într-un litigiu și nu ești membru, înscrie-te oricum pentru sfaturi, așteaptă-te să-ți plătești singur cheltuielile pentru orice proces și citește... Servicii juridice pentru expats pentru alternativele finanțate de stat.

Instrumente care ajută la încheierea unui contract de închiriere

Werkzeu.ge este o platformă de instrumente bazată pe browser pentru birocrația și documentele juridice germane, construită de Cryon UG, compania din spatele WeLiveIn.de. Merită să fim clari cu privire la ce poate și ce nu poate face aici. Termenii săi exclud consultanța juridică, iar Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) restricționează cine poate oferi consultanță cu privire la o anumită problemă juridică în Germania, așadar acestea sunt instrumente de documente și calcul, nu un substitut pentru un Mieterverein sau un avocat. Platforma este în versiune beta până la 30 noiembrie 2026, iar propriii termeni precizează că instrumentele pot fi incomplete. Rețineți un lucru înainte de a apela la oricare dintre ele: un șablon este un răspuns slab la un Kündigung cu un termen limită deja expirat. Dacă o scrisoare de concediere a ajuns în Briefkasten-ul dvs., primul apel este către Mieterverein, nu către un generator.

Pentru a vă scrie propriul Kündigung, instrumentul Kündigungsschreiben este gratuit fără cont (nivelul Gast) la werkzeu.ge/de/tools/rechtsdokumente/kuendigungsschreibenAcoperă treizeci de tipuri de contracte din opt categorii, iar Miete este în mod expres una dintre ele și are un motor de termene limită care calculează data de încheiere efectivă conform §573c BGB, în loc să ghicească la trei luni, calcul pe care regula celei de-a treia zile lucrătoare de mai sus îl face ușor de greșit. Produce un document gata de imprimare. Imprimați-l, semnați-l de mână și livrați-l pe hârtie, deoarece, așa cum s-a explicat mai sus, nimic din ceea ce trimiteți electronic nu îndeplinește §568(1). Instrumentul spune despre sine că nu înlocuiește consultanța juridică.

Pentru mutare, Übergabeprotokoll-Generator la werkzeu.ge/de/tools/wohnen/generator-de-protocoale-de-uebergabe produce o înregistrare a stării camerei cu camere, cu citiri ale contorului și chei. Este un instrument Plus, care este plătit. Pentru depozit, Kautions-Rechner la werkzeu.ge/de/tools/wohnen/kautions-rechner este cel mai potrivit capitol de pe platformă: pe lângă plafonul §551 și calculul dobânzii, clasifică deducerile tipice în permise și nepermise, testează o clauză Schönheitsreparaturen în raport cu criteriile BGH stabilite mai sus și redactează Rückforderungsschreiben, scrisoarea prin care se solicită rambursarea depozitului, cu termenul limită stabilit. De asemenea, este Plus și plătit, nu se referă deloc la reziliere și spune clar că nimic din el nu înlocuiește consultanța juridică. Mieter-Suite (de asemenea, Plus) la werkzeu.ge/de/tools/wohnen/mieter-suite include aceste două instrumente împreună cu alte cinci instrumente de închiriere; rețineți că nu conține niciun modul Kündigung, deci nu acoperă prima jumătate a acestui capitol.

Două observații sincere. Behördenbrief-Decoder este uneori sugerat exact pentru această situație și nu se potrivește: este limitat la scrisori de la autorități, de la Finanzamt, Jobcenter sau Bußgeldstelle, iar un Kündigung vine de la un proprietar privat, deci este instrumentul nepotrivit pentru scrisoarea pe care o dețineți de fapt. Iar nivelurile plătite sunt plătite: nivelul gratuit conține reclame, prețul actual este un preț beta limitat în timp care se va schimba și, în loc să citați o cifră care va fi greșită până când veți citi acest text, consultați prețurile actuale la werkzeu.ge/ro/prețuriTotul de pe platformă pregătește și generează documente; nimic nu este trimis nicăieri în numele tău.

Ce sa fac in continuare

Dacă pleci de bunăvoie, fă trei lucruri. Numără invers de la ultima zi planificată până la a treia zi lucrătoare a lunii cu trei luni mai devreme și tratează această dată ca pe o dată fixă. Scrie Kündigung-ul, imprimă-l, semnează-l de mână cu fiecare chiriaș semnat și pune-l în mâinile proprietarului cu dovada, de preferință printr-un Einwurf-Einschreiben sau un martor. Apoi, scoate fotografiile de la mutare și Übergabeprotokoll-ul înainte de a te gândi să zugrăvești ceva, deoarece dacă apartamentul ți-a fost predat nerenovat, clauza de decorare este probabil nulă și nu datorezi nimic.

Dacă a sosit un Kündigung (certificat de evacuare), nu vă mutați și nu răspundeți furios. Notați data la care a ajuns în Briefkasten-ul dumneavoastră, deoarece aceasta este data la care se aplică legea. Apoi, citiți scrisoarea pentru trei lucruri: este semnată de mână de către toți proprietarii numiți, menționează motivele conform prevederilor §573(3) și conține instrucțiunile §568(2) privind dreptul dumneavoastră la un Widerspruch (certificat de evacuare). O scrisoare care nu conține oricare dintre acestea este o problemă. Dacă motivul este Eigenbedarf (proprietar), verificați beneficiarul în raport cu cercul familial de mai sus și notați că un văr nu se califică. Dacă motivul este restanțe la chirie, plătiți tot ce puteți imediat, iar dacă a fost notificată o cerere de evacuare, aveți la dispoziție două luni de la notificare în temeiul §569(3) Nr.2, iar Jobcenter sau Sozialamt se pot angaja să plătească în această perioadă. Dacă rezilierea pare validă și plecarea ar fi o dificultate reală, se solicită depunerea cererii de închiriere §574 în format text cu două luni înainte de încheierea contractului de închiriere sau mai târziu, dacă proprietarul a omis clauza de închiriere.

Indiferent de situația dumneavoastră, duceți scrisoarea la Mieterverein săptămâna aceasta. Dacă nu sunteți membru și nu aveți nicio problemă în acest moment, acesta este cel mai bun moment posibil să vă înscrieți, deoarece asigurarea pentru litigii are o perioadă de așteptare de trei luni, iar evenimentul asigurat datează din momentul în care au început problemele, nu din momentul în care ați observat. Și indiferent dacă rămâneți sau plecați, adunați acum dovezile de mutare într-un singur dosar: Übergabeprotokoll, fotografiile, contractul cu clauza sa de decorare. În litigiile descrise în acest capitol, persoana care poate dovedi cum arăta apartamentul în prima zi este de obicei cea care câștigă.